ЖК «Символ» от компании «Донстрой»

Многофункциональный комплекс «Символ» — масштабный проект девелопера «Донстрой». Несколько десятков жилых домов, школы, детские сады, поликлиники, коммерческая недвижимость — и все это на границе Центрального округа столицы, рядом с 4 станциями метро. Новострой-М проанализировал новостройку, ее ближайшее окружение и перспективы.

Кто строит?

Компания «Донстрой» работает на рынке недвижимости Москвы с 1994 года. Портфель компании включает 8,4 млн кв. метров площадей, это преимущественно жилье бизнес-, премиум- и делюкс-класса. Известные проекты девелопера — «Алые Паруса», «Воробьевы Горы», «Дом на Мосфильмовской», «Триумф-Палас». Некоторое время назад компания вышла в сегмент «комфорт» с такими проектами, как Fresh («Фреш») и «Огни». Финансовый партнер «Донстроя» — Банк ВТБ.

Компания уже сдала 24 жилых комплекса, в стадии строительства находятся еще 6 проектов, в том числе ЖК «Символ». Отметим, что один дом новостройки уже введен в эксплуатацию на 1 квартал раньше намеченного, что не редкость для застройщика. При приемке квартир замечаний у покупателей практически нет, а если недостатки все же находятся, их оперативно исправляют. Так, по отзывам дольщиков первого сданного корпуса, окна с царапиной им заменили в течение двух дней.

Что строят?

Проект бизнес-класса «Символ» займет площадь около 60 гектаров. Он включает в себя 30 жилых монолитных домов высотой 5–27 этажей, подземный паркинг, 2 школы, 8 детских садов, взрослую и детскую поликлиники, 2 физкультурно-оздоровительных комплекса, дом культуры с концертным залом. Часть зданий займут как жилые, так и коммерческие помещения, некоторые корпуса полностью отдадут под офисы и торговлю.

Строительство ведется на территории бывшего завода «Серп и Молот», над проектом редевелопмента работали британские бюро LDA Design и UHA London, московские мастерские «Атриум» и «Моспроект-1». Дома комплекса отличаются яркой, нестандартной архитектурой и большой площадью остекления. На фасадах, которые отделают алюминиевыми панелями и клинкерной плиткой, предусмотрены корзины для кондиционеров. Класс энергоэффективности зданий: В+ (высокий).

Около 40% территории комплекса отдано под зеленые пространства. Жители получат в свое пользование новый городской парк «Зеленая река» протяженностью около 2 километров. Работы будут выполняться вместе со специалистами Российского государственного аграрного университета имени К. А. Тимирязева. Помимо озеленения в парке предусмотрены пешеходные и велосипедные маршруты, спортивные площадки, роллердромы, скейт-парки и другие общественные зоны.

1-я очередь застройки — это 2 квартала, «Достоинство» и «Свобода», они расположены по разные стороны ТТК. В них войдут 9 домов переменной высотности, школа и детский сад. Покупателям предлагаются квартиры от студий до многокомнатных площадью 29–160 кв. метров, их класс варьируется от «комфорта» до «премиума», доступны европланировки. Жилье отличается высокими потолками (3,2–3,5 метра) и просторными ванными комнатами, запроектированы пентхаусы с выходом на крышу. Видовые квартиры на последних этажах выйдут в продажу в последнюю очередь.

Квартиры в квартале «Свобода» можно приобрести с отделкой white box, которая включает все черновые работы, или с готовой чистовой отделкой, остальное жилье сдается без ремонта. Примеры отделки можно оценить в шоу-руме, он работает ежедневно в офисе продаж на территории ЖК «Символ» по адресу Золоторожский вал, 11, с. 20.

Первый сданный корпус расположен в квартале «Достоинство» (выделен зеленым цветом на скрине), его адрес: шоссе Энтузиастов, д. 1, корп. 1. Площадь здания — 17,5 тыс. кв. метров, в 4 секциях расположено 126 квартир. Сдача остальных 8 домов намечена на IV квартал 2019 года, сейчас в них ведутся внутренние работы и отделка фасада.

Новостройка будет реализовываться в течение 10 лет в несколько очередей. Таким образом, строительство комплекса планируется полностью завершить к 2025 году.

Где строят?

