ЖК FRESH («Фреш») от «Донстрой»

Жилой комплекс FRESH вышел на рынок столичной недвижимости больше года назад. Рядом с новостройкой есть 2 станции метро, парк с рекой, часть квартир будут реализовываться с отделкой. Чем еще интересен проект комфорт-класса, который строит «элитный» девелопер – читайте в расследовании Новострой-М.

Кто строит?

Застройщиком жилого комплекса FRESH является ООО «Фреш» – «дочка» компании «Донстрой». О «Донстрое» мы уже рассказывали в статье о ЖК «Символ», это крупный игрок на рынке недвижимости Москвы, его портфель включает 8,4 млн кв. метров площадей. По сравнению с предыдущим расследованием у компании прибавился один сданный проект – теперь их 25, в стадии строительства находятся еще 10, один – в проекте (клубный дом «Река»). 

ЖК FRESH – первая новостройка класса «комфорт» для девелопера, до этого «Донстрой» работал в сегментах «бизнес», «премиум» и «делюкс». Еще один строящийся объект комфорт-класса – ЖК «Огни» в Раменках. Напомним, что качеством домов от компании «Донстрой» покупатели в основном довольны, а если недостатки все же находятся, то их быстро устраняют. Дома иногда сдаются раньше намеченного срока, как, например, шестой корпус ЖК «Символ».

Что строят?

ЖК FRESH состоит из четырех монолитных жилых домов высотой 27-30 этажей. Предусмотрены индивидуальные кладовые и подземный паркинг на 501 машино-место, при этом 30 мест будут пригодны для зарядки электромобилей. В паркинг можно будет спуститься на лифте прямо из квартиры. На первых этажах зданий заработают мини-маркет, кафе, пекарня, магазины и другие торговые, сервисные и досуговые объекты. Класс энергоэффективности домов – А+ (высочайший).

Корпуса будут вмещать 1574 квартиры площадью 20,2-106,8 кв. метра. Это варианты от студий до 4-комнатных, в том числе евроформата, которые реализуются с готовым ремонтом и без него. В квартирах будут высокие потолки – 3-3,5 метра, большие окна высотой 2-3,1 метра и шириной до 2,6 метра, низкие подоконники – 70 см от пола. Есть варианты с остекленными балконами и с возможностью устройства двух санузлов. Запроектированы угловые и панорамные окна «в пол», лифты – также панорамные. В домах будут работать консьержи.

Благоустройство территории комплекса включает в себя зеленый прогулочный двор, в котором обустроят места отдыха с беседками, универсальную спортивную площадку и игровые площадки для детей разных возрастов. Двор будет охраняемым, с видеонаблюдением и контролем доступа, свободным от машин. Для удобства жителей также предусмотрены автомойка и система хранения велосипедов.

3 корпус ЖК FRESH намечено сдать во II квартале 2021 года, корпуса 1, 2 и 4 – в начале 2022 года.

Где строят?

ЖК FRESH возводится на юге столицы, в районе Зябликово. Адрес новостройки – Ореховый бульвар, владение 24. Согласно Яндекс.Картам, в 2 минутах ходьбы от территории комплекса находится станция метро «Красногвардейская» Замоскворецкой линии, за 4 минуты можно дойти до метро «Зябликово» Люблинско-Дмитровской линии. Рядом также расположена автостанция «Красногвардейская», остановки общественного транспорта. До ж/д станции «Царицыно» можно доехать на метро за 17 минут.

Новостройка находится между Каширским и Бесединским шоссе, через которые можно попасть в центр Москвы. Но путь будет неблизким – ведь комплекс находится недалеко от МКАД. По данным Яндекс.Карт, до ТТК минимум 15 км, без пробок до кольца можно доехать за 25 минут, до Садового кольца – 18 км и 31 минута в пути. Правда, такие «идеальные» показатели вряд ли возможны в реальной жизни – главные столичные магистрали в часы пик простаивают в пробках. Зато метро находится в пешей доступности, поэтому транспортную ситуацию в целом можно считать очень хорошей.

