ЖК Молодежный-1: хорошая локация, но плохое качество строительства

Жилой комплекс «Молодежный-1» от ГК «Садовое кольцо» позиционируется как доступное жилье в довольно популярном подмосковном городе Красногорске. Рекламный слоган компании утверждает, что это квартиры для тех, кому «важна не роскошь, а квадратные метры по приемлемой цене». Естественно, такое начало вызвало мое любопытство, и я охотно поехал выяснять, чем покупка жилья в «Молодежном-1» выгодно отличается от других вариантов.

Разведка в Интернете

Однако прежде, чем выходить из дома, я решил ознакомиться с той информацией о проекте, которую можно «выловить при помощи сети», то есть поискал в Интернете. На сайте застройщика мне ничего интересного узнать не удалось: там находится одна-единственная страница без активных ссылок, разделов и подразделов.

Сайт находится на реконструкции – об этом крупным шрифтом сообщается на самом верху страницы – причем, судя по фотографиям стройки, с лета. Попытки написать на указанную почту тоже были напрасны: мне никто не ответил. Тогда я решил отыскать портал собственно квартала «Молодежный», частью которого и является интересующий меня жилой комплекс.

Выгодное предложение

Сайт объекта меня порадовал: он достаточно удобен в плане навигации и, несмотря на то, что информация о ценах на нем является устаревшей, все же позволяет составить первое впечатление о жилом комплексе. Вверху указаны телефоны всех компаний, продающих жилье в этой новостройке: «ПроектСервисХолдинга», который в начале строительства был эксклюзивным продавцом, и присоединившихся позднее МИЦ, «Кондр», «Инком» и Миг Недвижимость.

Первым делом нам сообщают, что ЖК «Молодежный» является «одним из наиболее выгодных предложений в сфере доступного жилья». Тут же можно узнать, что к настоящему времени снижены ипотечные ставки, а с 18 сентября проходит акция-скидка «счастливый этаж». Забегая вперед, отмечу, что цена квадратного метра оказалась больше средней по Красногорску, да и цены на квартиры кажутся слегка завышенными.

Ипотечные программы в новостройке обслуживают несколько банков: Сбербанк, банк «Возрождение», Росавтобанк. Лучшие условия у Сбербанка (ставка 11% годовых и кредитование без залога, достаточно одного поручителя), и он же отмечен как основной партнер по ипотечному кредитованию.

Также на сайте я узнал о возможности купить квартиру с отделкой: у комплекса есть эксклюзивный партнер по ремонту ООО «Компания-НТР», предлагающая три варианта отделочных работ стоимостью от 8,5 до 15,9 тысяч рублей за квадратный метр.

Что покупаем?

Что же нам предлагают купить по таким выгодным ценам и с такими привлекательными спецпредложениями? Квартал «Молодежный», в состав которого входит интересующий меня жилой комплекс, будет состоять из трех многоквартирных зданий различной этажности («Молодежный-1», «Молодежный-2», «Молодежный-3»). На территории предполагается строительство социальных объектов (детские сады, медицинский центр и др.), магазинов, ресторанов, кафе и бытовых предприятий. К настоящему моменту инфраструктура района до заявленного стандарта явно недотягивает: возведение детских учреждений остается пока делом будущего, что станет большим неудобством для молодых семей.

Собственно жилой комплекс «Молодежный-1» согласно проекту представляет собой двадцатиэтажное здание, на первом этаже которого разместятся коммерческие помещения. Покупателям предлагаются различные варианты планировок: квартиры гостиничного типа, традиционные и повышенной комфортности (последние находятся выше 10 этажа и имеют обзорные площадки).

Хорошее место

Расположению жилого комплекса на сайте посвящен целый раздел. В принципе, локация – одно из самых больших преимуществ этой новостройки. От Красногорска до МКАД по Волоколамскому шоссе всего 2,5 км. Общественным транспортом можно добраться до метро Тушинская, Строгино, Мякинино, Митино – это займет 10-15 минут.

Но и это еще не все! Рижское  направление железной дороги – самое удобное, на мой взгляд. Во-первых, оно относительно незагруженное (если сравнить, например с Ленинградским и Савеловским направлениями); во-вторых, поезд от станции Павшино проезжает 4 станции метро на различных ветках метрополитена: Тушинская - 8 минут, далее Войковская - 16 минут, Дмитровская - 25 минут и Рижский вокзал - 35 минут.

Документация

Документы, которые могут заинтересовать внимательного покупателя, на сайте представлены практически в полном объеме. Выложены и доступны для изучения генеральный план, разрешение на строительство, проектная декларация. (Разрешение на строительство, к слову сказать, было выдано только в июле 2011 года, хотя договор аренды земельного участка заключен в 2008-м году).

