В России появится компенсационный фонд обманутых дольщиков. Этот инструмент будет создан по распоряжению президента РФ Владимира Путина. Фонд заменит систему страхования, которая сегодня работает на рынке новостроек. Предполагается, что застройщики будут отчислять в фонд 1% с каждого заключенного ДДУ. Novostroy-M.ru спросил участников рынка, нужен ли этот инструмент сегодня, почему власти хотят заменить систему страхования и не вырастут ли цены на квартиры в новостройках из-за нововведения.
Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»
С одной стороны, цель данного внебюджетного фонда социально-значимая и обоснованная. С другой стороны, возникает масса технических вопросов, связанных с деталями реализации этого юридического решения. Они пока, разумеется, не известны. Если с каждой сделки застройщик будет (или долевой инвестор - так как дополнительный сбор будет включен в итоговую цену по контракту) обязан заплатить обязательный сбор в новый компенсационный фонд, тогда неясна судьба этих денег в том случае, если сделка исполнена должным образом, и нет факта банкротства застройщика. Пока непонятно, останутся эти средства в собственности фонда или вернутся добросовестному застройщику в случае надлежащего исполнения сделки?
Другой вопрос связан с тем, что делать с другими формами защиты прав обманутых долевых инвесторов? Они остаются прежними или сокращаются? Законодатель ввел несколько лет назад высокие административные штрафы за нарушение некоторых положений федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 г. В мае 2016 года принят федеральный закон, устанавливающий случаи привлечения застройщиков к уголовной ответственности в случае нарушения правил привлечения долевых инвестиций в строительство от граждан.
Напомню также, что застройщики по-прежнему обязаны страховать свою ответственность по долевым инвестиционным сделкам с гражданами или оформлять поручительство банка по каждой сделке. Кроме того, застраиваемый участок и строящийся на нем объект попадают в залог к частным инвесторам для защиты их прав, и в случае банкротства застройщика они вправе достроить здание путем образования ЖСК. Более того, в случае нарушения обязательств застройщика к сделкам между гражданами-инвесторами и застройщиками дополнительно к нормам федерального закона № 214-фз от 30.12.2004 г. применяется законодательство о защите прав потребителей.
Если будет создан подобный компенсационный фонда - страхование ответственности застройщиков, а равно как поручительство банков, лучше, на мой взгляд, отменить, так как, если они будут при этом сохранены, то будут дублировать обеспечительные функции нового фонда и способствовать росту себестоимости квартиры в новостройке без достаточных на то оснований.
За счет средств компенсационного фонда, возможно, долевые инвесторы смогут быстрее компенсировать свои убытки, чем при получении страховых выплат, или чем при удовлетворении кредиторских требований в рамках процедуры банкротства застройщика. Однако это зависит от деталей процедуры получения компенсации, которые пока не известны. C высокой долей вероятности свои дополнительные издержки застройщики включат в цену контракта. Поэтому, на мой взгляд, фактическим плательщиком взносов в компенсационный фонд будут сами инвесторы.
Владимир Дронов, ведущий юрисконсульт юридического департамента «НДВ-Недвижимость»
На наш взгляд, необходимость в создании такого фонда уже назрела. Вероятно, при должной реализации работы этого механизма мы получим действенный способ защиты средств дольщиков. Механизм, работа которого будет гарантирована государством, весьма актуален с учетом интересов покупателей квартир в строящихся домах.
Предположительно, реализация данного механизма призвана решить проблему денежной компенсации дольщикам, что очень важно. Однако людей, купивших жилье в первичном сегменте, все же интересует получение конечного результата. То есть, здесь мы подразумеваем наличие квартиры, тем более что возвращенная назад сумма (при реализации нового механизма), скорее всего, не сможет покрыть затраты человека на покупку другого жилья по изменившимся рыночным ценам, разумеется, в сторону повышения.
Реализация механизма, подразумевающего создание компенсационного фонда, стоит указанных затрат, тем более что речь идет о вполне приемлемых цифрах. Для сравнения, 1% от 5 млн рублей - это посильные 50 000 рублей. Страхование, представляющее собой механизм защиты интересов дольщиков, должно оставаться в качестве дополнительной либо альтернативной меры. Покупатели, столкнувшиеся с долгостроем, должны иметь возможность получения наибольшей компенсации в таком случае.
