Рейтинг@Mail.ru

ЖК Мосфильмовский на западе Москвы: квартиры для жизни и инвестиций, но по договору ЖСК

На западе Москвы, в нескольких минутах от станции метро «Раменки», которая откроется в 2015 году, концерн «МонАрх» строит 180 тысяч квадратных метров жилья в виде ЖК «Мосфильмовский». Проект включает семь монолитных корпусов, а также возведение инфраструктуры: два детских сада, школы и ФОК. В ноябре прошлого года по заданию редакции Novostroy-M.ru Тайный покупатель уже проверял эту новостройку, однако сейчас, когда она выходит на финальную стадию строительства, я снова решила посетить стройку и узнать, что изменилось с тех пор?

Кто строит?

Я не буду много писать о застройщике и инвесторе, т.к. подробно об этом можно прочесть в первом расследовании. Кратко повторю лишь главное. ЖК «Мосфильмовский» возводится на землях Академии ФСБ, чем и обусловлена не самая удачная схема продажи жилья – ЖСК. Информацию о владельце участка можно найти в проектной декларации на сайте ГК «МонАрх» - все прозрачно.

Академия ФСБ в документации фигурирует как застройщик проекта, а инвестором и генподрядчиком указана ГК «МонАрх». Такое расхождение не должно удивлять покупателей, никаких юридических и прочих последствий это не несет.

Надежность девелопера – 9 из 10 баллов

К тому же, ГК «МонАрх» - компания более чем известная, работающая на рынке недвижимости России почти 20 лет. За это время она построила множество как жилых, так и административных зданий. Кстати, эксклюзивным продавцом жилья в ЖК «Мосфильмовский» является еще одна крупная структура – «НДВ-Недвижимость». В общем, пул участников серьезный.

Разведка в Интернете

Прежде чем отправляться на разведку, я посмотрела, что пишут о комплексе в Интернете. О «Мосфильмовском» есть целый раздел как на сайте застройщика (точнее, генподрядчика, но суть-то не меняется), так и у «НДВ-Недвижимости». Тут их сразу два: именной и страница на общем сайте продавца. 

И там, и там подробно описано месторасположение комплекса, его особенности, есть дневник стройки, web-камера и подробные планировки. На именном сайте я даже нашла виртуальный тур по комплексу, что не так уж часто встречается на сайтах новостроек.

Я также отметила, что раздел «Новости» обновляется регулярно. Более того, согласно информации, опубликованной там, в 5 и 6 корпусах уже работает приемочная комиссия, так что, скорее всего, корпуса действительно будут сданы в срок – в I квартале этого года.  Конечно, я не могла не заглянуть в раздел «Документы», где скачала и ознакомилась с проектной декларацией и разрешениями на строительство остальных корпусов.

Информационная доступность - 8 из 10 баллов

В общем, могу сказать, что информационная наполненность всех сайтов о ЖК «Мосфильмовский» хорошая и вполне способна помочь составить образ проекта на этапе сетевого знакомства с ним. Однако пришла очередь чтения форумов. Судя по «картинке», большинство потенциальных покупателей удивлены и настороженно относятся к схеме продажи комплекса. Это не удивительно, 214-ФЗ и договор долевого участия давно воспринимается уже как самый законный и надежный на первичном рынке. Однако так ли страшен договор ЖСК?

Жилищно-строительный кооператив

Использование схемы ЖСК обусловлено тем, что собственником земли значится не ГК «МонАрх», а Академия ФСБ. Она ничего строить не может - хотя прекрасно инвестирует, например, в строительство ЖК «О7» на Озерной улице - и землю продавать не хочет. По сравнению с другими примерами создания ЖСК (скажем, продажей жилья до получения разрешения на строительство, как это делала компания «Ведис» в ЖК «Мичурино» и «Головино»), этот вариант выглядит лучше – разрешение на строительство ведь есть.

    

В схеме ЖСК многих смущает возможность дополнительных взносов. На деле в офисе продаж едва ли не клянутся, что указанная в договоре цена квартиры – окончательная.

Дополнительные платежи, впрочем, все равно есть:

- ежегодные 10 тысяч рублей в фонд ЖСК (он создан на время строительства, то есть платить придется 1-2 раза),

- доплата за лишнюю площадь после обмеров БТИ (или возмещение за недостаточную, договор работает в обе стороны),

- оформление права собственности на квартиру через ГК «МонАрх» стоит 50 тысяч рублей.

Еще одним допрасходом с полным правом считаем место в подземном паркинге, которое выдается в нагрузку к каждой квартире и стоит от 1,6 до 2,1 млн рублей. Таким образом, цена 45-метровой «однушки» из психологически доступных 9,5 миллионов рублей превращается в неприятные 11 с хвостиком.

