ЖК «Первый Нагатинский» своими глазами: каким будет квартал премиум-класса в ЮАО

Тем, что в Москве на месте бывших промзон сегодня строится жилье бизнес-класса, сегодня никого не удивишь. Однако застройщик ЖК «Первый Нагатинский» поставил перед собой более амбициозную задачу. Как выглядит проект сегодня, специально для читателей Новострой-М узнал независимый эксперт рынка недвижимости Андрей Смирнов.

История развития проекта

О застройке участка промзоны «Варшавское шоссе» было объявлено еще в январе 2021 года. Тогда здесь анонсировали возведение 435 «квадратов» жилья, а также делового кластера. Кроме того, в районе застройки должны благоустроить набережную, создать пассажирский причал вместо грузового, а также перекинуть на другую сторону реки пешеходный мост. Позднее сам девелопер комплекса (компания «Прайм Лайф») заявил также создание пляжного клуба для резидентов ЖК.

В мае 2022 года были открыты продажи квартир, а первый куб бетона в фундамент первой очереди залили в феврале 2023 года.  В октябре 2025 года стало известно о старте второй очереди ЖК.

ЖК «Первый Нагатинский» в цифрах (данные ЕИСЖС наш.дом.рф по корпусам в продаже):

• Количество квартир – 1491 шт.
• Количество машино-мест в подземном паркинге – 464 шт.
• Класс проекта – бизнес и элитный*
• Технология строительства – монолит-кирпич
• Этажность – 30–51 этажей (с учетом подземной части)
• Класс энергоэффективности – В
• Срок ввода – II кв. 2026 г. и IV кв. 2028 года.

Транспортная доступность

Комплекс строится на пересечении Варшавского шоссе и Нагатинской улицы, при этом не вплотную к этим магистралям: от транспортных потоков здания защищает существующая застройка, а также газоны. Дома второй очереди (более высокого класса) строятся на еще большем отдалении от дорог, в глубине квартала и ближе к набережной.

Ближайшая станция метро – «Нагатинская». Расстояние до нее зависит от расположения корпуса: от 90 до 450 метров, или от 3 до 10 минут ходьбы. Примерно в 15–18 минутах ходьбы также располагается станция МЦК Верхние Котлы. Уже работает и обещанный причал для электросудов, однако прямой дороги до него пока нет, а путь в обход займет 20 минут.

Минут за 10 можно дойти до станции электричек, которыми можно добраться до Павелецкого вокзала или аэропорта Домодедово. 

Для автомобилистов расположение ЖК практически идеальное: на ТТК можно выехать буквально за 5 минут, до Садового кольца – за 10.

Оценка транспортной доступности: 5

Архитектурный облик и инженерия

Авторы проекта – архитекторы известных бюро СПИЧ и APEX, специализирующихся, в частности, на высотных зданиях, в том числе премиальных и элитных. Описание на сайте обещает панорамное остекление во всех корпусах (высота окон 2,75 м), навесную фасадную систему 3D, облицовку фасадов клинкерной плиткой, алюминиевыми панелями и стеклом, а также звукоизоляцию окон до 44 децибел.

В первой очереди, где уже возведены три дома с максимальной высотой 28 этажей, оценить качество работ можно воочию. Фасады отделаны клинкером, стеклофибробетоном и алюминиевыми панелями цвета «шампань». На прилегающей территории ведется активное благоустройство – рабочие спешат, ведь ввод домов намечен на конец II квартала этого года.

Вторая очередь, которую застройщик позиционирует как премиальную (а в документах на ЕИСЖС она фигурирует как элитная), будет состоять из башен по 49 и 28 этажей, в их отделке (судя по рендерам) будут преобладать стекло и алюминий.

Об инженерной начинке дома пока ничего толком не известно: застройщик обещает круглосуточное видеонаблюдение, видеодомофоны, собственное приложение для заказа услуг и пропусков. Как воплотятся эти обещания в реальности, станет известно после заселения.

