Рейтинг@Mail.ru

Появление новых проектов на рынке новостроек Москвы дало надежду на его восстановление

Денис Бобков, руководитель аналитического центра Est-a-Tet##

В этом году на московском рынке новостроек бизнес-класса появилось примерно в два раза больше предложений, чем в прошлом. О том, какие знаковые события произошли на первичном рынке Москвы в 2012 году, и что его ждет следующие двенадцать месяцев, Novostroy-M рассказал руководитель аналитического центра Est-a-Tet Денис Бобков.

Как бы Вы охарактеризовали состояние столичного рынка новостроек сегодня? Какие основные тенденции сформировались в течение года?

В этом году, наконец, появилась ясность с инвестиционными контрактами, московская Градостроительно-земельная комиссия заканчивает свою работу в этом направлении. Девелоперы поняли новые правила игры, в том числе ориентир мэрии на снижение плотности застройки, в результате чего у них появилась ясность, как развивать проекты. Стали появляться новые предложения, а те проекты, которые были приостановлены, уже реанимируются. Это создает предпосылки для того, чтобы в следующем году начали выходить на рынок новые проекты бизнес-класса.

Правда ли, что в Москве теперь в основном строят жилье бизнес- и элит-класса, а бюджетное жилье «уходит» в Подмосковье?

Да, это так, в основном в Москве строят относительно дорогое жилье, а проектов эконом-класса почти нет. Один из немногих новых подобных проектов, который вышел на рынок в этом году, - это «Большое Кусково» от ГК ПИК. Однако на рынке достаточно много объектов промежуточного класса, которые представляют собой что-то среднее между экономом и бизнесом-классом, мы называем его класс «стандарт». Это не панельные новостройки, это монолитные дома, по технологии строительства и уровню коммуникаций выше классом, чем обычный эконом, однако, благодаря относительно небольшим площадям квартир в таких проектах можно купить достаточно недорогое жилье.

Подобных проектов на рынке достаточно много — это, например, ЖК «Загорье», ЖК «Царицыно», проекты концерна «Крост» на северо-западе Москвы. Однако покупатели, для которых жилье в этих проектах стоит дорого, действительно уходят в Подмосковье. По нашим данным, на сегодняшний день на первичном рынке жилья в Московской области около 40% покупателей — это москвичи, ведь за одни и те же деньги можно купить однушку в Москве или трешку в Подмосковье.

Кстати, в будущем подмосковный рынок могут ждать серьезные перемены, в основном из-за изменения политической конъюнктуры. Следующие выборы губернатора в регионе пройдут только в сентябре будущего года: получается, что сейчас будут реализовываться те проекты, на которые уже было получено разрешение, однако в будущем, не исключено, что новые проекты будут пересматриваться. Это может привести к сокращению объема предложения, как в свое время произошло в Москве.

Согласно данным аналитического центра Est-a-Tet в этом году на столичный рынок вышли 15 проектов. Это много или мало относительно показателей предыдущих лет?

Действительно, в этом году вышло 15 проектов, для сравнения год назад их было в два раза меньше — всего 7-8 проектов, причем в основном это были не новые жилые комплексы, а новый объем предложения в уже реализуемых проектах. То есть, по сути, это всего лишь новые корпуса, а не новые адреса.

В этом году выходят уже новые адреса, что существенно отличает ситуацию от результатов прошлого года. Еще одна важная тенденция — увеличивается доля апартаментов в общем объеме жилья бизнес-класса, то есть таких зданий, которые формально не являются жильем, хоть и предназначены для проживания. В основном такие проекты появляются в результате реконструкции зданий. По сравнению с прошлым годом доля апартаментов выросла в 1,5-2 раза. То, что новые проекты появляются, это очень хорошо. Теперь есть надежда, что объем предложения, наконец, восстановится, т.к. в прошлом году он упал до предельно низких значений.

Какие жилые комплексы бизнес-класса, вышедшие на рынок в этом году, Вы бы выделили на общем фоне и почему?

Среди традиционных объектов бизнес-класса я бы выделил новые корпуса в ЖК «Скай Форт», ЖК «Алые Паруса» и ЖК «Виноградные пруды», а также ЖК «Дирижабль». Из новых проектов стоит в свою очередь отметить ЖК «Долина Сетунь», ЖК «Эмеральд», ЖК «Мосфильмовский» и ЖК «Таежный».

Кроме того, на рынке появилось несколько интересных предложений апартаментов такого же примерно уровня — это ЖК «Парк Мира» (Парк Мира, 102, стр. 2), ЖК «Loft Factory» (Новорязанская, 26), ЖК «Soho» (Спартаковский, 2, стр. 1),  ЖК «Tivoli» (Стромынский пер., 6), ЖК «Berzarina, 12», ЖК «Штаб-квартира на Мосфильмовской» и  «Studio #8».

Диапазон цены «квадрата» в сегменте бизнес-класса большой: от 100 тысяч рублей до 450 тысяч и даже выше. Чем это объясняется?

Если посмотреть объективно, то 100 тысяч рублей за «квадрат» - это все-таки не бизнес-класс, это либо апартаменты, либо жилье стандарт-класса, которое серьезно уступает традиционному бизнесу. Если говорить о классическом жилье, то в такой ценовой категории находятся, например, предложения в микрорайоне «Царицыно».

