2015 год на рынке новостроек Московского региона: итоги и перспективы

Надежда Коркка, генеральный директор компании «Бон Тон»: «Уходящий год был непростым для всех нас. Он внес значительные коррективы в жизнь рынка недвижимости. Но, тем не менее, рынок жив и развивается. А покупатели, наконец, получили уникальную возможность приобрести качественное жилье по выгодной цене.  Сегодня в новых комплексных проектах в границах «старой» Москвы вышел достаточный объем предложения по качеству и концептуальному решению несопоставимый с жильем Подмосковья. За те же деньги потребитель получает такие преимущества как: статус жителя столицы, сокращение затрачиваемого времени на дорогу и пр., что в целом приводит к улучшению качества жизни. Мы можем смело говорить об инвестиционной привлекательности более 30% данных проектов. Например, в уже вышедших на рынок проектах рост стоимости кв.м составил не менее 10% в первые три месяца после старта продаж по причине высоких темпов реализации. Текущая динамика позволяет предположить дальнейший высокий потенциал в сегменте новостроек комфорт-класса как в уходящем, так и в следующем году».

Спрос

Основные тенденции 2015:

- Переориентация  платежеспособного спроса в сторону недорогих предложений.

Наибольшую привлекательность представляют небольшие однокомнатные и двухкомнатные квартиры в домах эконом- и комфорт-класса. Как следствие, уменьшение бюджета покупки на 30%. Текущей средний бюджет предложения в комфорт-классе составляет около 8 млн руб., при этом стоимость среднего чека – около 5,8-6 млн руб.

- Смещение спроса в сторону московских новостроек.

В текущем году в связи с увеличением объема предложения в пределах «старой» Москвы наблюдается высокий потенциальный спрос на московские новостройки. Спрос подстегивается также и тем фактом, что те покупатели, которые рассчитывали ранее только на квартиру в Подмосковье, сегодня могут позволить себе приобрести качественное новое жилье вблизи ТТК в том же ценовом диапазоне. В структуре продаж доля сделок на объекты в пределах МКАД увеличилась более чем на 20%.

- Увеличение доли ипотечных сделок за счет государственной программы субсидирования.

На текущий момент доля ипотеки в общем объеме сделок достигает 70%, а в некоторых проектах – 80-90%.

- Снижение % покупок в инвестиционных целях вдвое.

Если 3 года назад доля инвестиционных покупок составляла порядка 30%, то сегодня их доля в общем объеме сделок не превышает 15%.

- Увеличение спроса на готовое жилье (на завершающих стадиях строительства).

50% всех сделок сегодня совершаются на заключительных этапах строительства и только 10% – на стадии котлована, что меньше в 2 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

- Увеличение срока принятия решения о покупке на первичном рынке.

Покупатель стал более разборчив, сегодня огромный объем предложения и готовность девелоперов идти на уступки позволяет покупателю не торопиться с принятием решения: время на поиск увеличилось с двух-трех недель до трех месяцев.

- Ужесточение требований к выбираемому жилью.

85-90% людей покупают квартиру для собственного проживания. Клиент диктует свои условия, и сегодня застройщик вынужден под них подстраиваться. Потребитель стал более избирателен. Он ищет идеальные условия для жизни по более низкой цене и предъявляет высокие требования к архитектурным и планировочным решениям, собственной инфраструктуре комплекса, безопасности и пр.

Предложение

- Основные тенденции 2015:

Максимальный объем предложения в целом по рынку и в сегменте жилья комфорт-класса.

После ажиотажного спроса декабря 2014 г., отразившегося снижением на объеме предложения в январе, на рынке наблюдается стремительный рост количества экспонируемых новостроек.  Объем предложения проектов данного класса с начала текущего года увеличился практически вдвое (92%). Основной прирост пришелся именно на последние месяцы текущего года, и с августа по ноябрь составил более 30%.

Источник: «Бон Тон»

- Уменьшение средней площади квартир.

В связи с переориентацией покупательского спроса на бюджетные квартиры, новые жилые комплексы выходят с учетом потребностей покупателя: уменьшается средняя площадь лота (до 50 кв.м), как следствие этого, уменьшается порог стоимости входного билета.

- Новостройки комфорт-класса сконцентрированы в «старой» Москве между ТТК и МКАД.