Экология

Район Зябликово, по данным экологического рейтинга от компании EcoStandard group, имеет 2 балла из 4-х. По краям локации много промзон, пусть и небольших, зеленые массивы вроде есть, но также на границах района и их площадь в сумме небольшая. Одна часть Зябликово граничит с Бесединским шоссе, недалеко также МКАД (1 км по прямой от ЖК Fresh) и Каширское шоссе.

Еще один минус – расположенная буквально в 100 метрах от нашей новостройки автостанция Красногвардейская. Каждый день с нее отправляется около сотни рейсов, в числе которых несколько международных. Автобусы едут в Воронеж, Астрахань, Белгород, Севастополь и другие города.

Плюс района застройки – близость парка «Шмелевский ручей» с рекой «Шмелевкой», до этой зеленой зоны можно дойти всего за пару минут. Отметим, что территорию парка около двух лет назад серьезно облагородили – сюда провели освещение, поставили лавочки, беседки, детские площадки, тренажерный городок, тропинки заасфальтировали или выложили плиткой, была также обустроена площадка для выгула собак.

До остальных территорий отдыха придется ехать: до парка в пойме реки Городни – 7 минут езды на машине без пробок, до парка «Борисовские пруды» – 8 минут, до музея-заповедника «Царицыно» можно добраться за 12 минут.

Инфраструктура

Социальных объектов в рамках ЖК FRESH построено не будет, жители смогут воспользоваться только магазинами и бытовыми сервисами на первых этажах. Застройщик делает упор на развитую инфраструктуру локации. Посмотрим, что предлагает район будущим жителям новостройки.

Детских садов и школ в пешей доступности от комплекса действительно работает много.

Детские сады

Школы

В пяти минутах ходьбы – детская поликлиника, до взрослой, по данным Яндекс.Карт, 15 минут пешком.

В районе застройки открыто много продуктовых, в том числе сетевых супермаркетов.

В полутора километрах от ЖК расположен ТРЦ «Облака» с гипермаркетом «Лента», детским развлекательным центром, кинотеатром, кафе, множеством магазинчиков, спортивными товарами и электроникой.

До крупного ТРЦ «Вегас» всего 5 км или 12 минут на автомобиле без пробок, он находится по адресу МКАД,  24-й километр. Кроме стандартного набора развлечений и магазинов в ТРЦ есть «Ашан», магазин мебели «Твой дом», рядом работает «Леруа Мерлен».

Цены в ЖК FRESH, срок сдачи I кв. 2022 г.

Новостройку аккредитовали 15 банков, ставки начинаются от 9,1% (программа Промсвязьбанка). Банк ВТБ кредитует от 5%, это программа «Господдержка. Строящееся жилье». Счета-эскроу дольщиков будут открыты в банке ВТБ.

Конкуренты

В районе Зябликово, по данным портала Новострой-М, сейчас возводится только один ЖК FRESH. Рассмотрим ближайшую новостройку по километражу и сроку сдачи в границах МКАД, Каширского и Бесединского шоссе – ЖК «Ясеневая, 14» от ГК «ПИК».

Комплекс расположен в 1,5 км по прямой на юго-запад от ЖК FRESH, это уже район Орехово-Борисово Южное. В 15 минутах ходьбы от «Ясеневая, 14» находится станция метро «Домодедовская» Замоскворецкой линии. Проект также комфорт-класса, высота монолитных домов переменная – 16-25 этажей. Помимо жилых домов с подземными паркингами запланированы школа, детский сад, физкультурно-оздоровительный комплекс и многоуровневый наземный паркинг. Один из корпусов комплекса сдается в IV квартале 2020 года.

Цены в ЖК «Ясеневая, 14» , срок сдачи IV кв. 2020 г., с отделкой

Новостройка от ГК «ПИК», несмотря на более ранний срок сдачи и свою инфраструктуру, отличается более доступными ценами на жилье.

Резюме

Плюсы ЖК FRESH:

- надежный застройщик;

- рядом 2 станции метро;

- квартиры с отделкой;

- развитая инфраструктура района;

- парк около дома.

Главным недостатком проекта является отсутствие своей инфраструктуры. Однако с учетом того, что в районе не ведется массовой застройки, действующих социальных учреждений будущим жителям вполне может хватить.

