В 2014 году были открыты продажи в 25 высокобюджетных новостройках Москвы

Прошедший год для рынка жилой недвижимости Москвы отметился повышенной активностью потребительского спроса. Девальвация рубля и рецессия в экономике в конце года подтолкнули население к поиску способов сохранения накоплений, одним из наиболее надежных из которых стало приобретение квартир или апартаментов. Пиковые показатели спроса пришлись на первые и последние месяцы 2014 года.

При этом рынок ипотечного кредитования, который в 2014 году в целом характеризовался положительной динамикой, в связи с повышением в декабре ключевой ставки Банком России до 17% и последовавшим ростом ставок в большинстве банков, оказался под угрозой. Сложившая ситуация позволяет говорить о том, что в 2015 году ипотечное кредитование станет менее доступным инструментом приобретения квартир, в связи с чем стоит ожидать снижения количества сделок. При этом мы не ожидаем существенного снижения цен на жилье. Строительство новых объектов с учетом повышенных ставок по кредитам потребует больших вложений для застройщиков, и может стать проблематичным для многих игроков данного рынка.

Предложение

В 2014 году объем ввода на рынке жилья составил 2,3 млн кв. м. Резкое снижение ввода зафиксировано в Московской области – на 30% с 6,8 до 4,7 млн кв.м.

Важной тенденцией года стала разработка проектов по освоению промышленных территорий. Такие промзоны как Грайвороново, Соколиная Гора, второй участок ЗИЛа и другие были объявлены к выведению, а земельные участки отведены в новом Генплане под строительство жилых комплексов. Масштабные реконструкции, включающие строительство жилой недвижимости, были заявлены на набережных Москва-реки.

В 2014 году продажи были открыты в 25 новых объектах, включающих около 13 тыс. квартир элитного, бизнес- и комфорт-класса. Это на 14% больше чем в 2013 году. Интересно, что четверть объема сформировано элитным жильем. Около 50% от нового прироста приходится на новостройки бизнес-класса.

Распределение нового предложения в зависимости от сегмента

Источник: S.A. Ricci

По стадии строительства выходящие на рынок проекты подразделялись следующим образом: в 15% от общего объема ЖК выполнялись внутренние либо фасадные отделочные работы, 20% объектов выходили либо завершали стадию «котлована», еще в 65% реализуемых жилых комплексах выполнялось возведение этажей и конструктива зданий.

Жилые комплексы, вышедшие на рынок в 2014 г.

Наибольшее количество предлагаемых квартир бизнес сегмента сконцентрировано преимущественно вдоль Третьего транспортного кольца, из них порядка 38% (75 тыс. кв.м) расположены в ЦАО, 37% (около 71 тыс. кв.м) в ЗАО, и 10% на территории Северо-Восточного административного округа.

Более 60% (свыше 100 тыс. кв.м) новых квартир  низкого ценового сегмента  предлагаются на Юге столицы за пределами ТТК.

Структура первичного предложения по направлениям

Источник: S.A. Ricci

Элитные новостройки преимущественно строились в ЦАО. При этом лидером по количеству выставленных на продажу высокобюджетных квартир стал район Хамовники, на который приходится свыше 67% (40 тыс. кв.м) от общего объема (за счет предложений в ЖК «Садовые Кварталы», «Литератор», Knightsbridge, а также в новых объектах, вышедших в 2013 г.)  Далее следует район Таганский, на него приходится 34%, которые сформированы за  счет предлагаемых лотов в «Клубном Доме на Котельнической набережной» и в Royal House on Yauza.

Распределение элитного предложения по районам ЦАО

Источник: S.A. Ricci

Спрос

На протяжении всего года рынок жилой недвижимости характеризовался активным спросом, пик которого пришелся на последние два месяца года. Обвал курса национальной валюты, неопределенность текущий ситуации и неутешительные прогнозы на следующий год привели к росту продаж у крупнейших застройщиков в среднем на 30-40% только за ноябрь-декабрь 2014 г.

До декабря 2014 г. спрос по-прежнему стимулировался за счет ипотеки, несмотря на рост ставки и нестабильность экономической ситуации.