ЖК «Символ» расположен на юго-востоке Москвы, в районе Лефортово, в границах улиц Золоторожский Вал, проезд Завода Серп и Молот, шоссе Энтузиастов. Территорию комплекса делит надвое Третье транспортное кольцо. Протяженность новостройки вдоль шоссе Энтузиастов — 1,5 километра, поэтому будущих жильцов сильно выручат 4 станции метро в пешей доступности, а также многочисленные остановки общественного транспорта на шоссе Энтузиастов, Золоторожском Валу и проезде Завода Серп и Молот.

По данным Яндекс.Карт, новоселам домов на западе комплекса доступны станции метро «Площадь Ильича» и «Римская», они находятся в 6-8 минутах ходьбы от самого ближайшего дома. На востоке расположена станция метро «Авиамоторная», это около 10 минут пешком от границы комплекса. На северо-востоке от новостройки в 2019 году заработает станция метро «Лефортово», до нее можно будет дойти за 15 минут. Недалеко также расположена ж/д станция Серп и Молот, это примерно 7 минут ходьбы от западной части ЖК «Символ».

Как обещает застройщик, из «Символа» можно будет легко и быстро добраться в любой уголок города, так как к территории примыкают шоссе Энтузиастов и ТТК, а неподалеку строится Северо-Восточная хорда, которая соединит юго-восток с севером города. Однако в часы пик крупные магистрали в районе застройки, а также прилегающие улицы страдают от сильных пробок. Отметим, что сложная дорожная ситуация сохраняется на протяжении всего дня, поэтому передвигаться по городу до окончания вечернего часа пик предпочтительнее на метро. На скриншоте показаны типичные пробки в районе 18:00.

Экология

Район Лефортово, согласно рейтингу от компании EcoStandard group, не отличается хорошей экологической обстановкой. Здесь расположены крупные магистрали — уже упомянутые ТТК и шоссе Энтузиастов. На территории застройки работал металлургический завод «Серп и Молот», в районе есть еще несколько промзон.

Однако многочисленные примеры редевелопмента подобных территорий позволяют надеяться, что и другие предприятия переедут за пределы города, а на их месте появятся жилые дома, социальные учреждения и общественные пространства. Положительно на экологии района скажется и озеленение территорий, которое уже началось (парк «Зеленая река»).

Инфраструктура

В самом Лефортово недалеко от комплекса уже работают детские сады и школы.

С медициной и торговыми объектами тоже все в порядке.

Центральный округ начинается от юго-западной границы ЖК «Символ», до Кремля от новостройки менее 5 км, 1,5 км — до Садового кольца, меньше 1 км — до Золоторожской набережной реки Яузы и Лефортовского парка. Перечислять все, что находится в центре Москвы, бессмысленно, поскольку здесь есть все.

Цены в ЖК «Символ», срок сдачи корпусов IV кв. 2019 г., без отделки

Напомним, что продажи в «Символе» стартовали 3 года назад, цены начинались от 135 тыс. рублей за квадратный метр.

Проект аккредитовали 14 банков, в том числе флагманские, ставки начинаются от 6% (семейная ипотека) и от 9,1% (обычная). Доступна военная ипотека и рассрочка с первоначальным взносом от 30% и со ставкой 10% годовых.

Конкуренты

К стройплощадке «Символа» примыкает еще одна новая застройка — ЖК «Лефортово парк» от ГК «ПИК». Это проект комфорт-класса, в него входят 12 монолитных и панельных корпусов высотой до 23 этажей. Часть домов сдаются в конце 2019 года, квартиры реализуются в том числе с отделкой.

Цены в ЖК «Лефортово парк», срок сдачи IV кв. 2019 г., с отделкой

Недалеко от будущей станции метро «Лефортово» и в 1,5 км от «Символа» компания «Интерфлора» возводит ЖК «Лефорт». Это проект бизнес-класса, он включает в себя три монолитных дома высотой 17–18 этажей. Срок сдачи последнего корпуса — конец 2020 года, жилье передается покупателям без отделки. Остальные новостройки района Лефортово сданы, находятся на финальной стадии строительства или еще не вышли в продажу.