Можно порассматривать фотографии стадий строительства и убедиться, что оно идет достаточно активно. Изучение планировок поможет вам идти на встречу с менеджером уже подготовленным.

Глас народа

Отзывы клиентов на форумах многочисленны, и преимущественно это жалобы. Причины и поводы для них поражают воображение – как и их количество; пришлось даже разделить на группы, чтобы самому не запутаться.

Первая группа жалоб касается страхования. Форумчане рассказывают, что объект предлагается застраховать в «подставной» СК «Оникс», генеральный директор которой якобы является сотрудником компании-застройщика. При этом схему страхования характеризуют как «гениальную»: страховой срок указывается меньше срока строительства, так что получить деньги будет практически невозможно.

Следующая группа – жалобы на качество строительства. Плохие швы и качающиеся стены – это, конечно, неприятно, но неоригинально. А вот соседский стояк, внезапно проходящий через вашу квартиру, встретишь не везде. (Могу подтвердить:чуть позже своими глазами видел в «Молодежном-1» такой «индивидуальный проект» – в одной из квартир я обнаружил участок соседской вентиляционной шахты, выходящий из одной стены и уходящий в другую. Еще в одной квартире заметил вентиляционную шахту 30х20 см от пола до потолка – на плане ее нет, как нет и этажом выше).

Вопросы финансов и сроков также волнуют покупателей. Встречаются жалобы на невозвращение залога; на «переподписание» договора в случае сдвига срока сдачи. Излишки площади, которые могут появиться при строительстве, требуют оплачивать не по той цене, по которой вы купили квартиру, а по той, которая будет на момент окончания строительства.

И в последнюю категорию я собрал жалобы на внезапные перемены, которым подвергаются участки и дома в ходе строительства. Площадь застраиваемой территории в самом «Молодежном-1» уменьшилась от первоначальных 15 соток до 4 – так повлиял на размеры участка перевод земель в категорию, пригодную для жилищного строительства. Очевидно, что шансы на появление придомовой парковки существенно уменьшились, а где будут детская площадка и обещанное озеленение, и вовсе непонятно.

Произвел на меня впечатление и рассказ об одном из соседних домов, который в ходе строительства на планах выглядел зданием переменной этажности от 19 до 21 этажа, а после сдачи в эксплуатацию оказался в 22 этажа высотой и с пентхаусом, за которым закрепили один из лифтов.

Живое общение

Вооружившись большим количеством разнообразной информации, я позвонил по первому из указанных на сайте телефонов. Мой случайный выбор пал на компанию МИЦ, где сразу сообщили, что нужный мне специалист в настоящий момент занят. После нескольких звонков мне, наконец, удалось начать разговор с менеджером, который не был на объекте уже два месяца. В планировках он разбирался очень слабо и как будто вообще не мог взять в толк, о чем речь. Он сообщил мне, что однокомнатных квартир нет, есть только «двушки» и «трешки» (что не соответствовало действительности); не смог ответить, какова площадь квартиры без балкона, входит ли балкон в общую площадь и по какому коэффициенту оплачивается. Цены сообщал медленно, неохотно и неточно – «примерно 100 тысяч рублей за метр». На мою просьбу выслать для изучения договор с большим удивлением ответил, что там все стандартное, и я сам могу найти в Интернете похожий.

Следующий звонок я сделал в компанию «Кондр», менеджер которой тоже ничуть меня не утешил. Он тоже уверял меня, что однокомнатных квартир нет в продаже, и даже двухкомнатные искать отказывался. Также как и коллега из МИЦ, менеджер ничего не мог рассказать ни о планировках, ни о балконах, не прояснил вопросы с отделкой и никак не прокомментировал стоимость будущих коммунальных услуг.

Самым продуктивным оказался разговор с менеджером «ПроектСервисХолдинга». Менеджер сообщил мне, что, поскольку его компания продает объект с самого начала строительства, они знают о «Молодежном-1» больше всех, и это оказалось правдой. Он смог найти для меня однокомнатную квартиру, рассказал все о ценах и планировках и порекомендовал все же взглянуть на сам комплекс. Кроме того, он выслал мне все возможные договоры, включая ДДУ (договор долевого участия) с ипотекой от Сбербанка, схемы проезда, таблицу всех свободных квартир и телефоны показчиков.В общем, руководствуясь своим опытом, рекомендую звонить сразу в «ПроектСервисХолдинг».

У последнего менеджера я наконец узнал цены и метражи квартир:

• от 3 421 200 рублей за 1-комнатную площадью от 28,51 квадратных метров;

• от 5 146  000 рублей за 2-комнатную площадью от 51,46 квадратных метров;

• от 7 290 195 рублей за 3-комнатнуюплощадью от 77,97 квадратных метров.

