МФК «Берёзовая Аллея»: дешевые апартаменты, которые странно продают

Моим очередным заданием от редакции Novostroy-M.ru стала проверка проекта апартаментов, недавно вышедшего на рынок новостроек Москвы - МФК «Берёзовая Аллея». Комплекс сразу привлек внимание покупателей низкими ценами: стать владельцем апартамента тут можно всего за 3,3 млн рублей. Согласитесь, цены заманчивые. Несмотря на то, что в продаже нет классических квартир, а только апартаменты, проект интересен близостью Ботанического сада и одноименной станции метро.

Что строят?

Согласно проекту в СВАО, в районе Останкино, на пересечении улиц Березовая аллея и Сельскохозяйственная на площади в 5,2 гектара к началу 2018 года (по проектной декларации к 15 февраля 2018 года) появятся 5 отдельно стоящих корпусов в 17-18 этажей с апартаментами, которые возьмут в кольцо двор без машин на эксплуатируемой кровле подземного паркинга. К первой очереди проекта относится один корпус - №4, во вторую входят корпуса №1, №2, №3 и №5.

Помимо жилья на территории комплекса запроектированы детский сад, 7000 кв. м торговых площадей, медицинский центр, нежилые помещения для сервисных организаций и большой центр водных видов спорта. 

Спортивные объекты МФК «Березовая Аллея» заслуживают отдельного слова. Кроме бассейна в 50 метров длиной владельцы апартаментов получат доступ к спортивной арене, на которой будут проводить соревнования по волейболу, гандболу, мини-футболу и художественной гимнастике. В МФК запроектирована детско-юношеская спортшкола ватерпольного клуба, секции по плаванию, водному поло, гандболу, боксу, борьбе. 

Современный спортивно-оздоровительный комплекс и тренажёрный зал – приятное дополнение ко всему вышеперечисленному. Представитель застройщика обмолвился также, что на территории комплекса появится ещё небольшой ледовый дворец. Дело в том, что на углу жилого комплекса, где автотрасса будет проходить очень близко, корпуса с апартаментами строить нельзя – вот там и построят ледовый дворец.

Есть в проекте и детский сад, но будет ли он частный или муниципальный - пока неизвестно. Нет информации и по количеству мест в нём. По словам одного из продавцов (менеджер «Миэль-Недвижимости»), застройщик планирует в дальнейшем перевести апартаменты в жилые помещения. Сотрудник «Д-Инвест» подтвердил эту информацию и сообщил, что я вполне могу потом сделать это самостоятельно.

Кто строит?

Застройщиком и продавцом проекта «Берёзовые аллеи» выступает компания «Д-Инвест». Судя по документации, компания зарегистрирована в 2013 году и опыта в строительстве пока не имеет. Однако, среди учредителей «Д-Инвест» фигурируют УК «Монолит», ООО «УК Динамо» и «Динамо Девелопмент».

Я обнаружила, что некая ЗАО «УК Динамо» занимается строительством другого многофункционального центра со спортивными объектами – «ВТБ Арена парк». Чуть забегая вперёд, надо сказать, что представители застройщика гордятся своим «происхождением» от всероссийского общества «Динамо» - в принципе и логотип компании недвусмысленно намекает на эту связь (буква «Д» точь-в-точь как на фанатских шарфах).

Однако, в сети есть любопытная статья, рассказывающая о застройщике «СК Динамо». Одно солидное издание (журнал Forbes) рассказывает о проблемах с некоторыми объектами у этой компании, пишет о подрядчиках и их судебных исках, а также о том, как завершают другие застройщики начатые «Динамо» проекты. Неясно, родственные ли структуры ООО «УК Динамо» и ЗАО «УК Динамо», т.к. информации в сети о них крайне мало, но логотип практически идентичен.

Разведка в Интернете

В сети немного отзывов и мнений по поводу новостройки. Интересным мне показался форум, на котором покупатели делятся своими опасениями о приостановке строительства. Там же я прочла, что на стройку «простых смертных» не пускают, только представителей официальных организаций.

По мнению «специалистов» из Интернета стройка вот-вот будет заморожена. Форумчан смущает непонятный застройщик, офшорные компании учредителей, а главное отсутствие веб-камер и вялые работы на стройке. Хотя представители застройщика объяснили, что вывозить грунт (для строительства подземного паркинга) можно только по ночам, днем такие работы проводить нельзя.

Изучив документы, полученные от застройщика, я поняла, что к I кварталу 2018 года должен быть построен корпус №4 (первая очередь) высотой 18 этажей и подземный паркинг под ним. Впоследствии выяснилось, что вторая очередь строительства планируется к сдаче через 2-3 месяца после первой. Кстати, застройщик буквально на днях (18.12.15) получил разрешение на ее строительство, но проектной декларации со сроками пока нет.