Владислав Луцков, директор по инвестициям Est-a-Tet
Пока без подробностей предполагаемой инициативы кажется, что компенсационный фонд - это избыточная мера, которая во многом дублирует функции уже существующего страхования гражданской ответственности, оно направлено как раз на удовлетворение требований дольщиков в случае банкротства застройщика. Предложен компенсационный фонд во многом из-за беспокойства властей, что страховая сфера не способна в полной мере обеспечить риски на случай банкротства застройщика. Ограниченное число страховых компаний обладают достаточным уставным капиталом, чтобы выплатить компенсации дольщикам в случае наступления страхового случая.
Банковскую гарантию застройщикам получить непросто, поскольку банки проводят серьезную экспертизу на предмет минимизации свои рисков. Однако помимо введения страхования гражданской ответственности власти предприняли ряд мер для минимизации рисков дольщиков: введение уголовной ответственности за обман дольщиков, контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств участников долевого строительства, ужесточение требований к уставному капиталу застройщика, замена страхования гражданской ответственности застройщика банковской гарантией и др. Дополнительная форма отчислений в компенсационный фонд, который возможно будет дублировать функции страховых фондов, только усилит нагрузку на девелоперские компании, поскольку эти средства уйдут из оборота, и застройщики не смогут их использовать для строительства. Пока неочевидно, что подобный фонд решит полностью проблему обманутых дольщиков, также как и непонятно, заменит ли он страхование гражданской ответственности или станет двойной нагрузкой наряду с ним.
Ильшат Нигматуллин, президент ГК «Гранель»
Несмотря на изменения, которые были приняты относительно недавно, существующая система страхования остается неэффективной. На практике только несколько банков готовы работать с девелоперами и брать на себя обязательства по выплате крупных сумм участникам долевого строительства в случае банкротства застройщика. Таким образом проблема недостроя остается нерешенной, и в случае ухудшения экономической ситуации в стране мы можем получить новую волну обманутых дольщиков.
Безусловно, сегодня назрела необходимость в реформе. Возможно, благодаря созданию компенсационного фонда дольщики смогут получить дополнительные гарантии. Однако эффективность нового механизма будет зависеть от сохранности денежных средств, поступающих в фонд. В свете последних событий уровень доверия к коммерческим банкам продолжает снижаться, поэтому, на мой взгляд, самым безопасным вариантом будет их хранение в крупном банке, подконтрольном государству.
Касательно ценообразования, можно предположить, что цена квадратного метра несущественно увеличится. Так, сегодня стоимость страховки для застройщика составляет в среднем 0,3 – 2,5 % от цены, указанной в ДДУ (в зависимости от стадии строительной готовности объекта недвижимости). Как и прежде, главным факторами, влияющими на стоимость жилья, остаются себестоимость строительства, объемы предложения на рынке, покупательская способность и общая экономическая ситуация в стране.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»
Основной вопрос, который возникает в отношении данной инициативы – за счет каких средств данный фонд будет сформирован. Если за счет государства, то при условии, что в случае банкротства застройщика из данного фонда пострадавшим гражданам будут выплачиваться денежные компенсации, а застройщикам, выступившим в роли реаниматора проблемных объектов, будут выдаваться льготные кредиты на достройку, которые они будут возвращать после реализации достроенных объектов, то инициатива может быть эффективной.
Если же планируется, что формировать фонд будут застройщики, то необходимо напомнить, что с 2014 года на рынке внедрен инструмент обязательной ответственности застройщиков перед дольщиками, он дублирует предложенную инициативу. Застройщики сейчас не могут приступить к реализации нового жилого комплекса, если не вступят либо в общество взаимного страхования, либо не застрахуют свою ответственность в страховой компании, то есть если не отчислят определенную сумму денег в качестве компенсации дольщикам на случай их возможного банкротства.
Прецедентов, когда дольщики бы получили страховые выплаты, в рамках данного механизма на рынке пока не было, но выплаты со своей стороны застройщики делают, для них это сейчас обязательное требование. Если, как сейчас предполагается, новый компенсационный фонд заменит страховые выплаты, то на цене новостроек это нововведение не отразится.
Игорь Рогулин, генеральный директор компании «БИГ Реал Эстейт»
Безусловно, создание компенсационного фонда – хорошая идея. В сложных экономических условиях, когда застройщики могут испытывать серьезные трудности с исполнением обязательств, количество обманутых дольщиков может значительно увеличиться. Причины могут быть разные, и речь не только и не столько о недобросовестности компаний, сколько о реальных трудностях, которые могут возникнуть, если, например, компания сильно закредитована, ее подвели подрядчики, появились непредвиденные издержки, что в целом может привести к тому, что стройка замедляется, и это влияет не лучшим образом на продажи.
