В конце прошлой недели Госдума приняла новый законопроект «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности - банкротстве застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». В связи с этим девелоперы анонсировали рост числа банкротств, который приведет к полному изменению принципов работы застройщиков. Novostroy-M.ru выяснил у экспертов рынка, какие последствия новый закон повлечет для застройщиков и покупателей.
Василий Шарапов, юрист девелоперской группы «Сити-XXI век»
Законопроект, принятый во втором и третьем чтении, существенно отличается от той редакции законопроекта, которая была принята в первом чтении. Если сначала концепция законопроекта была предусмотрена исключительно для цели создания компенсационного фонда, то на этапе проработки второго чтения возникла принципиально иная версия, в которую была включена новая порция еще более жестких, чем ранее, ограничений и требований к деятельности застройщиков, связанных с привлечением долевых инвестиций. По новым правилам для открытия продаж застройщику потребуется выделять строительный проект в отдельную проектную компанию, которая должна будет иметь опыт работы на строительном рынке не менее трех лет и ввести в эксплуатацию 10 000 кв. м. Она сможет получить только одно разрешение на строительство. На счете этой компании при ежеквартальной подаче проектной декларации должно аккумулироваться 10 % денежных средств от проектной стоимости строительства. При этом размер собственных средств застройщика должен быть также 10% от проектной стоимости строительства. Застройщик не вправе будет получать два или более разрешений на строительство, пока не введет в эксплуатацию ранее начатый строительный объект. Кроме того, он не сможет заниматься другой предпринимательской деятельностью, не связанной со строительством многоквартирного дома. В дополнение к этому его затраты на рекламу, заработную плату и иные операционные расходы не смогут превышать 10% от проектной стоимости строительства. Застройщик сможет иметь только один расчетный счет, который должен быть открыт в специализированном уполномоченном банке (перечень таких банков ежемесячно будет публиковаться на сайте ЦБ РФ). Застройщик будет не вправе заключать сделки, не связанные со строительством многоквартирного дома, в том числе не сможет брать или давать ссуды, или брать или давать займы кроме целевых кредитов банков. Все эти меры направлены на то, чтобы минимизировать риски нецелевого использования средств долевых инвесторов, а также банкротства застройщика.
Тем не менее, некоторые запреты и ограничения выглядят явно абсурдными. Например, установлено, что затраты на строительство социальной инфраструктуры за счет средств долевых инвестиций допустимы, если такие объекты перейдут в общую долевую собственность инвесторов. Это означает, что вместо передачи в собственность властей школ и детских садов застройщики будут обязаны передавать такие объекты в общую долевую собственность граждан. Также платежи застройщика теперь будут жестко контролироваться уполномоченным банком, что может создавать препятствия и задержки при осуществлении операционной деятельности.
Застройщикам придется либо в очередной раз адаптироваться к новым ограничениям и требованиям, либо искать иные варианты финансирования своих проектов. Законодатель, ужесточая юридическое регулирование, фактически мотивирует застройщиков использовать более дорогие, чем долевые инвестиции, целевые кредиты банков и средства, получаемые в рамках проектного финансирования. Избежать применения новых требований пока можно, если продавать квартиры за счет выпуска жилищных сертификатов или образования жилищных кооперативов. Также, скорее всего, новые правила не будут применимы в отношении застройщиков, привлекающих долевые инвестиции через счета эскроу, так как в этих случаях строительство фактически будет вестись за счет средств целевого кредита банка.
В ближайшее время ожидать банкротств застройщиков в связи с принятием этого закона не стоит. Новые ограничения и требования в большинстве своем не будут распространяться на проекты, по которым разрешение на строительство будет получено до 01.07.2018. Таким образом, есть почти год на подготовку рынка долевых инвестиций к новым юридическим реалиям.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
Очевидно, что требование о наличии на счетах застройщика 10% от стоимости строительства до начала реализации объекта осложнит экономику проекта. Если речь идет о жилом комплексе, состоящем из трех типовых семнадцатиэтажных корпусов П44-Т, то к началу его реализации девелопер должен заморозить на банковском счете не менее 225 млн рублей. Для сравнения: строительство одного детского сада на 100 мест обходится примерно в 120 млн рублей. То есть на удержанные средства можно было бы построить два ДОУ.