По субъективным ощущениям, внутреннее наполнение ЖК (точнее, проект) выглядит интереснее, чем визуальное воплощение. Кроме того, комплекс сильно контрастирует с окружающими его рабочими кварталами и бывшими советскими ведомственными зданиями, разношерстными магазинчиками и кафе. Сколько еще лет продлится такое соседство – кто знает?

Оценка архитектурного решения и инженерии: 4.

Инфраструктура ЖК и локации

Станция метро «Нагатинская» открылась в 1983 году, а сами территории (сегодня это районы Нагорный и Нагатино-Садовники, которые расположены с двух сторон Варшавского шоссе) исторически были промышленными. В частности, уже в конце XIX века тут работал кирпичный завод. Причал Нагатинский, который сегодня стал пассажирским, изначально был грузовым и обслуживал комбинат «Мосинжбетон».

На нечетной стороне Варшавки (той, где возводится ЖК «Первый Нагатинский») мелкие производственные предприятия работают и сегодня. Помимо них здесь располагается большой таможенный терминал «Почты России», здание Росрыболовства, склады, несколько научно-исследовательских организаций, различные торговые точки и сервисы, объединенные в «Технопарк-19» с закрытой территорией со стороны 1-го Нагатинского проезда.

При этом ближайшие жилые дома – старого и нового фонда – находятся в полукилометре от метро. Соответственно, там же и сформирована основная социальная инфраструктура.

Школа №507 и ее филиал – детский сад – находятся на Нагатинской улице, до них от ЖК «Первый Нагатинский» можно дойти за 7–10 минут. При этом в самом ЖК также заявлено открытие детского сада с бассейном (на 300 мест) и школы на 1000 учеников. Но с учетом проектного числа квартир (почти 1,5 тыс. только в двух очередях ЖК, а будет еще две), такие объекты по соседству не будут лишними.

Рядом с детским садом работает МФЦ «Мои документы», то есть тоже в пешей досягаемости.

А вот районные поликлиники для взрослых №67 и 85 – только в автомобильной доступности. До них 8–10 минут езды. Ближайшая детская поликлиника №91 – еще дальше, на ул. Академика Миллионщикова, до нее 4 км, или около 11 минут на авто.

С магазинами и кафе особых проблем в локации нет, вот только вряд ли они соответствуют статусу ЖК, особенно его второй – премиальной – очереди. Вероятно, резидентам придется рассчитывать на внутреннюю инфраструктуру комплекса, а также доставку. Кроме того, в пяти минутах ходьбы есть «Азбука вкуса» и «Перекресток».

Чтобы увидеть объекты, нажмите на соответствующую кнопку внизу карты.

Зато, если застройщик выполнит свои обещания, у жителей новостройки прямо под рукой будут: видовой бар на 28 этаже, гурме-вилла с шеф-поваром, приватный спа-комплекс с сауной, хаммамом и фитнесом, коворкинг, клубный лаундж с баром, кинотеатр, сигарная комната, арт-галерея и даже музыкальная студия, игровая зона с настолками, помещение для детских мастер-классов, детские площадки.

Главная «фишка» – пляжный клуб для резидентов, доступ к которому из ЖК (как было заявлено ранее) будет организован через подземную галерею. Сейчас прямого прохода от стройплощадки к набережной нет. А судя по генплану и недавним сообщениям в прессе, пляжный клуб будет располагаться в районе причала Нагатинский, до которого не менее 550 метров. И, конечно, это будет общедоступная инфраструктура для всех желающих: в здании в форме океанского лайнера будут работать магазины, рестораны, спа, а на понтоне разместится пляжная зона с бассейнами. 

Оценка существующей инфраструктуры: 4.

Планировки квартир

В продажу на момент написания этого обзора выведены квартиры в пяти корпусах ЖК, на витрине представлены варианты от студий до трехкомнатных, разброс площадей – от 18,5 кв. м до 113,8 кв. м. Средняя площадь лотов в первой очереди – 55,7 кв. м, во второй – 56,5 кв. м. Высота потолков в первой очереди до 3,22 метра, во второй – более 6 метров.