Как вариант, можно купить квартиру по переуступке, там машиноместа не обязаны продавать, и менеджер в офисе продаж «НДВ-Недвижимости», видимо, предлагает это каждому не слишком довольному таким раскладом клиенту, за что ему, менеджеру, спасибо.

Схема покупки жилья – 8 из 10 баллов

Меня договор ЖСК ничуть не пугает, т.к. я на собственном опыте знаю, что это такое (покупала так квартиру). К тому же в этом проекте задействованы серьезные игроки, а все документы в полном порядке, поэтому и ставлю высокую оценку.

Локация

ЖК «Мосфильмовский» расположен очень удачно, учитывая экологическую и прочую обстановку Западного округа, а также всего 8-9 минут пешком до будущей станции метро «Раменки» (откроется в IV квартале 2015 года). ТЭЦ, которую видно слева от 3 корпуса «Мосфильмовского», и о которой любят говорить всезнающие посетители форумов, расположена более чем в 5 километрах от комплекса, и бояться ее нечего. Хотя вид, признаюсь, портит.

Неподалеку протекает речка Раменка, ее сложно назвать значимым водоемом, зато она отрезает район Раменки от Матвеевского (один небольшой мост с извилистой тропой не считаем).

Конец Мосфильмовской улицы, где расположен жилой комплекс, в будущем станет официальным началом южного дублера Кутузовского проспекта (сейчас московские власти ищут инвестора). Возможно, потом машин станет больше, но сейчас на широкой дороге днем в будни их совсем мало. А выезд, между прочим, очень полезный для будущих жителей «Мосфильмовского». До Мичуринского проспекта – меньше километра, но дороги на улицу Столетова и Раменском бульваре узкие, могут быть пробки.

Транспортная доступность – 9 из 10

Доехать до ЖК «Мосфильмовский» легко как на машине по Мичуринскому проспекту или Мосфильмовской, так и на общественном транспорте. По одноименной улице в ее дальний конец ходит маршрутка №394м от Киевского вокзала (в пути около 20 минут), а до остановки «Винницкая улица» на Мичуринском можно доехать от станции метро «Киевская» на 17-м троллейбусе, 902-м автобусе, 11-й маршрутке. Ну, или на автобусе 661 от метро «Университет», на 715-м от «Проспекта Вернадского»… Словом, никаких трудностей, кроме пробок.

Соцкультбыт

Что же до инфраструктуры, то магазинов на территории ЖК «Мосфильмовский» пока, разумеется, нет. Однако в будущем они появятся на первых этажах корпусов.

    

В самом комплексе построят два детских сада и школу и все это отдадут частной гимназии «Утро», а в отдельном здании под номером 8 будет физкультурно-оздоровительный комплекс.

Инфраструктура – 8 из 10

Зато на Мичуринском проспекте уже сейчас раздолье: гипермаркет «Перекресток», аптеки и рестораны на любой вкус. Идти до них минут 10. В общем, обжитый район - это обжитый район, новоселам здесь будет комфортно.

Визит в офис продаж

Пройдя мимо бесконечных корпусов ЖК «Мичуринский», я добралась до большого перекрестка. Отметила, что автомобилей на дороге мало, «зебра» нарисована, проблем с переходом к офису продаж нет.

На месте стройки можно увидеть готовые «коробки» корпусов 5 и 6 (там идут фасадные и внутренние работы), а также 11-12 этажей третьего корпуса и 6-7 – второго. Корпуса 1, 3, 7 пока на стадии фундамента, но их сдают в 2015 году и, учитывая темпы строительства «МонАрхом» своих объектов, возвести успеют. Тем более, в прошлый визит Тайного покупателя в ноябре 2012 года корпуса, которые сейчас под крышей, имели всего по одному этажу вместо 21 и 18. Зайти «за углы» стройки мешают отсутствие тротуара и грязное поле, так что, прогулявшись вдоль сетчатого забора, я пошла в офис продаж.

Мужчина на ресепшне отправил меня за второй стол к менеджеру, который разговаривал по телефону с другим клиентом и на меня внимания не обратил. Его коллега, впрочем, был внимательнее и подал мне шикарный коричневый буклет с тиснением и окошком, в котором виден рендер будущего вида корпусов 5 и 6. Такой не в каждом элитном комплексе дают!

Изучаю буклет, в котором подробно описано расположение, преимущества, планировки и даже варианты расстановки мебели. Отмечаю, что во всех квартирах, кроме «однушек», по два санузла, «двушки» есть с окнами на одну и две стороны, а площадь 4-комнатных квартир переваливает за 150 кв. метров – целый стадион! Планировочные решения разнообразны, внутренние стены намечены одним рядом блоков, спланировать жилье можно по своему вкусу.

