98% девелоперов на московском рынке новостроек предлагают рассрочку, но по ней приобретается лишь 7% квартир – покупатели редко используют этот инструмент. По данным экспертов ИНКОМ-Недвижимость, люди предпочитают ипотечные займы: 60% выбирают именно их.
Такой инструмент продаж, как рассрочка, появился на современном рынке недвижимости еще в начале 2000-х гг., в период бума коммерческого строительства жилья. Однако в то время спрос на первичном рынке значительно превышал предложение, и застройщики не спешили предоставлять клиентам подобную услугу. С 2005 года начался рост популярности ипотеки, которая стала как основным конкурентом рассрочки, так и стимулом к развитию программ последней.
«В период снижения ипотечных ставок в 2016-2018 гг. девелоперы серьезно изменили условия предоставления рассрочек, – говорит заместитель директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков. – Они начали предлагать беспроцентную рассрочку вместо процентной, повысили размер первого взноса с 30% до 50%, а также увеличили срок выплат с нескольких месяцев до года или до момента ввода дома в эксплуатацию».
По данным ИНКОМ-Недвижимость, сегодня рассрочку предлагают 98% застройщиков Московского региона. Оставшиеся 2% игроков не испытывают в ней необходимости: они распродают свои объекты и понимают, что штучные квартиры найдут покупателя – со 100%-ной оплатой или привлечением ипотеки.
При этом пять лет назад рассрочку можно было встретить только в 70% жилых комплексов, т.е. с 2014 года ее распространение увеличилось на 28 п.п. Причинами этого стали колебания ипотечных ставок и обострившаяся конкуренция среди девелоперов: чтобы не потерять клиентов, они начали наращивать долю проектов с рассрочкой.
«Сегодня в 90% жилых комплексов предлагается беспроцентная рассрочка, – замечает Валерий Кочетков. – Однако и в оставшихся 10% проектов можно согласовать индивидуальные условия и комфортный график выплат без начисления процентов или же уменьшить их размер.
Компания-застройщик не является кредитной организацией, поэтому не ставит целью заработать на процентах, ей куда важнее реализовать объекты недвижимости. При этом процент за предоставление рассрочки не превышает среднюю ставку по ипотеке и составляет около 10% годовых».
В строящихся жилых комплексах встречаются как краткосрочные рассрочки – сроком до шести месяцев, так и долгосрочные – до момента ввода объекта в эксплуатацию. На первый вариант приходится треть всех сделок с рассрочкой, на второй – две трети. Пока участник долевого строительства не рассчитается за квартиру в полном объеме, ему ее не передадут.
В случае приобретения уже готового жилья рассрочка обычно предоставляется не более чем на год. Здесь квартира находится в залоге у продавца до момента полного расчета.
Что касается востребованности рассрочки у покупателей, то последние годы тут заметна отрицательная динамика. Так, если три года назад в сегменте масс-маркета в рассрочку приобретались 18% квартир в новостройках, в 2017 году – 15%, то в настоящее время доля сделок с рассрочкой составляет не более 7%. Причиной тому – бум популярности ипотеки, а также непрекращающееся падение платежеспособного спроса.
Однако в бизнес-классе и высших ценовых категориях с рассрочкой все еще заключаются 15% сделок. В целом же порядка 60% клиентов на массовом первичном рынке предпочитают пользоваться ипотекой, поскольку в подавляющем большинстве случаев ежемесячные платежи здесь существенно ниже, чем при рассрочке.
«Основная доля покупателей, использующих рассрочку, – это клиенты, участвующие в альтернативных сделках, – рассказывает Валерий Кочетков. – Как правило, у них есть около 70% суммы от стоимости квартиры в новостройке, а оставшиеся 30% – это цена продаваемого вторичного жилья, нередко в регионе. Другая группа – это люди, ожидающие получение крупной суммы, будь то наследство, процент с банковского депозита, финансовый бонус на работе и т.д.
Наконец, прибегают к рассрочкам те, кто не способен подтвердить свой доход для одобрения ипотеки. В высших ценовых сегментах покупатель может оформить рассрочку, чтобы вносить оплату частями, не забирая одномоментно крупную сумму из своего бизнеса».
Отсутствие необходимости официально подтверждать свои доходы является одним из главных преимуществ рассрочки. Даже если рассрочка процентная, то процент все равно скорее всего будет ниже банковского.
Существенным недостатком этого инструмента для покупателя является его сильно ограниченный срок использования и связанный с этим внушительный размер ежемесячных (ежеквартальных) платежей. В отличие от ипотечных программ рассрочек на двадцать-тридцать лет просто не бывает.
Для девелопера связанные с рассрочкой риски состоят в возможной невыплате клиентом всей суммы, ведь в этом случае ему придется пройти долгий путь по расторжению договора. В остальном же рассрочка выступает еще одним инструментом продаж, расширяющим маркетинговые возможности застройщика.
Валерий Кочетков дает несколько советов покупателям, которые решили воспользоваться рассрочкой: «Необходимо внимательно смотреть договор, чтобы в нем были прописаны именно те условия, на которых вы остановились. Обратите внимание, что считается сроком оплаты: непосредственно день платежа или день зачисления средств.
Если последнее, то не производите оплату в последний день вашего графика, т.к. денежные средства, скорее всего, будут зачислены как минимум на следующий день, а значит, у вас образуется просрочка и могут быть начислены пени».
Что касается будущего рассрочек, эксперты ИНКОМ-Недвижимость считают, что рассчитывать на кардинальные изменения здесь не стоит.
«Впрочем, грядущий переход на эскроу-счета может простимулировать застройщиков на создание новых программ рассрочек, поскольку чем выше у девелопера будет доля реализованного жилья, тем ниже для него будет ставка по проектному финансированию», – подытоживает Валерий Кочетков.
Читайте также
Утром рассрочка, вечером ипотека: сочетание этих схем оплаты снизит риски для покупателей квартир в новостройках по эскроу-счетам
Цены на московские новостройки снова обновили максимум
Дата публикации 27 мая 2019