Цены в ЖК «Лефорт», срок сдачи IV кв. 2020 г., без отделки

Стоимость квартир в ЖК бизнес-класса «Лефорт» ощутимо меньше, чем в «Символе», но и сдаются дома последнего на год раньше. В «Лефортово парк» есть предложения и дороже (студии), хотя проект скромнее по всем параметрам. Здесь на цены повлияла готовая отделка в квартирах.

Резюме

Недостатки проекта: строительство квартала будет продолжаться еще лет 5-6, поэтому первым жильцам придется жить на стройке. Экология района далека от идеальной, рядом проходят крупные магистрали, но последнее неизбежно, если речь идет о центре Москвы. ЖК «Символ» — проект для тех, кому важен быстрый доступ ко всему, что может предложить столица: лучшим образовательным учреждениям, развлечениям, историческим местам, многочисленным набережным и паркам.

Комментирует Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»

В названии комплекса идут две отсылки к прошлому этой территории как в прямом, так и в переносном смысле. Ранее здесь располагался завод «Серп и Молот» (СИМ), а сами по себе, как известно, серп и молот были символами Советского Союза (демонстрацией единения крестьян и рабочих соответственно).

С точки зрения экологии, наверное, бывший металлургический завод – не лучшее место, тем более что находится в окружении других промпредприятий – авторемонтного завода, трамвайного ремонтного завода, электродепо «Нижегородское», ж/д станции «Москва-Товарная-Курская». Невзирая на окружение, вместо огромного бывшего предприятия, строится гигантский город-сад – аж на 1,5 млн кв.м.

С другой стороны, откровенно вредных производств рядом нет, а 40% территории проекта запланировано под озеленение. И не зря – потому что в пешей доступности больших парков нет.

Собственная социальная инфраструктура (детские сады и школы) будут востребованы, поскольку ближайшие действующие объекты расположены более, чем в 15-минутной доступности (с ребёнком детсадовского возраста это расстояние удваивается).

Проект неплохо обеспечен общественным транспортом – к соответствующим частям жилого района в 5-10 минутной доступности располагаются станции «Площадь Ильича» и «Авиамоторная». Насколько их возможностей хватит на обеспечение потребности всех жителей (а их будет 19 тысяч человек) – вопрос открытый. Однако другой альтернативы у жителей, по сути, нет – шоссе Энтузиастов давно стало, простите за тавтологию, «символом» бесконечных московских пробок, и каких-либо очевидных решений тут не предвидится.

В общем, однозначных плюсов у локации, кроме относительной близости к центру, нет, хотя и минусы не настолько глобальны.

Дворы без автомобиля, собственная коммерческая инфраструктура – это уже ставшие базовыми вещи в составе жилых комплексов. Архитектура – интересная, даже что-то в стиле Захи Хадид, современная. Интересное решение – эксплуатируемые кровли-террасы для отдыха,

Высота потолков – 3,2 метра, что было заявкой на бизнес-класс. Однако говорить о бизнес-классе здесь, конечно, не приходится. Например, 1-комнатные квартиры площадью 32 кв.м – тогда у нас весь фонд «хрущёвок» можно отнести к бизнес-классу, там были однокомнатные квартиры большей на 1 кв.м площади (известные 33 квадратных метра).

Планировки квартир – разнообразные, без выраженных проколов. Можно попенять на один объединённый санузел в евродвушках (всё-таки такие квартиры должны быть рассчитаны на комфортное проживание семьи до 3 человек, а санузел – на всех один). Зато есть интересные двушки – площадью всего 49 кв.м, при этом с двумя санузлами, кухней, гостиной и спальней.

Часть квартир – с отделкой (white box и финишной), что позволит покупателям сразу заселиться, комфортно жить с самого заселения и включить стоимость отделки в ипотечный кредит.

Средняя цена на февраль 2020 года составляет около 222 тыс.руб./кв.м, причём существенно за 12 месяцев цена не менялась. Поскольку каких-либо улучшений окружения или транспортной доступности (например, открытия новых станций метро в месте, где их до этого не было) не ожидается, то и говорить об инвестиционной составляющей здесь не приходится. Однако проект подойдёт будущим рантье, приобретающим квартиры для последующей сдачи в аренду – благо близость метро обеспечит востребованность квартир для аренды (тем более, что в ассортименте имеются даже студии), так и тем, кто рассматривает проект для проживания своей семьи (и в силу каких-либо причин выбрал это место).