Квартиры можно купить в бетоне или в предчистовой отделке.

Самые дорогие варианты – наиболее просторные «трешки» в первой очереди, а также «перспективные» квартиры с окнами в сторону Москвы-реки (правда, неясно, не окажется ли в будущем этот вид испорчен новыми корпусами).  

Наиболее доступные студии – «пеналы», а квадратные студийные планировки можно найти во второй очереди, там и площади начинаются от 37,8 кв. м.

1-комнатные в основном классического типа, с делением на спальню и кухню-гостиную, но есть варианты с видовыми спальнями – с тремя большими окнами и эркером.

В 2-комнатных уже по два санузла. По сути, это «евротрешки», так как у них по две изолированные спальни и большая кухня-гостиная. Есть также варианты с мастер-спальнями. Продуманы также планировки, где кухня «классическая» – она компактнее каждой из спален.

Очевидно, что наиболее дорогие (и, вероятно, интересные и даже эксклюзивные) квартиры появятся в последней очереди ЖК, которая будет располагаться ближе всего к набережной.

Оценка планировочных решений: 5.

Цены и сравнение с конкурентами

Ближайший конкурент в своей локации – ЖК «Роттердам» от ГК ФСК. Это комплекс из пяти башен высотой до 29 этажей, все корпуса уже введены в эксплуатацию, в двух из них продолжается выдача ключей и заселение. Квартир в продаже здесь осталось не много, а цены начинаются от 19,9 млн рублей за студию с предчистовой отделкой (студии просторные, от 27 кв. м). В чем комплекс от ФСК несколько проигрывает «Первому Нагатинскому» – так это расстоянию до метро.

К конкурентам вполне можно отнести и новостройки на противоположном берегу реки – жилой квартал «Шагал» и башню «Марк» (входит в состав мегапроекта «Зиларт»).

Ближайшие к набережной сданные корпуса «Шагала» предлагают квартиры от 28–29 млн рублей. Наиболее доступные варианты в корпусе со сроком ввода III кв. 2028 года (в глубине квартала) начинаются от 22 млн рублей.

В «Марке» цены более лояльные (возможно, потому что эта часть проекта отделена от основной – уже развитой и обжитой – территории «Зиларта», да и далековато от метро). В башне у воды цены стартуют от 19,5 млн рублей за «однушку» со сроком ввода в конце 2027 года.

В «Первом Нагатинском» минимальный бюджет покупки в июне 2026 года – 17,9 млн руб. за студию в корпусе бизнес-класса со сроком ввода II кв. 2026 года (с учетом 10% скидки) и 23,4 млн руб. за студию в корпусе премиум-класса с ключами в 2029 году (с учетом 24% скидки!). 

Актуальные цены в ЖК «Первый Нагатинский»:

Кому подойдет ЖК «Первый Нагатинский»?

У этой новостройки, как и у всех прочих, есть и плюсы, и минусы. Начну с недостатков, к коим, на мой субъективный взгляд, относятся:

• завышенные цены на квартиры;
• несколько депрессивная атмосфера района, нестатусное окружение и промышленное наследие, которые видны невооруженным взглядом до сих пор;
• медленные темпы строительства и отдаленные перспективы реализации всей заявленной инфраструктуры.

Но объективные плюсы могут нивелировать негатив для тех, кто ищет жилье именно в этом районе:

• станция метро у дома и удобное сообщение с центром Москвы;
• возможность прогулок по набережной;
• виды на реку из квартир на высоких этажах;
• собственная премиальная инфраструктура ЖК (заявлена застройщиком);
• большой выбор планировок;
• возможность купить квартиру с предчистовой отделкой.

В целом комплекс подходит всем, кто нацелен на покупку жилья повышенной комфортности, в том числе и семьям, но готов ждать преображения локации, которая, судя по всему, продлится еще не один год. 

*В ЕИСЖС «Наш Дом» нет разбивки на подклассы, поэтому «премиум», как правило, классифицируется как «элит». - Прим. ред.