В любом случае, каждый застройщик сам принимает максимум мер, чтобы не допустить замораживания стройки, поэтому идея с созданием компенсационного фонда больше похожа на предвыборную агитацию. Такая мера позволят частично смягчить проблему обманутых дольщиков (и то, вероятно, не тех, которые уже включены в реестр сегодня, а будущих), но решить ее только за счет такого взноса полностью и единовременно – вряд ли удастся. К тому же, любая инициатива, усложняющая и удорожающая сделку, впоследствии приводила к повышению цен. Застройщики будут компенсировать свои расходы за счет увеличения стоимости квартир.
Наталия Немчанинова, директор департамента продаж девелоперской компании ОПИН
Новые инструменты со стороны власти для защиты прав дольщиков положительно скажутся на репутации отрасли. Однако важно понимать, что любое дополнительное финансовое обременение девелоперов отразится на финансовой модели проекта, что приведет к увеличению себестоимости квадратного метра. Пока мы не знаем точных механизмов работы фонда, не можем говорить о том, какая будет дополнительная финансовая нагрузка на девелопера.
Стоит отметить, что в сложившейся ситуации в строительной отрасли необходимо комплексно подходить к проблеме, учитывая интересы и защищенность обеих сторон (застройщика и дольщика). Отдельная мера не сможет на 100% разрешить сложившуюся ситуацию.
Данная инициатива с одной стороны должна позволить девелоперам строить без нарушения сроков и качества, не усложняя механизмы реализации проекта, а с другой - дать максимальную защищенность дольщикам. Такой подход к девелопменту принесет максимально продуктивные результаты для отрасли в целом. Мы, безусловно, готовы поддерживать все меры по повышению прозрачности и надежности рынка новостроек, разработанные на долгосрочную перспективу.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
На мой взгляд, единая госструктура, аккумулирующая средства от застройщиков, необходима рынку. Компенсационный фонд может стать альтернативой обязательному страхованию, в эффективности которого нет полной уверенности. Вряд ли даже самый известный страховщик сможет возместить обязательства при банкротстве крупного девелопера.
Если же средства будут собираться «в один котел», а не по разным страховым компаниям, то это станет гораздо более эффективным инструментом помощи обманутым дольщикам. Однако желательно, чтобы компенсационный фонд для жилищного строительства был структурой федерального, а не регионального значения. Иначе есть риск, что области с меньшим объемом строительства попросту не смогут сформировать с помощью отчислений полноценный эффективный фонд.
Вряд ли стоит рассчитывать на формирование фонда за счет федерального бюджета. Скорее всего, компенсация действительно будет формироваться за счет отчислений от застройщиков по аналогии с уже действующей сегодня системой обязательного страхования ответственности. Для застройщиков ничего принципиально не должно измениться. Ведь и сегодня девелоперы отчисляют те же 1-1,5% в страховые компании. Поэтому, если речь идет о замещении компенсационным фондом обязательного страхования ответственности, но ничего кардинально не изменится. А вот в случае дублирования функций возможен даже рост цен. Поэтому главное, чтобы внедрение компенсационного фонда не стало слишком обременительным для девелоперов.
Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development
Создание компенсационного фонда – необходимая мера, которая поможет защитить интересы дольщиков. Однако сразу же возникает несколько вопросов. Во-первых, нужно ли будет страховать ответственность по 214-ФЗ? Ведь, по сути, компенсационный фонд берет на себя функционал страховых компаний. И нет никакого смысла дублировать работу страховщиков и государственного органа. Во-вторых, не утвержден размер страховой комиссии. Очевидно, что она не должна превышать действующие ставки страховых компаний (1-2%), которые уже сегодня высокие для общего бюджета проекта. В противном случае нововведение только ударит по себестоимости проектов, создав больше проблем, чем пользы. Это может привести к обратному эффекту, а именно – росту цен, как следствие – еще большему падению спроса. Поэтому при создании компенсационного фонда необходимо упразднить обязательное страхование ответственности застройщиков либо же уменьшить отчисления настолько, чтобы в совокупности проценты за страхование и компенсационный фонд не превышали текущие затраты.