Для бизнес-класса свойственны цены, скорее, от 150 тысяч рублей за кв. метр и выше. Если цена доходит до 450 тысяч рублей за кв. м, то, скорее всего, речь идет о каких-то эксклюзивных квартирах, пентхаусах и т.д. - здесь  диапазон цен уже другой. Но в целом новостройки бизнес-класса обычно стоят от 200 до 300 тысяч рублей за кв. метр, а на начальном этапе продаются от 150 тысяч рублей.

Где граница, которая определяет, к какому классу относится новостройка: к бизнес- или элит? Все дело в цене?

Цена — это далеко не единственный критерий. Кроме этого, важную роль играет местоположение. Если мы имеем в виду элитное жилье, то такой комплекс должен находиться либо в пределах Садового кольца, либо в престижных районах между Третьим транспортным кольцом и Садовым, например, в Пресненском районе или Хамовниках. За пределами этих мест располагается уже в основном бизнес-класс, соответственно там и цена другая. Необходимо учитывать качество проекта, наличие инфраструктуры, площади квартир и т.д. Так что дело не только в цене.

Правда ли, что в основном жилые комплексы бизнес-класса строят у воды? Почему?

Места у воды всегда считались более престижными, поэтому даже элитное жилье у воды стоит дороже, это же относится и к бизнес-классу. С этой точки зрения близость воды повышает потребительские характеристики жилья и напрямую влияет на его стоимость. Вообще для бизнес-класса критичны две вещи: транспортная доступность до центра и наличие какого-то интересного места по близости.

Первый фактор подразумевает, что автомобильная доступность до центра города не должна превышать 20-30 минут. Второй фактор означает, что по близости должны быть интересные места, чаще всего это как раз природные объекты: парки, набережные и т.д. Таким образом, появление проекта бизнес-класса в центре спального района или посреди промзоны вряд ли возможно.

Покупают ли дорогое жилье в рассрочку или ипотеку? Или это прерогатива бюджетного жилья?

Наша компания выявила такую закономерность: чем выше цена, тем реже клиенты привлекают ипотечные кредиты. Это обусловлено рядом моментов, конкретную причину выявить сложно, но такая зависимость есть. Элитное жилье в ипотеку почти никогда не покупают, а в стандарт-классе и на подмосковном рынке эконом-класса ипотека занимает до 40-50%. Другое дело, что рассрочка популярна во всех классах, особенно если она беспроцентная или под небольшой процент, это позволяет оптимизировать вложения в покупку квартиры.

Как Вы считаете, станут ли апартаменты частью жилых комплексов бизнес-класса? Или это временная тенденция?

Такая тенденция есть, она уже не временная, а постоянная и позитивная, потому что такие проекты дают жизнь зданиям, которые иначе не могли бы пользоваться популярностью. Более того, они очень часто расположены в достаточно интересных местах с развитой инфраструктурой, и, несомненно, становятся полноценной частью рынка бизнес-класса. Другое дело, что целевая аудитория таких проектов несколько иная. Если говорить о жилье бизнес-класса, то в основном это семейные люди.

Тогда как апартаменты чаще покупает молодежь, которая не успела обзавестись детьми, и которой очень важно расположение в центре города. Спрос на апартаменты достаточно устойчив, и цены на многие проекты находятся на высоком уровне, однако если сравнить аналогичные квартиры по площади в бизнес-классе, дисконт на апартаменты составляет обычно 20%. Это связано с некоторыми ограничениями, например, с более высокой коммунальной платой: апартаменты не подпадают под льготный расчет тарифов ЖКХ.

Но в целом этот сегмент недвижимости набирает популярность, и в принципе он станет еще популярнее в будущем, если ничего не изменится. Правда, глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин как-то намекал на то, что апартаменты надо учитывать при строительстве социальной инфраструктуры. Если эти изменения примут, то на апартаменты «повесят» дополнительные обременения, в этом случае они могут стать менее популярными.

Какой прогноз развитию рынка новостроек бизнес-класса Вы бы дали на следующий год?

Мы надеемся, что на рынок будут выходить новые и новые проекты бизнес-класса, и ситуация «заморозки», характерная для прошлого года, должна сойти на нет. На кардинальные перемены покупателям рассчитывать не стоит, падения цен не произойдет, а спрос в Москве был и остается высоким. При отсутствии внешних глобальных экономических факторов, высокий спрос не позволит ценам опуститься. Зато за счет появления новых проектов появится больший выбор.

Дата публикации 28 ноября 2012
Бесплатная рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости
Подписаться
Популярно на Новострой-М

Спецпредложения от застройщиков в октябре

Посмотреть все спецпредложения

Рекомендуемые новостройки

4.6
Посмотреть ещё
от 7 911 764 за двушку 53,80 м2
330 квартир
Ботанический Сад в 7 мин. пешком
Строится
4.3
Посмотреть ещё
от 2 802 554 за однушку 27,53 м2
91 квартира
Речной Вокзал в 10 мин. на транспорте
Сдан
4.3
Посмотреть ещё
от 12 656 820 за однушку 45,00 м2
100 квартир
Комсомольская (Сокольническая линия) в 10 мин. пешком
Строится
4.3
Посмотреть ещё
от 46 330 000 за однушку 81,30 м2
11 квартир
Третьяковская (Калининская линия) в 5 мин. пешком
Строится

Скидки и спецпредложения от застройщиков