На сегодняшний день в границах «старой» Москвы основная часть предложения сформировалась в сегменте бизнес – около 50%.  Новостройки комфорт-класса сконцентрированы в «старой» Москве между ТТК и МКАД. В Центральном округе, как и прежде, присутствуют проекты не ниже уровня бизнес-класса.

Источник: «Бон Тон»

- Увеличение объема предложения на нулевой стадии готовности, а сегодня это 34% от общего объема, позволяет выгодно приобрести квартиру в пределах Старой Москвы.

Источник: «Бон Тон»

- Достаточно большой объем предложения в проектах с более поздними сроками ввода в эксплуатацию (в совокупности порядка 40%) в 2017-2018 гг. Необходимо отметить высокий объем готового жилья на рынке (около 40%).

Источник: «Бон Тон»

- На рынке фактически не осталось проектов, реализующихся по серым схемам.

Около 60% квартир в новостройках реализуется по ДДУ, согласно федеральному закону №214 покупатель лучше защищен. 214-ФЗ предусматривает и иной способ приобретения недвижимости путем вступления в ЖСК, в 21% московских новостроек жилье реализуется по данной схеме.

Источник: «Бон Тон»

- Применение передовых технологий строительства.

Так, доля панельного домостроения современных усовершенствованных серий составляет менее 1%. Основной объем предложения сформирован за счет монолитного домостроения – 67%.

Источник: «Бон Тон»

- «Комфорт» перетягивает на себя характеристики бизнес-класса.

Комфорт-класс является промежуточным звеном между сегментами «эконом» и «бизнес». Но, если раньше, он больше тяготел к «эконому», то сегодня комфорт-класс «наступает на пятки» бизнес-классу.

Цены

В комфорт-классе отмечены незначительные колебания стоимости кв.м в течение года. Средняя цена кв.м также фактически не изменилась: 159 200 руб. в январе и, соответственно, 160 000 руб. в ноябре 2015 года.  Это обусловлено, прежде всего, уменьшением средней площади квартир в новых проектах. Как следствие, снижение бюджета покупки в проектах с более мелкой нарезкой квартир с сохранением средней цены кв.м. Естественно, в долларовом эквиваленте в сравнении с прошлым годом снижение очевидно. 

Источник: «Бон Тон»

Прогнозы

Спрос на рынке недвижимости, ввиду влияния многих факторов, претерпел значительные структурные изменения. Спрос сместился в сторону уменьшения площади квартир и снижению общего бюджета покупки, но он есть. Наиболее высокий спрос наблюдается именно в сегменте комфорт-класса. Сегодня в новых комплексных проектах в границах «старой» Москвы вышел достаточный объем предложения по качеству и концептуальному решению несопоставимый с жильем Подмосковья. За те же деньги потребитель получает такие преимущества как: статус жителя столицы, сокращение затрачиваемого времени на дорогу и пр., что в целом приводит к улучшению качества жизни. Текущая динамика позволяет предположить дальнейший рост потенциального спроса в сегменте новостроек комфорт-класса как в текущем, так и в следующем году. Например, с момента выхода компании «Бон Тон» на массовый рынок недвижимости в августе текущего года, количество сделок, совершаемых агентством, увеличилось на 75%.

Приобретение квартиры с точки зрения инвестирования оправдано в долгосрочной перспективе. Покупка недвижимости сегодня может стать неплохим инструментом сохранения и преумножения капитала в рублевом эквиваленте в горизонте 1,5-2 лет. Более короткие позиции могут не оправдать себя.

Негативные последствия для развития рынка первичной недвижимости в 2016 году может иметь возможная отмена государственного субсидирования ставок ипотечного кредитования. В связи с тем, что порядка 70% сделок с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных средств, повышение ставок ипотечного кредитования определенно скажется на объеме продаж в следующем году.

Сегодняшний рынок диктует новые условия, как застройщикам, так и риелторам, и только сильнейшие игроки смогут под них подстроиться. Если говорить о рынке с точки зрения присутствия на нем игроков, то, однозначно, происходит «отсеивание». Следующий год станет переломным моментом: слабые игроки уйдут с рынка, не сумев приспособиться к новому формирующемуся спросу. Тем не менее, все разговоры о стагнации рынка новостроек сильно преувеличены.