Генеральный директор Hospitality Income Consulting Елена Лысенкова в интервью Новострой-М рассказала об особенностях такого формата недвижимости, как апарт-отели, и дала советы желающим купить гостиничный номер.

Чем формат апарт-отелей кардинально отличается от просто «комплекса апартаментов»?

Несколько лет назад формат апарт-размещения пришел в Россию, с погрешностью на экономическую ситуацию, законодательные возможности и ограничения, менталитет и потребность потенциальных собственников и арендаторов. В 2005–2008 годах на рынке крупных деловых центров, городов-миллионников стали появляться первые объекты апарт-формата, в том числе апарт-отели международного уровня. Наиболее яркие проекты были реализованы на рынке Москвы и Санкт-Петербурга.

Апарт-отель представляет собой гостиничный комплекс, который предлагает услуги краткосрочного и среднесрочного проживания для гостей города. Все номера такого отеля оборудованы кухнями. А комплекс апартаментов — это, по сути, квартиры для постоянного или временного проживания, как правило, в собственности частных владельцев. Если коротко, то это объект коммерческой недвижимости, но с жилой функцией.

Почему в Москве формат апартаментов buy-to-let не распространен? По данным компании Becar, таких проектов всего девять.

В городе традиционно активен рынок частной сдачи в аренду квартир. Владельцы предлагают на рынке продукт разного качества и по нерыночной цене. Нерыночная означает, что владельцы не рассматривают конечную цену аренды как доходность в год, а чаще всего рассматривают как фиксированную сумму, вторую пенсию, регулярный платеж для пополнения семейного бюджета и так далее. Поэтому цена на аренду значительно ниже бизнес-продукта lease back apartment или buy-to-let.

Данный рынок только начал формироваться, уже стали появляться профессиональные доходные дома, в которых частные инвесторы покупают квартиры и для последующей профессиональной сдачи в аренду.

Для кого подходят проекты апарт-отелей? Кто покупает гостиничные номера и зачем? Покупка оформляется на физическое или юрлицо? Нужно ли платить НДС?

Условия покупки различны, зависят от проекта. Оформить сделку можно как на физическое, так и на юридическое лицо, от этого и зависит требование по уплате НДС, а также возможность взять ипотечный кредит на такую инвестицию. Покупают гостиничные номера в основном частные инвесторы с размером инвестиционного бюджета до 10 млн рублей, где ядро — бюджет 3-5 млн рублей. Так менеджер, получив бонус в 1-2 млн рублей, на остальную сумму берет ипотечный кредит на выгодных условиях и вкладывает в уверенный для него тип инвестиций — недвижимость. Альтернатив такому вложению почти нет. При этом прогнозный доход от управления данным номером оператором позволяет собственнику не нести операционных расходов на владение и эксплуатацию такой недвижимости.

Купить гостиничный номер и зарабатывать на сдаче в аренду – это такой бизнес, у которого есть нюансы. Правильно ли я понимаю, что собственнику принадлежит лишь лот, но не принадлежит инженерия, коммуникации, общедомовое имущество?

В общедолевом владении находятся только коридоры и инженерные системы. Всю коммерческую недвижимость реализует владелец девелоперского проекта: к примеру, он может продать публичный ресторан в здании апарт-отеля другому инвестору.

Как выстраиваются отношения с управляющей компанией? Кто ищет арендаторов, что происходит, если оператор не может найти арендатора — апартамент простаивает? Сколько оператор берет с собственника за свои услуги?

Управляющая компания ищет арендатора, то есть гостя в апарт-отель, самостоятельно и за свой счет, так же, как и организует эксплуатацию комплекса. Гонорар УК варьируется в пределах 25-35%. В то же время стоит отметить, что УК занимается всем комплексом в целом, а не одним апартаментом, поэтому и «простаивают» номера по отдельности, по-разному, а доход получают равномерно. Успешное сотрудничество складывается, когда номер находится в управлении УК постоянно. Так, курортные комплексы, которые иногда собственники хотят использовать для своих нужд, должны быть в управлении УК не менее шести-восьми месяцев, включая высокий сезон.

Рано или поздно все изнашивается — кто делает ремонт апартамента? Как это обговаривается, кто платит?

Ремонт делает УК за счет собственника. На такой ремонт «откладывается» около 4% от оборота в течение периода эксплуатации.

Что с налогами? Нужно ли платить налог на прибыль? Кто оплачивает коммунальные платежи?

Налог на недвижимость платит собственник, так устроен закон. А коммунальные и иные платежи платит УК за собственника.

Сколько в среднем сегодня стоит в Москве купить гостиничный номер?

В проектах YES апартаменты стоили около 8-10 млн рублей за типовой лот в 50-60 кв. м.

Допустим, собственник захотел продать апартамент в апарт-отеле — как ему действовать?

Собственник может прийти в УК, и она рассмотрит условия, а может выйти на открытый рынок. Но следующий собственник обязан подписать все условия сотрудничества с управляющей компанией. УК может выкупить номер и сама, но такого обязательства нет.

Будет ли развиваться сегмент апарт-отелей в Москве в будущем? В Петербурге очень много таких проектов, а в столице меньше десятка. Что тормозит развитие?   

В Москве очень активный рынок квартир апарт-формата в центре, и цена недвижимости накладывает ограничение на развитие. Для инвесторов крайне важна стоимость сделки и соотношение будущей средней стоимости номера.

Читайте также

Бизнес для инвесторов или дешевое «псевдожилье»: чем отличаются апартаменты в Москве и Санкт-Петербурге

«В сервисных апартаментах «прописок» никто и не думает просить»