Тут менеджер, наконец, освобождается, извиняется, представляется Сергеем и спрашивает, что я хочу приобрести. Я «покупаю» 1-комнатную квартиру на будущее, узнаю об обязательном машиноместе и тут же получаю вариант покупки по уступке пая, да еще и в корпусе, который сдают раньше. Цена, конечно, отличается не на 1,6 млн рублей (стоимость машиноместа), а всего на 900 тысяч рублей, зато ключи на год ближе.

Примерная стоимость обслуживания – 80 рублей за «квадрат», это довольно большая ставка для Москвы, но норма для бизнес-класса. Тем более, территория будет огорожена забором, появятся шлагбаумы и охрана.

После пары вопросов о договоре Сергей сам предлагает отправить его мне по email, это хороший знак: значит, ничего не скрывают. Спокойно объясняет: схема ЖСК обусловлена тем, что земля не в собственности, никаких рисков для покупателя это не несет.

Сервис – 7 из 10 баллов

Думаю, если бы потенциальные покупатели приходили в офис, а не изучали страшилки в Интернете - продажи шли бы быстрее. К менеджеру никаких претензий - он хорошо осведомлен, хоть и не очень активен.

Что почем

Впрочем, квартир в наличии не так уж много. На стройку попасть, увы, нельзя. Хорошо хоть забор сетчатый!

Квартиры в корпусах 1, 3, 4, 7 со сдачей в 2015 году можно купить по таким расценкам:

1-комнатные: 45,9-51,8 кв. метра, цена за «квадрат» 227 – 260 тысяч рублей, общая стоимость 10 млн 419 300 – 13 млн 79 500 рублей;

2-комнатные: 75,3-86,3 кв. метра, цена за «квадрат» 219 – 252,5 тысяч рублей, общая стоимость 18 млн 198 900 – 21 млн 369 600 рублей;

3-комнатные: 91,6 -117,5 кв. метра, цена за «квадрат» 218 500 – 263 тысячи рублей, общая стоимость 22 млн 442 000 – 29 млн 509 200 рублей;

4-комнатные: 140,3 кв. метра, цена за «квадрат» 229 – 267 тысяч рублей, общая стоимость 32 млн 128 701 – 37 млн 460 100 рублей.

    

В корпусах 5 и 6, которые будут сданы в I квартале 2014 года – осталось мало квартир:

1-комнатные: 45,9-46 кв. метров, цена 12 млн 393 000 – 13 млн 800 000 рублей;

2-комнатные: 75,5-88,1 кв. метра, цена 20 млн 498 250 до 23 млн 799 960 рублей;

3-комнатные: 106,8-117,3 кв. метра, цена 28 млн 700 000 – 35 млн рублей;

4-комнатные: 146,8 и 154,3 кв. метра, цена 38 млн 499 915 - 43 млн 500 000 млн рублей.

Цены – 8 из 10 баллов

По сравнению с ноябрем прошлого года, когда Тайный покупатель впервые побывал в ЖК «Мосфильмовский», цены на «однушки» выросли примерно на 2,5 миллиона рублей, цены на «двушки» - на 7 млн рублей, цены на «трешки» - на 8,5 млн рублей. Тот, кто купил квартиру здесь на начальном этапе, наверное, сейчас очень радуется нынешним ценникам и своей инвестиционной прозорливости.

Как купить?

Оплатить выбранную квартиру нужно в течение 5 банковских дней (напомню, договор ЖСК нигде регистрировать не надо). Есть рассрочка – 3 месяца под 1,5% в месяц на остаток, первоначальный взнос от 40% от цены жилья.

Ипотечный кредит на покупку жилья в новостройке можно взять в 4 банках: «ВТБ24», «Банк Москвы», «Возрождение» и «Инвестторгбанк». Правда, на сайте застройщика нет информации об условиях, а на одном из сайтов «НДВ-Недвижимости», напротив, представлены только программы, а банки не названы, на именном сайте вообще нет ни слова о покупке в ипотеку. Или же я не нашла, хотя искала тщательно.

С моей точки зрения, самый выгодный вариант ипотеки таков: кредит сроком до 30 лет, процентная ставка от 12,75% при взносе от 15% от стоимости квартиры. Остальные отличаются более высокими процентами (от 14% до собственности) и первоначальным взносом от 30%.

Схема покупки – 8 из 10 баллов

В общем, если бы не ЖСК, который смущает некоторых, я бы поставила высшую оценку, а так немного снижаю. Но в целом, условия покупки хорошие, разнообразие вариантов присутствует.