ЖК FRESH – отличный проект для инвестирования и дальнейшей сдачи, так как станции метро в пешей доступности высоко ценятся на рынке аренды. Из-за относительной близости парков, которые как бы окружают новостройку, квартиры на верхних этажах будут отличаться превосходными видовыми характеристиками, что понравится любителям красивых панорам. Семьям с детьми жилой комплекс также будет удобен – к их услугам двор с игровыми площадками и благоустроенный парк по соседству.

Комментирует Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»

«Свежий» проект (на самом деле, уже не очень – вышел весной 2018 года) от ГК «Донстрой» возводится в уже сложившемся жилом районе Зябликово. В этом есть свои плюсы – инфраструктурой район обеспечен в полной мере, поэтому проблем с наличием детских садов и школ не будет, скорее будет проблема с их выбором.

С медициной, ритейлом и прочими объектами инфраструктуры тоже всё в порядке, район-то обжитой.

Надо сказать, «Донстрой» выбирает названия для своих проектов с каким-то тайным контекстом. Вот, например, «Символ» - не просто символ, а ещё и от сокращения «СиМ» названия завода «Серп и молот». Или вот Freedom – прекрасное название комплекса, расположенного неподалёку от СИЗО. Вот и здесь – Fresh, свежий – рядом с долиной реки Шмелёвка (недавно облагороженным памятником природы). А с другой стороны, прямо за забором комплекса, находится автобусная станция «Красногвардейская» и перехватывающие парковки. Но если с парковками особых проблем нет (автомобиль приехал, и просто стоит весь день), то вот постоянно приезжающие и отъезжающие автобусы (а электробусов междугороднего сообщения пока не существует) способны несколько испортить воздух, что при западном направлении ветра (одном из наиболее частых) быстро донесёт его до комплекса. Но зато других загрязнителей, например, крупных промпредприятий, в радиусе 3 км нет.

Свежий воздух на территории комплекса точно будет обеспечиваться высокой этажностью корпусов - 30 этажей. Как правило, при такой высоте ветер, «спотыкаясь» об здание, несётся вниз, и у зданий временами может быть некомфортно. Зато видовые характеристики на этом уровне отличные – большая часть района ниже 17-18 этажей, так что с верхних этажей будет видно далеко.

Доступность общественным транспортом у комплекса отличная – редко в Москве найдёшь ЖК, где в пешей доступности менее 5 минут будут располагаться 2 станции метро.

Архитектура у ГК «Донстрой» - всегда выдающаяся, и даже на проекте комфорт-класса они не стали экономить. Эффектные башни в стиле неоклассики будут всегда актуальными. А панорамное остекление и отсутствие «корзин» для внешних блоков кондиционеров ещё раз подчёркивает высокий уровень проектировщиков и девелопера.

Планировочные решения представлены в широком ассортименте – от студий до четырёхкомнатных квартир, причём много квартир европланировки с объединённой кухней-гостиной, востребованных сегодня покупателями – не только потому, что стали меньше готовить еды дома, но и потому, что это позволяет оптимизировать бюджет покупки квартиры за счёт сокращения площади при сохранении того же функционала (и удобства). Часть квартир представлена с отделкой, что особенно оценят покупатели квартир в ипотеку (сразу можно заселиться и жить, а не платить ипотеку, живя в другой, нередко арендованной квартире). Да и в принципе возможность сразу переехать и комфортно жить, не слушая перфоратор и не встречая бригады рабочих из средней Азии – для некоторых дорогого стоит.

В марте 2020 средняя цена в комплексе составляет около 208 тыс. руб./кв.м, и за последние 12 месяцев она выросла на 15% - неплохой показатель, опережающий средний рост рынка за это же время. Но сама цена уже несколько завышена для данного района, поэтому инвестиционный потенциал (для последующей перепродажи) уже ограничен. А вот рассмотреть покупку квартиры в комплексе для дальнейшей сдачи в аренду (благодаря близости станции метро это будет актуально) или для собственного семейного проживания – хорошая идея. Только берите подальше от автобусной станции.