Эффективность компенсационного фонда во многом зависит от того, на каком уровне он будет работать – районном, региональном, государственном? Одно дело, когда страховые взносы поступают в единый госорган от всех девелоперов России, создавая фонд для возмещения ущерба обманутым дольщикам. Другое дело, когда средства приходят в районный госорган от нескольких девелоперов. Вряд ли в случае банкротства фонд сможет компенсировать затраты на возмещение ущерба – на это просто не хватит собранных средств.
На рынке не было крупных банкротств девелоперов, которые ведут реализацию по ДДУ и, соответственно, страхуют ответственность по 214-ФЗ. Поэтому проверить на практике – насколько система страхования эффективна – не представляется возможным. Однако вряд ли при банкротстве крупного девелопера страховая компания смогла бы возместить ущерб всем пострадавшим. Ведь отчисления в 1-2% несопоставимы со стоимостью строительства целого дома. Поэтому в теории система обязательного страхования ответственности эффективна только лишь при возникновении проблем у небольших застройщиков. По всей видимости, компенсационный фонд направлен именно на поддержку крупных игроков рынка недвижимости.
Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс»
Идея создания компенсационного фонда в принципе правильная. Он поможет успокоить тех покупателей недвижимости, которые уже заключили договоры долевого участия, а также придаст уверенности тем, кто подумывает о покупке. Если компенсационный фонд придет на смену уже существующей системе страхования ДДУ, а не станет очередным дополнительным побором, то он поможет и застройщикам. Поддержка учрежденного государством фонда, конечно, вселяет в девелоперов большую уверенность, чем частные страховщики.
Пока рано с уверенностью говорить о том, что этот институт окажется полезным или бесполезным. Предлагаю дождаться более детальной информации о том, как именно будет работать новый компенсационный фонд. Но уже сейчас можно сказать, что идея выглядит привлекательной как для дольщиков, так и для застройщиков. Многое будет зависеть от размера фонда, по приблизительным оценкам для его эффективной работы понадобится около 160 млрд рублей. А прежде чем он наполнится отчислениями от застройщиков, я полагаю, что на начальном этапе в случае банкротства каких-то крупных компаний государство поможет ему субсидиями.
На сегодняшний день мы уже платим отчисления страховым компаниям при заключении каждого договора, причем в среднем размер этих отчислений как раз составляет примерно 1-1,5% от цены квартиры. Поэтому если вновь учреждённый компенсатор будет собирать отчисления в таком же размере, то цены не повысятся. Мы рассчитываем на то, что с появлением компенсационного фонда, страхование ДДУ будет упразднено, иначе это было бы нелогично создавать два источника покрытия одних и тех же рисков.
Собственно, инициатива создания компенсационного фонда, а ранее санатора, появилась именно из-за неэффективности института страхования. Как показала практика, страховые компании сильно переоценили свои возможности. К примеру, в печально известной истории «СУ-155» вообще не идёт речи о каких-то страховых компенсациях. Государство собирается взять под контроль страхование рисков дольщиков по аналогии с тем, как это было в банковской сфере, где власти также учредили санатора.
Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп»
Есть необходимость в действенном и оперативном инструменте защиты дольщиков, который не будет ложиться дополнительной нагрузкой на бюджет страны, и в то же время позволит решать вопрос «достроя недостроя» оперативно, ведь главная проблема дольщиков – это длительное, многолетнее ожидание. Компенсационный фонд – это самый простой механизм защиты дольщиков, который может начать формироваться в ближайшее время. Государство вынуждено было заговорить о фонде в режиме ручного управления, потому что властям не кажутся надежными другие механизмы защиты дольщиков, такие, как страхование, ОВС, банковские гарантии. Не совсем понятно, как будут защищать дольщиков пока не принятые, но ожидаемые, «новости 214-ФЗ» эскроу-счета и уставный капитал, привязанный к объему строительства каждого застройщика.
Фонд будет формироваться по принципу АСВ (Агентство по страхованию вкладов), которое показало свою результативность. Думаю, фонд поможет закрыть будущие «горячие точки», но главная задача властей сейчас – держать руку на пульсе строительного рынка так, чтобы не допустить возникновение коврового пожара. Нельзя разрешать застройщикам думать, что их огрехи будут решаться за счет глобальной, общей ответственности всего строительного рынка и государства.
