Появление новых проектов на рынке новостроек Москвы дало надежду на его восстановление

Денис Бобков, руководитель аналитического центра Est-a-Tet##

В этом году на московском рынке новостроек бизнес-класса появилось примерно в два раза больше предложений, чем в прошлом. О том, какие знаковые события произошли на первичном рынке Москвы в 2012 году, и что его ждет следующие двенадцать месяцев, Novostroy-M рассказал руководитель аналитического центра Est-a-Tet Денис Бобков.

Как бы Вы охарактеризовали состояние столичного рынка новостроек сегодня? Какие основные тенденции сформировались в течение года?

В этом году, наконец, появилась ясность с инвестиционными контрактами, московская Градостроительно-земельная комиссия заканчивает свою работу в этом направлении. Девелоперы поняли новые правила игры, в том числе ориентир мэрии на снижение плотности застройки, в результате чего у них появилась ясность, как развивать проекты. Стали появляться новые предложения, а те проекты, которые были приостановлены, уже реанимируются. Это создает предпосылки для того, чтобы в следующем году начали выходить на рынок новые проекты бизнес-класса.

Правда ли, что в Москве теперь в основном строят жилье бизнес- и элит-класса, а бюджетное жилье «уходит» в Подмосковье?

Да, это так, в основном в Москве строят относительно дорогое жилье, а проектов эконом-класса почти нет. Один из немногих новых подобных проектов, который вышел на рынок в этом году, - это «Большое Кусково» от ГК ПИК. Однако на рынке достаточно много объектов промежуточного класса, которые представляют собой что-то среднее между экономом и бизнесом-классом, мы называем его класс «стандарт». Это не панельные новостройки, это монолитные дома, по технологии строительства и уровню коммуникаций выше классом, чем обычный эконом, однако, благодаря относительно небольшим площадям квартир в таких проектах можно купить достаточно недорогое жилье.

Подобных проектов на рынке достаточно много — это, например, ЖК «Загорье», ЖК «Царицыно», проекты концерна «Крост» на северо-западе Москвы. Однако покупатели, для которых жилье в этих проектах стоит дорого, действительно уходят в Подмосковье. По нашим данным, на сегодняшний день на первичном рынке жилья в Московской области около 40% покупателей — это москвичи, ведь за одни и те же деньги можно купить однушку в Москве или трешку в Подмосковье.

Кстати, в будущем подмосковный рынок могут ждать серьезные перемены, в основном из-за изменения политической конъюнктуры. Следующие выборы губернатора в регионе пройдут только в сентябре будущего года: получается, что сейчас будут реализовываться те проекты, на которые уже было получено разрешение, однако в будущем, не исключено, что новые проекты будут пересматриваться. Это может привести к сокращению объема предложения, как в свое время произошло в Москве.

Согласно данным аналитического центра Est-a-Tet в этом году на столичный рынок вышли 15 проектов. Это много или мало относительно показателей предыдущих лет?

Действительно, в этом году вышло 15 проектов, для сравнения год назад их было в два раза меньше — всего 7-8 проектов, причем в основном это были не новые жилые комплексы, а новый объем предложения в уже реализуемых проектах. То есть, по сути, это всего лишь новые корпуса, а не новые адреса.

В этом году выходят уже новые адреса, что существенно отличает ситуацию от результатов прошлого года. Еще одна важная тенденция — увеличивается доля апартаментов в общем объеме жилья бизнес-класса, то есть таких зданий, которые формально не являются жильем, хоть и предназначены для проживания. В основном такие проекты появляются в результате реконструкции зданий. По сравнению с прошлым годом доля апартаментов выросла в 1,5-2 раза. То, что новые проекты появляются, это очень хорошо. Теперь есть надежда, что объем предложения, наконец, восстановится, т.к. в прошлом году он упал до предельно низких значений.

Какие жилые комплексы бизнес-класса, вышедшие на рынок в этом году, Вы бы выделили на общем фоне и почему?

Среди традиционных объектов бизнес-класса я бы выделил новые корпуса в ЖК «Скай Форт», ЖК «Алые Паруса» и ЖК «Виноградные пруды», а также ЖК «Дирижабль». Из новых проектов стоит в свою очередь отметить ЖК «Долина Сетунь», ЖК «Эмеральд», ЖК «Мосфильмовский» и ЖК «Таежный».

Кроме того, на рынке появилось несколько интересных предложений апартаментов такого же примерно уровня — это ЖК «Парк Мира» (Парк Мира, 102, стр. 2), ЖК «Loft Factory» (Новорязанская, 26), ЖК «Soho» (Спартаковский, 2, стр. 1),  ЖК «Tivoli» (Стромынский пер., 6), ЖК «Berzarina, 12», ЖК «Штаб-квартира на Мосфильмовской» и  «Studio #8».