С одной стороны, поправки должны снизить риски попадания на рынок слабых и ненадежных застройщиков, явно несоответствующих жестким финансовым параметрам. С другой стороны, очевидно, что эти параметры вызовут существенный рост себестоимости строительства, который в условиях кризиса никак не может быть переложен на плечи покупателя, поэтому пострадает маржа девелопера. В итоге мы можем получить обратный эффект – «крепкие» игроки могут ослабеть и риски образования долгостроев повысятся.
На мой взгляд, для того чтобы новые условия были приняты отраслью относительно безболезненно, необходим долгий адаптационный период. Конечно, возможность адаптации к тем или иным требованиям новой редакции 214-ФЗ зависит от резервов застройщика, которые у всех разные. Я считаю, что наименее реалистичное требование – это сокращение административных расходов до 10%. В реальности они могут быть очень высокими. Только затраты на рекламу иногда достигают 4% от стоимости всего проекта, не говоря уже о фонде зарплаты труда или аренды помещений. В итоге девелоперу придется создавать сложную систему разных юридических лиц, которые будут сопровождать работу застройщика. Они будут проводить все операции, и в их балансах придется отражать все расходы, которые теперь недопустимы для «специализированного застройщика» – именно так теперь будет называться юридическое лицо, ведущее долевое строительство.
В совокупности новые требования к застройщику действительно скажутся на себестоимости строительства. Хотя бы тот факт, что девелопер должен направить значительные средства в уставный капитал, а также заморозить 10% от всех инвестиций до начала реализации проекта, уже сделает строительство более дорогим. Не стоит забывать, что застройщик будет отчислять средства в компенсационный фонд, а также в два фонда саморегулируемой организации (СРО), членом которой он является. Тем не менее, прямого влияния на стоимость квартиры в новостройке может и не последовать – на высококонкурентном рынке взвинчивать цены опасно. Поэтому многие девелоперы вынуждены будут пойти по пути дальнейшего урезания собственной доходности вместо увеличения стоимости «квадрата» в своих проектах. Однако в долгосрочной перспективе это приведет к вымыванию со строительного рынка немалого числа компаний, для которых долевое строительство перестанет быть выгодным бизнесом.
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
На мой взгляд, для рынка наиболее существенна поправка «одна компания - одно разрешение на строительство», с помощью которой законодатели хотят ввести институт проектных организаций. Она гласит, что один застройщик не может осуществлять одновременно строительство по нескольким разрешительным документам.
Введение подобной меры существенно усложнит жизнь крупным девелоперам, которые реализовывают сразу несколько проектов. Раньше обычной практикой для них было в качестве застройщика регистрировать юрлицо, на которое оформлялись права на земельный участок. Оно могло быть создано «с нуля» с минимальным уставным капиталом или совсем не иметь отношения к строительной отрасли, а после завершения проекта такое юрлицо обычно ликвидировалось. Теперь под каждый новый жилой комплекс нужно не просто выделять проектную организацию, она еще должна иметь опыт работы на рынке не менее трех лет, хотя бы в роли генподрядчика или заказчика. Кроме того, чтобы получить разрешение на строительство, необходимо предоставить разрешение на ввод в эксплуатацию не менее 10 000 кв. м многоквартирных домов. Таким образом, в качестве застройщика должно будет выступать юрлицо, которое уже имеет опыт осуществления деятельности застройщика, у него в активе есть построенные дома, то есть большинству придется ждать, пока «освободится» компания-застройщик по другому реализуемому проекту.
Кроме того, ужесточились требования к финансовой устойчивости застройщика. Теперь на протяжении всего процесса строительства он обязан поддерживать объем собственных средств на уровне 10% от планируемой стоимости проекта, а также обеспечить минимальный остаток денежных средств на счете в уполномоченном банке в размере 10% от проектной стоимости. В совокупности с недавно вступившими в силу требованиями о минимальном уставном капитале застройщика это повлечет рост финансовой нагрузки на девелопера.