Своими глазами

Моя поездка на объект началась со станции метро Войковская, где на платформе Ленинградская я сел в электричку и через четверть часа вышел на станции Павшино. Менеджер, рекомендуя мне посмотреть комплекс, объяснил, что идти надо мимо оранжевого дома, а затем на светофоре повернуть налево в направлении «Молодежного-1», который будет виден. Расстояние от станции – менее километра, и весь путь занял у меня 7 минут.

Павшинская улица, по которой я шел, проходит по границе старой застройки с новой. По одну ее сторону стоят новые монолитные высотки с магазинами и салонами красоты, а по другую – полуразвалившиеся бревенчатые домики. «Молодежный-1» стоит на второй стороне, среди ветхого жилья, плана по сносу которого пока нет. Результатом этого является отсутствие места для парковки или детского сада, однако говорят, что вся инфраструктура будет доступна на территории «Молодежного-2». Впрочем, из буклетов, которыми меня обеспечили в офисе, стало ясно, что сильно на это рассчитывать не следует. Например, парковка там рассчитана на 360 автомобилей при 600 квартирах.

Возле офисов продаж меня встретил показчик «ПроектСервисХолдинга» и сразу повел на объект, рассказывая о нем по дороге. Он был компетентен и честен, что сразу улучшило мое впечатление о новостройке, несмотря на отсутствие хороших новостей – все-таки приятно, когда тебя не пытаются обмануть. Показчик сообщил, что парковки не будет; что пробки есть, и немаленькие; что проект расширения шоссе, который вроде бы существует, потребует потеснить ветхую застройку, а с этим пока ничего неясно. Относительно инфраструктуры он рассказал, что школ будет две, еще одну платную строит «Крост», но все это не раньше 2015 года, а пока есть муниципальные школы и садики, устроить ребенка в которые – личная проблема покупателя.

Во время этого рассказа мы дошли до самого объекта, и я смог оценить его окружение. Вокруг «Молодежного-1» есть несколько продовольственных магазинов, в «Молодежном-2» должны появиться новые. За десять минут от комплекса можно дойти до реки, однако набережной там нет, поскольку свободны всего 2-3 метра у самой воды – остальная часть берега занята дворами частного сектора. Больше смотреть было не на что, и мы пошли внутрь новостройки.

Про «индивидуальные проекты», попавшиеся мне на глаза в ходе осмотра, я уже упоминал выше. Еще одним интересным решением была пятисантиметровая щель во всю стену, через которую виднелась соседская квартира. Если отвлечься от поражающих воображение частностей и попытаться сконцентрировать внимание на общих моментах, то картина следующая: квартиры сдаются без отделки, без стяжки, с временной проводкой. В квартире есть щиток с проводами, а вот счетчики, скорее всего, будут ставить сами жильцы. Высота потолков (3 м) позволяет раскидать проводку без штроб и сделать натяжной потолок. Застройщик стеклит балконы, штукатурит откосы окон, ставит вентиляцию в туалете и ванной. Канализацию и трубы не разводят. Батареи отопления устанавливает также застройщик, трубы к ним подведены полипропиленовые прямо по полу – подразумевается, что их надо залить стяжкой. Штукатурки на стенах нет, входная дверь есть, но требует скорейшей замены.

Схема продажи

Продажи ведутся по 214 ФЗ. В офисе мне рассказали, что договоров будет два. Первый – с агентством, на комиссию в размере 2,7% стоимости квартиры; второй – знакомый всем ДДУ (договор долевого участия) на оставшуюся сумму. Регистрация в государственных органах стоит 45 тысяч рублей и осуществляется без участия покупателя. Существует вариант оплаты в рассрочку: первый взнос в размере половины от цены квартиры, остальное – в течение полугода под 2%. Срок сдачи дома, указанный в договоре – 30 марта 2013 года.

Резюме

Больше «тройки» этому жилому комплексу поставить не могу. В сущности, никаких плюсов, кроме роскошной локации и хорошей транспортной доступности, у него нет, зато минусов полно. Цены завышены относительно среднегородских, но при этом все время подаются как низкие – это оставляет крайне неприятное впечатление, которое усиливается некомпетентностью менеджеров, пытающихся продать неизвестно что, но поскорее.

Отсутствие не только инфраструктуры, но и каких-либо перспектив ее появления делают ЖК «Молодежный-1» неподходящим для его главной целевой группы: молодых семей с детьми. Качество строительства оставляет желать лучшего; непонятные метаморфозы, происходящие с домами и участками в процессе строительства, обеспечивают сюрпризы в той области жизни, где лучше обходиться без них.

Василий Пушкин