Диапазон цены «квадрата» в сегменте бизнес-класса большой: от 100 тысяч рублей до 450 тысяч и даже выше. Чем это объясняется?

Если посмотреть объективно, то 100 тысяч рублей за «квадрат» - это все-таки не бизнес-класс, это либо апартаменты, либо жилье стандарт-класса, которое серьезно уступает традиционному бизнесу. Если говорить о классическом жилье, то в такой ценовой категории находятся, например, предложения в микрорайоне «Царицыно».

Для бизнес-класса свойственны цены, скорее, от 150 тысяч рублей за кв. метр и выше. Если цена доходит до 450 тысяч рублей за кв. м, то, скорее всего, речь идет о каких-то эксклюзивных квартирах, пентхаусах и т.д. - здесь  диапазон цен уже другой. Но в целом новостройки бизнес-класса обычно стоят от 200 до 300 тысяч рублей за кв. метр, а на начальном этапе продаются от 150 тысяч рублей.

Где граница, которая определяет, к какому классу относится новостройка: к бизнес- или элит? Все дело в цене?

Цена — это далеко не единственный критерий. Кроме этого, важную роль играет местоположение. Если мы имеем в виду элитное жилье, то такой комплекс должен находиться либо в пределах Садового кольца, либо в престижных районах между Третьим транспортным кольцом и Садовым, например, в Пресненском районе или Хамовниках. За пределами этих мест располагается уже в основном бизнес-класс, соответственно там и цена другая. Необходимо учитывать качество проекта, наличие инфраструктуры, площади квартир и т.д. Так что дело не только в цене.

Правда ли, что в основном жилые комплексы бизнес-класса строят у воды? Почему?

Места у воды всегда считались более престижными, поэтому даже элитное жилье у воды стоит дороже, это же относится и к бизнес-классу. С этой точки зрения близость воды повышает потребительские характеристики жилья и напрямую влияет на его стоимость. Вообще для бизнес-класса критичны две вещи: транспортная доступность до центра и наличие какого-то интересного места по близости.

Первый фактор подразумевает, что автомобильная доступность до центра города не должна превышать 20-30 минут. Второй фактор означает, что по близости должны быть интересные места, чаще всего это как раз природные объекты: парки, набережные и т.д. Таким образом, появление проекта бизнес-класса в центре спального района или посреди промзоны вряд ли возможно.

Покупают ли дорогое жилье в рассрочку или ипотеку? Или это прерогатива бюджетного жилья?

Наша компания выявила такую закономерность: чем выше цена, тем реже клиенты привлекают ипотечные кредиты. Это обусловлено рядом моментов, конкретную причину выявить сложно, но такая зависимость есть. Элитное жилье в ипотеку почти никогда не покупают, а в стандарт-классе и на подмосковном рынке эконом-класса ипотека занимает до 40-50%. Другое дело, что рассрочка популярна во всех классах, особенно если она беспроцентная или под небольшой процент, это позволяет оптимизировать вложения в покупку квартиры.

Как Вы считаете, станут ли апартаменты частью жилых комплексов бизнес-класса? Или это временная тенденция?

Такая тенденция есть, она уже не временная, а постоянная и позитивная, потому что такие проекты дают жизнь зданиям, которые иначе не могли бы пользоваться популярностью. Более того, они очень часто расположены в достаточно интересных местах с развитой инфраструктурой, и, несомненно, становятся полноценной частью рынка бизнес-класса. Другое дело, что целевая аудитория таких проектов несколько иная. Если говорить о жилье бизнес-класса, то в основном это семейные люди.

Тогда как апартаменты чаще покупает молодежь, которая не успела обзавестись детьми, и которой очень важно расположение в центре города. Спрос на апартаменты достаточно устойчив, и цены на многие проекты находятся на высоком уровне, однако если сравнить аналогичные квартиры по площади в бизнес-классе, дисконт на апартаменты составляет обычно 20%. Это связано с некоторыми ограничениями, например, с более высокой коммунальной платой: апартаменты не подпадают под льготный расчет тарифов ЖКХ.

Но в целом этот сегмент недвижимости набирает популярность, и в принципе он станет еще популярнее в будущем, если ничего не изменится. Правда, глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин как-то намекал на то, что апартаменты надо учитывать при строительстве социальной инфраструктуры. Если эти изменения примут, то на апартаменты «повесят» дополнительные обременения, в этом случае они могут стать менее популярными.

Какой прогноз развитию рынка новостроек бизнес-класса Вы бы дали на следующий год?

Мы надеемся, что на рынок будут выходить новые и новые проекты бизнес-класса, и ситуация «заморозки», характерная для прошлого года, должна сойти на нет. На кардинальные перемены покупателям рассчитывать не стоит, падения цен не произойдет, а спрос в Москве был и остается высоким. При отсутствии внешних глобальных экономических факторов, высокий спрос не позволит ценам опуститься. Зато за счет появления новых проектов появится больший выбор.