Повлияет новая мера и на сам процесс получения разрешений на строительство, особенно для крупных проектов, где планируется несколько очередей. Девелоперы должны будут либо укрупнять очереди, получая разрешение на строительство не двух-трех домов, как это принято сейчас, а максимально возможного их количества, вплоть до нескольких десятков для проектов-миллионников. Для этого уже на начальном этапе необходимо будет иметь представление об основных параметрах всего проекта - его общей, жилой, коммерческой площади, иметь всю проектную документацию и т.д. С учетом растянутости процесса реализации девелоперских проектов во времени и динамично меняющейся ситуации на рынке выдержать заявленные параметры будет практически невозможно. В результате застройщикам придется постоянно корректировать разрешение на строительство в уполномоченных органах, что приведет к дополнительным временным и материальным затратам (согласования, перевыпуск проектной документации и т.д.). А без действующего разрешения на строительство невозможно приступать к возведению новых домов. Вторым вариантом станет введение под каждую очередь новой проектной организации. Это позволит избежать всех описанных проблем, однако может привести к путанице в юридических документах и среди дольщиков, а также значительно повысит финансовую нагрузку на девелопера.
Результатом всего вышеописанного может стать значительное замедление динамики выхода на рынок новых проектов после вступления данной поправки в силу и сокращение числа объектов, одновременно реализуемых одним девелопером.
Марина Козик, юрисконсульт «НДВ-Недвижимость»
В рамках законодательных изменений подразумевается ввод целого ряда условий, ограничивающих деятельность застройщиков и направленных на дальнейшее ужесточение контроля на первичном рынке. Судя по нововведениям, одной из задач является ввод барьеров, усложняющих вход в девелоперский бизнес и отсекающих непрофильных игроков.
Нужно понимать, что все эти изменения будут работать в комплексе, и застройщику нужно будет соответствовать целому ряду условий. Данные новшества вряд ли смогут поколебать крупных застройщиков. У них есть и финансовые возможности, и необходимый опыт, и разрешения на ввод в эксплуатацию более 10 000 кв. м, а вот доступ абсолютно новым, непрофильным игрокам будет усложнен, хотя и не перекрыт на 100%. Скорее всего, будут найдены пути для входа в бизнес, требующие больше времени, однако вопрос в том, покажется ли строительная отрасль интересной для новых игроков.
Данные нововведения способствуют ценовому росту и монополизации рынка, однако в ближайшее время кардинальных изменений может не произойти. В том числе по той причине, что выбор предложения сейчас велик, и рост ценника является не лучшей стратегией для застройщиков.
Павел Черкасов, вице-президент группы компаний «Инград»
Размер отчислений 1,2%, установленный на переходный период, практически соответствует ранее действовавшей ставке страхования ответственности застройщиков, поэтому на себестоимости строительства и на рыночной цене увеличение на 0,2% практически не скажется.
Пока сложно сказать, как иные новеллы закона, предложенные депутатами, отразятся на работе строительного сектора, хотя, безусловно, ряд новых пунктов скажется на себестоимости строительства и операционной деятельности застройщиков. В частности, такой момент, как замена требований к уставному капиталу требованиями к собственным средствам; пункт о том, что административные расходы застройщика (аренда, реклама, оплата труда, услуги банка, связи и т.п.) не могут превышать 10% от стоимости строительства; наличие на дату направления проектной декларации в контролирующий орган денежных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, размещенном в уполномоченном банке, и другие.
Александр Красавин, первый заместитель председателя правления «Баркли»
В некоторых случаях законопроект, возможно, приведет к изменению принципов работы застройщиков. В целом такие меры могут пагубно сказаться на всех строительных компаниях, а для покупателя – привести к удорожанию квартир.
Очень большая проблема – размер собственных средств. «Размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта на протяжении всего срока строительства».
Вопрос – каким образом считать? Например, у нас объем строительства 150 000 кв. м и он строится в 3 очереди, по 50 000 кв. м в каждой. При бюджете проекта 9 млрд каждая очередь будет стоит 3 млрд. Если мы выпустили одно разрешение на строительство и нам нужно иметь 300 млн, то это не проблема. А если речь идет обо всем проекте? То есть о 900 млн, и это уже огромные деньги. По сути, это может означать, что привлечение банковского финансирования бессмысленно, раз у тебя есть эти 900 млн.