Конкуренты

Главным соперником ЖК «Мосфильмовский», безусловно, является ЖК «Мичуринский», он совсем рядом и схож по всем параметрам. Однокомнатные квартиры в нем получаются дороже, а остальные немного дешевле. Вместо 4-комнатных предлагают на комнату больше.

Сложно сказать, где управляющая компания будет работать лучше: существующие семь корпусов «Мичуринского» не особо жалуются, но что будет, когда введут в эксплуатацию остальные? Сравнить виды из окон тоже сложно: комплексы перекрывают друг другу отдельные участки, но видовые квартиры есть везде.

Резюме

ЖК «Мосфильмовский» интересен и по расположению, и по вполне вменяемым для бизнес-класса ценам. А уж динамика роста их тем более впечатляет, самое время порадоваться тем покупателям, которые не испугались договора ЖСК и приобрели тут квартиру на ранней стадии строительства.

Квартир в продаже еще немало, и объект все еще хорош для инвестиций: отличный обжитой район с развитой инфраструктурой, которая станет разнообразнее вскоре, красивое место, а ведь еще и метро под боком появится.

Да, некоторых смущает схема ЖСК, но, на мой взгляд, это не тот случай, когда стоит волноваться – задействованы слишком серьезные участники рынка недвижимости, да и темпы строительства новостройки впечатляют.

Немного придерусь и к недостаткам отнесу нагрузку в виде машиноместа (парковочных мест в округе много), необходимость оформлять собственность через ГК «МонАрх» и частные сады и школу. Словом, ЖК «Мосфильмовский» получает «8» баллов.

Виктория Зорина

Дата публикации 01 апреля 2014
Подробнее об оценке
Инфраструктура
8
Надежность застройщика
9
Информационная доступность
8
Транспортная доступность
9
Сервис
7
Цены
8
Схемы покупки
8
Общий балл
8 из 10
Бесплатная рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости
Подписаться
Популярно на Новострой-М
GU
guest
27 декабря 2014
Пока метро не построено, транспортная доступность ужасная. За 15 минут в часы пик проедете 2-3 остановки. Транспорт можно ждать 20-30 мин. С экологией не может быть благополучно у комплекса вокруг которого широкие дороги и в 15 метрах от домов проходит линия ЛЭП НА УРОВНЕ 4-5 ЭТАЖА. Продажа в нагрузку машиноместа от 1.6 млн. руб. в кризисное время сильно ограничивает желание купить квартиру. Продажи по ЖСК НЕ ГАРАНТИРУЮТ ОТ МНОГОКРАТНЫХ ПРОДАЖ одной и той-же квартиры.
Ответить
Полезный отзыв?
D
Dmitry Melnikov
30 октября 2014
по факту на бизнес класс не тянет тк отделка общественных помещений не выдерживает ни какой критики и лифты эконом вариант от Отис только усугубляют ситуацию УК с нового года обозначило квартплату 100руб за метр! в ЖК выше классом рядом 80-90 руб ГК Монарх попутал берега видимо
Показать все комментарии
Ответить
Полезный отзыв?
Добавьте отзыв, заполнив личные данные, или сначала войдите на сайт, тогда информация будет автоматически взята из личного профиля.
Оценка ТП*

Спецпредложения от застройщиков в ноябре

Посмотреть все спецпредложения

Рекомендуемые новостройки

Посмотреть ещё
4.3
ООО «Град Инвест»
Строится
Москва, САО
Селигерская (2017)
15 мин.
4 504 951
1-комн. от 32.31 м2
6 949 834
2-комн. от 50.64 м2
9 587 902
3-комн. от 78.93 м2
13 712 860
4-комн. от 104.97 м2
283 квартиры
Посмотреть ещё
4.3
Capital Group (Капитал Групп)
Сдан
Москва, ЦАО
Международная
3 мин.
36 629 960
без план. от 74.00 м2
 
Посмотреть ещё
4.2
ООО «Град»
Строится
Есть сданные
Московская область, Нахабино Г/П
Нахабино (ж/д)
20 мин.
1 618 434
Студия от 21.18 м2
1 999 999
1-комн. от 21.33 м2
3 144 279
2-комн. от 52.07 м2
3 883 030
3-комн. от 68.01 м2
208 квартир
Посмотреть ещё
4.6
AFI Development (АФИ Девелопмент)
Строится
Москва, СВАО
Ботанический Сад
7 мин.
8 129 880
2-комн. от 53.80 м2
11 601 053
3-комн. от 78.10 м2
16 419 861
4-комн. от 109.20 м2
327 квартир

Скидки и спецпредложения от застройщиков