Страхование не заработало потому, что этот вид слабо интересен крупным страховым компаниям. Нам известно, что некоторые компании, которые попали осенью 2015 года в пул ЦБ (были допущены до страхования ответственности застройщиков) сами не готовы были принимать такие риски, поскольку «недострой» по одному дому мог обернуться миллионными убытками для страховщиков. А небольшие компании просто не имеют достаточных финансовых ресурсов для того, чтобы при наступлении страхового случая, урегулировать убыток в полном объеме.
Дмитрий Иванов, директор проектного управления ГК «САПСАН»
Фактически застройщики уже перечисляют средства страховым компаниям, причем больше чем 1%. Поэтому говорить о повышении цен на квартиры не приходится. Другой вопрос, что страхование ответственности девелопера оказалось затеей достаточно неэффективной. На моей памяти ГК «САПСАН» уже сменила несколько страховых компаний, выполняя обязательства перед дольщиками в соответствии с законодательством. Но эти страховые приходят, берут деньги и затем со временем куда-то исчезают.
Возможно, нам будет более приятно перечислять эти средства не страховым компаниям, а в некий государственный фонд, который будет разумно распоряжаться этими деньгами. Впрочем, спасением этот фонд не станет, поскольку кто бы ни собирал эти деньги, где бы ни хранился этот фонд, 1% от суммы ДДУ не позволяет завершить строительство дома. Как это бывает: девелопер заходит в проект, продает 80-90% квартир, при этом строит от силы 10%, оставляя дом на этапе возведения фундамента или даже не начав работы.
Совершенно ясно, что 1% от суммы ДДУ будет недостаточно, чтобы достроить дом, стоимость которого исчисляется сотнями миллионов и чаще миллиардами рублей. Таким образом, страховой фонд может быть эффективным только при условии, что 99% застройщиков в стране добросовестно выполняют свои обязательства перед дольщиками. Но если вдруг «упадет» хотя бы один крупный застройщик, возводящий миллионы квадратных метров, то никакой фонд не поможет решить эту проблему.
В общем, даже при беглом взгляде ясно, что 1% недостаточно, этой суммы хватит разве что на решение каких-то локальных проблем. На мой взгляд, эти средства лучше направить на повышение доступности жилья — просто предоставлять в качестве скидки от застройщика покупателям. Либо можно создать государственный фонд, куда будет отчисляться данная сумма, чтобы он справедливо распределял эти средства на субсидирование ипотеки, помощь в покупке жилья и так далее.
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Неутихающие споры по поводу необходимости создания действенных механизмов обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств по ДДУ свидетельствуют о том, что компенсационный фонд по праву может стать одним из таких инструментов. Кроме того, в иных сферах экономической деятельности аналогичные фонды успешно решают подобные задачи. К примеру, существующий фонд обязательного страхования вкладов, управление которым осуществляет Агентство по страхованию вкладов. Полагаю, что создание аналогичного фонда в сфере долевого строительства способно будет компенсировать дольщикам возможные риски от участия в долевом строительстве. Но, безусловно, успешность компенсационного фонда зависит от того, как будет организована процедура его создания, формирования и управления им.
Существенное повышение цен на квартиры вряд ли предвидится. Кроме того, дольщики скорее предпочтут переплатить по ДДУ 1%, чем нести существенные денежные и временные потери в случае возникновения каких-либо трудностей у застройщика.
К сожалению, критика в отношении страхования гражданской ответственности застройщиков не умолкает. Институт страхования гражданской ответственности постоянно подлежит ужесточению и корректировке. Важным этапом стало введение списка страховщиков, соответствующих требованиям 214-ФЗ и нормативным актам Банка России. В действительности в список были включены страховые компании, способные в случае возникновения страхового случая, исполнить свои обязательства по договорам страхования перед участниками долевого строительства.
Кроме того, сейчас на рассмотрении в Государственной думе находится законопроект, вносящий изменения в 214-ФЗ, а именно: ужесточаются требования к собственным средствам и уставному капиталу застройщика, привлечение кредитных организаций в систему долевого строительства в качестве поручителей застройщика и др. Все эти меры направлены на то, чтобы гарантировать компенсацию участникам долевого строительства возможных убытков в случае, если их права и интересы будут нарушены.
Таким образом, происходящие изменения косвенно свидетельствуют о том, что институт страхования не способен в полном объеме гарантировать соблюдение прав дольщиков на получение страховых выплат в случае возникновения страхового случая.
Дата публикации 18 мая 2016