Так что здесь встает вопрос: каким образом этот расчет в рамках поправки будет реализован? Если по очередям, то это нормально, так как банки и так требуют до 30% вложенных средств. Обычно в них включали также стоимость покупки земли и проч. А тут нужен чистый нал, то есть эти 10% должны лежать на депозитах. И они должны лежать на депозитах в уполномоченных банках, при этом застройщик должен иметь только один счет, следовательно, этим законом застройщика насильно загоняют в уполномоченные банки. Что, помимо застройщика, ударяет и по коммерческим банкам, которые кредитовали стройку.
Стоит ожидать, что цены вырастут. Надо понимать, что на сегодняшний день маржинальность строительного бизнеса достигла минимума и застройщикам уже негде взять 1,2% взноса, о котором также идет речь в поправках. Так что эти затраты, вероятно, будут переложены на покупателей.
Наталья Дубина, старший юрисконсульт семейства компаний KASKAD Family
Новый законопроект о компенсационном фонде в очередной раз ужесточает требования к застройщикам, что, по нашим оценкам, приведет к росту стоимости «входа» на рынок девелопмента и строительства и, как следствие, уходу финансово несостоявшихся компаний либо «мелких» игроков рынка. Также, возможно, произойдет укрупнение существующих компаний.
Большинство из предложенных нововведений, несомненно, повлечет для застройщика необходимость проведения ряда мероприятий, направленных на приведение деятельности застройщика в соответствие с новыми требованиями, но наиболее обременительными для реализации проектов, на наш взгляд, является: запрет строительства одновременно по нескольким разрешениям и необходимость обеспечения на счете застройщика на дату направления проектной декларации денежных средств в размере 10% от проектной стоимости строительства.
Так, например, сложно представить, как на основании одного разрешения на строительство можно осуществить застройку целых кварталов из многоквартирных или блокированных домов. Предложенный подход будет означать, что участники долевого строительства не смогут получить объекты недвижимости, в инвестировании строительства которых они участвовали, до окончания строительства всех других объектов недвижимости в рамках этой же застройки. Представляется, что такой подход не является эффективным с точки защиты интересов прав участников долевого строительства.
Эффективность требования об обеспечении на счете застройщика денежных средств в размере 10% от проектной стоимости строительства, с точки зрения защиты интересов дольщиков, также спорна, поскольку реализация данной меры может оказать «давление» на стоимость 1 кв. метра. Как правило, застройщики реализуют сразу несколько проектов, поэтому «изъятие» денежных средств из одного проекта и их аккумулирования на расчетном счете для «старта» другого проекта (даже на непродолжительный период времени) повлечет дополнительные затраты и может негативно отразиться на других проектах.
Реализация в совокупности тех существенных изменений, которые были внесены в 214 Федеральный закон в 2016 года, а также новых обсуждаемых нововведений, с наибольшей вероятностью, скажется на стоимости 1 кв. м на рынке недвижимости. Более конкретные выводы можно будет сделать после того, как рынок отреагирует на изменение «правил игры», учитывая непростую экономическую ситуацию не только в стране, но и мировом уровне.
Елена Андронова, руководитель пресс-службы TEKTA GROUP
Да, новые поправки влекут за собой определенные сложности для застройщиков. Так, например, введение обязательного условия, предполагающего наличие опыта работы от трех лет и разрешений на ввод объектов не менее 10 000 кв. м, приведет к сокращению числа игроков на рынке. В первую очередь эти меры могут затронуть небольшие девелоперские компании, которые только вышли на рынок и не имеют в своем портфеле реализованных объектов. Кроме того, требование «одно юрлицо - один объект» приведет к созданию дополнительных юридических лиц и усложнит процедуру внутреннего документооборота между ними.
Тем не менее, принятие закона позволит сделать рынок более прозрачным и существенно сократить риски недостроя - объекты будут завершаться за счет средств фонда либо будут выплачены компенсации.
Дата публикации 24 июля 2017
