Генеральный директор Hospitality Income Consulting Елена Лысенкова в интервью Новострой-М рассказала об особенностях такого формата недвижимости, как апарт-отели, и дала советы желающим купить гостиничный номер.
Чем формат апарт-отелей кардинально отличается от просто «комплекса апартаментов»?
Несколько лет назад формат апарт-размещения пришел в Россию, с погрешностью на экономическую ситуацию, законодательные возможности и ограничения, менталитет и потребность потенциальных собственников и арендаторов. В 2005–2008 годах на рынке крупных деловых центров, городов-миллионников стали появляться первые объекты апарт-формата, в том числе апарт-отели международного уровня. Наиболее яркие проекты были реализованы на рынке Москвы и Санкт-Петербурга.
Апарт-отель представляет собой гостиничный комплекс, который предлагает услуги краткосрочного и среднесрочного проживания для гостей города. Все номера такого отеля оборудованы кухнями. А комплекс апартаментов — это, по сути, квартиры для постоянного или временного проживания, как правило, в собственности частных владельцев. Если коротко, то это объект коммерческой недвижимости, но с жилой функцией.
Почему в Москве формат апартаментов buy-to-let не распространен? По данным компании Becar, таких проектов всего девять.
В городе традиционно активен рынок частной сдачи в аренду квартир. Владельцы предлагают на рынке продукт разного качества и по нерыночной цене. Нерыночная означает, что владельцы не рассматривают конечную цену аренды как доходность в год, а чаще всего рассматривают как фиксированную сумму, вторую пенсию, регулярный платеж для пополнения семейного бюджета и так далее. Поэтому цена на аренду значительно ниже бизнес-продукта lease back apartment или buy-to-let.
Данный рынок только начал формироваться, уже стали появляться профессиональные доходные дома, в которых частные инвесторы покупают квартиры и для последующей профессиональной сдачи в аренду.
Для кого подходят проекты апарт-отелей? Кто покупает гостиничные номера и зачем? Покупка оформляется на физическое или юрлицо? Нужно ли платить НДС?
Условия покупки различны, зависят от проекта. Оформить сделку можно как на физическое, так и на юридическое лицо, от этого и зависит требование по уплате НДС, а также возможность взять ипотечный кредит на такую инвестицию. Покупают гостиничные номера в основном частные инвесторы с размером инвестиционного бюджета до 10 млн рублей, где ядро — бюджет 3-5 млн рублей. Так менеджер, получив бонус в 1-2 млн рублей, на остальную сумму берет ипотечный кредит на выгодных условиях и вкладывает в уверенный для него тип инвестиций — недвижимость. Альтернатив такому вложению почти нет. При этом прогнозный доход от управления данным номером оператором позволяет собственнику не нести операционных расходов на владение и эксплуатацию такой недвижимости.
Купить гостиничный номер и зарабатывать на сдаче в аренду – это такой бизнес, у которого есть нюансы. Правильно ли я понимаю, что собственнику принадлежит лишь лот, но не принадлежит инженерия, коммуникации, общедомовое имущество?
В общедолевом владении находятся только коридоры и инженерные системы. Всю коммерческую недвижимость реализует владелец девелоперского проекта: к примеру, он может продать публичный ресторан в здании апарт-отеля другому инвестору.
Как выстраиваются отношения с управляющей компанией? Кто ищет арендаторов, что происходит, если оператор не может найти арендатора — апартамент простаивает? Сколько оператор берет с собственника за свои услуги?
Управляющая компания ищет арендатора, то есть гостя в апарт-отель, самостоятельно и за свой счет, так же, как и организует эксплуатацию комплекса. Гонорар УК варьируется в пределах 25-35%. В то же время стоит отметить, что УК занимается всем комплексом в целом, а не одним апартаментом, поэтому и «простаивают» номера по отдельности, по-разному, а доход получают равномерно. Успешное сотрудничество складывается, когда номер находится в управлении УК постоянно. Так, курортные комплексы, которые иногда собственники хотят использовать для своих нужд, должны быть в управлении УК не менее шести-восьми месяцев, включая высокий сезон.
Рано или поздно все изнашивается — кто делает ремонт апартамента? Как это обговаривается, кто платит?
Ремонт делает УК за счет собственника. На такой ремонт «откладывается» около 4% от оборота в течение периода эксплуатации.
Что с налогами? Нужно ли платить налог на прибыль? Кто оплачивает коммунальные платежи?
Налог на недвижимость платит собственник, так устроен закон. А коммунальные и иные платежи платит УК за собственника.
Сколько в среднем сегодня стоит в Москве купить гостиничный номер?
В проектах YES апартаменты стоили около 8-10 млн рублей за типовой лот в 50-60 кв. м.
По данным Аналитического центра Новострой-М, в апарт-отеле YE’S Ботанический сад цены начинаются от 3,8 млн рублей за студию площадью 18,9 кв. м. Небольшие двухкомнатные апартаменты можно купить по цене от 6,8 млн рублей.
Допустим, собственник захотел продать апартамент в апарт-отеле — как ему действовать?
Собственник может прийти в УК, и она рассмотрит условия, а может выйти на открытый рынок. Но следующий собственник обязан подписать все условия сотрудничества с управляющей компанией. УК может выкупить номер и сама, но такого обязательства нет.
Будет ли развиваться сегмент апарт-отелей в Москве в будущем? В Петербурге очень много таких проектов, а в столице меньше десятка. Что тормозит развитие?
В Москве очень активный рынок квартир апарт-формата в центре, и цена недвижимости накладывает ограничение на развитие. Для инвесторов крайне важна стоимость сделки и соотношение будущей средней стоимости номера.
Читайте также
Бизнес для инвесторов или дешевое «псевдожилье»: чем отличаются апартаменты в Москве и Санкт-Петербурге
«В сервисных апартаментах «прописок» никто и не думает просить»
Дата публикации 13 ноября 2018