По данным АИЖК, за 9 месяцев 2014 г. было выдано ипотечных кредитов на общую сумму 1 221,9 млрд рублей, что в 1,3 раза превышает уровень 9 месяцев 2013 г. в количественном и в 1,4 раза – в денежном выражении. Всего с привлечением ипотечных средств было куплено свыше 20% недвижимости в г. Москве. Однако после резкого увеличения ипотечной ставки, которая в декабре составила в некоторых банках более 20%, доступность жилья для населения снизится, что, по нашим прогнозам, неизбежно скажется на спросе в первой половине 2015 г. 

На первичном рынке элитной недвижимости в Москве завершено около 560 сделок общим объемом около 85 тыс. кв.м, что составляет менее 1% от совокупного объема сделок купли-продажи. Данный показатель снизился относительно прошлогоднего результата на 17%.

Наиболее быстрые темпы реализации были зафиксированы в сегменте комфорт и бизнес классов, что в целом характерно для кризисного периода, когда лучше всего реализовываются наиболее ликвидные предложения с соотношением невысокой цены и хорошего качества. Темпы продаж по итогам года в недорогом сегменте бизнес-класса составили свыше 200 ед./месяц.

География потребительского спроса на жилье в 2014 г. распределилась следующим образом: основной объем запросов со стороны покупателей элитных квартир – более 60% пришелся на Центральный административный округ столицы, дальнейшее распределение спроса по центральным районам определялось, скорее, существующим предложением. По количеству проданных квартир лидерство сохранилось за районом Хамовники, за счет продаж в ЖК «Садовые кварталы», «Литератор», Wine House, Knightsbridge Private Park. Активно продаются квартиры в районе Замоскворечье в ЖК Wine House, в районе Якиманки «Полянка 44», на территории Донского района в ЖК Barkli Residence.

Большое количество сделок с квартирами бизнес-класса было зафиксировано в Западном и Восточном направлениях в ЖК «Лобачевский», «Соколиный Форт», «Лосиный остров». Из успешно реализуемых проектов ЦАО можно выделить Red Side на Сергея Макеева ул., вл. 9.

«В 2015 г. мы не ожидаем сохранения спроса на рынке жилья ввиду снижения реальных доходов населения и реализации спроса будущих периодов. Кроме того, рост средней цены за 1 квадратный метр жилья на фоне роста ключевой ставки рефинансирования будет также оказывать негативное влияние на динамику спроса», - отмечает Сергей Егоров, директор департамента жилой недвижимости S.A. Ricci.

Цены продажи

В 2014 г. средняя стоимость квартир в бизнес-классе составила 300-320 тыс. руб. кв.м, в элит-классе 810-830 тыс. руб за кв.м., лоты более низкого ценового сегмента предлагаются по стоимости 145-155 тыс. руб за кв.м. Изменение в сторону увеличения зафиксировано относительно начала года  на уровне 10% в среднем по рынку в рублевом выражении. Эквивалентная цена в долларах скорректировалась соответственно зафиксированному с сентября курсу расчета на уровне 38-40 рублей за 1 доллар США. Также одним из основных факторов, повлиявшим на изменения цен на квартиры в 2014 г., стало изменение структуры предложения в виду появления на рынке новых объектов. 

Средний показатель стоимости 1 кв.м жилой недвижимости в целом по Москве

*По фиксированному курсу 38-40 рублей за 1 USD 

Запрашиваемая цена продажи в новых объектах, вышедших на рынок в 2014 г., составила 585 тыс. руб/кв.м в элитном сегменте и 213 тыс. руб/кв.м в бизнес-классе. Средняя цена предложения новых объектов комфорт класса – 140 тыс. руб/кв.м.

По итогам 2014 г. в разрезе географического распределения лидером по наиболее высоким ценам стал Западный административный округ, за счет единственного представленного нового элитного дома «Снегири Эко», где средняя цена предложения составляет $18,9 тыс./кв.м. Наибольшая концентрация дорогого предложения остается в ЦАО и ЮАО, где средняя цена в возводимых объектах варьируется от 480 до 500 тыс. руб/кв.м. К округам с более демократичными предложениями элитного сегмента относятся Северный и Северо-Восточный.

Средняя запрашиваемая цена предложения по классам и по административным округам, 2014 г.

Источник: S.A. Ricci

В ближайшей перспективе на динамику стоимости жилья будут оказывать влияние следующие факторы:

- Динамика стоимости нефти;
- Уровень ключевой ставки рефинансирования;
- Уровень инфляции;
- Стабильность курса национальной валюты.