Почитав форумы, я пошла на официальный сайт проекта. На нём, на мой взгляд, отсутствует важнейшая информация – цены на апартаменты, нет ориентира даже в формате «от». Зато описание проекта не лишено лирики про «живописные тропинки Яузы» и «ощущение гармонии и уюта».

Я не нашла таких важных разделов как «Ипотека» и «Как купить?». О банках, аккредитовавших новостройку можно узнать лишь из раздела «Новости», где много и другой информации. Проектная декларация на первую очередь скромно прячется на сайте в нижнем левом углу - это ссылка мелким шрифтом, не сразу обнаружишь.

Кстати, документы у специалистов компании я получила без проблем, цены тоже мне были озвучены, но я бы предпочла располагать более полной информацией ещё до поездки в офис.

Раз в два-три месяца публикуются фотоотчёты со стройки. На снимках от 17 декабря экскаваторы смотрятся эффектно, но котлованов под корпуса, по-моему, всё-таки не видно. Фотографий очень мало, зато «Галерея» полна не только красивыми рендерами, но и фотографиями ВДНХ.

На странице «Березовой Аллеи» на сайте компании «Миэль-Новостройки» (продает жилье наравне с застройщиком) цены на апартаменты в МФК указаны, они актуальные. Также публикуются фотографии со стройплощадки. Судя по всему для «Миэля» их делают специально, они отличаются от фотографий застройщика. Самые свежие фото трехмесячной давности, на них котлованы тоже ещё не просматриваются.

На сайте «Миэля» я не обнаружила разрешительной документации на стройку, новости по объекту обновляются очень редко. Собственно, пока что там только одна новость от 29 июня.

Офис продаж

Офис продаж на объекте работает с 10.00 до 20.00 по будням, с 10.00 до 18.00 в субботу и с 11.00 до 17.00 в воскресенье. Как видите, возможность посетить офис работающим людям есть в выходные, отпрашиваться не надо.

На огороженной территории за ярко-оранжевым забором стоят 2 павильона с одной стеклянной стеной – в одном из них работают представители отдела продаж застройщика «Д-Инвест», а во втором – продавцы из компании «Миэль». Обе компании пользуются общей базой квартир (то есть цены одинаковые), и у тех, и у других в распоряжении схемы будущего квартала, распечатки планировок.

Представители застройщика предложили мне брошюру, информация в которой повторяет написанное на сайте, а специалисты «Миэль» передали мои контакты собственному ипотечному брокеру. 

Всё было бы хорошо, если бы не нежелание сотрудников обеих организаций демонстрировать стройку. Первый раз я приехала к застройщику утром в субботу, была достаточно тёплая для декабря погода. Чтобы оценить ход работы менеджер «Д-Инвеста» Маргарита предложила посмотреть фотографии на её смартфоне.

На маленьком экране были видны кучи песка и романтично падающий на них снег. Опознать котлован в этих кучах было нереально. Маргарита, в общем-то, не отказалась сопровождать меня на стройку, точнее довольно легко согласилась «заглянуть» туда. Как оказалось, слово «заглянуть» было очень правильно употреблено. Мы открыли дверь в заборе и посмотрели, пройдя пару шагов по территории.

Маргарита отказалась идти дальше под предлогом «далеко» (хотя от метро я прошла раз в пять больше и 200 метров не решили бы ничего). На стройке было тихо и пусто. Кучи песка виднелись в отдалении, но ни одного человека мы на стройке не встретили. «Суббота», - подумала я.

Во второй раз, вооружившись камерой, я отправилась к специалистам «Миэля» с твёрдым намерением заглянуть в котлован объективом камеры. Договариваясь о встрече, я сказала, что, главным образом, интересуюсь состоянием дел на стройке – а то в Интернете, мол, пишут, что стройка заморожена, хотелось бы увидеть её своими глазами.

Увидев у меня в руках фотоаппарат, менеджер «Миэля» Ксения сильно занервничала, стала говорить, что на стройке фотографировать категорически запрещено. Причины не объяснила. Потом, когда я попросилась всё-таки пойти к котловану, специалист как-то угрожающе предлагала надеть каску (кажется, надеялась, что я побоюсь выглядеть смешно и откажусь от этой затеи).

Облачившись в ненадёванную белоснежную каску и жалея, главным образом, что селфи не сделать, я проследовала за менеджером. На стройке снова была абсолютная тишина (вторник, 11 утра). На этот раз мы прошли чуть глубже – сделали шагов по 5-7, до замершего экскаватора. И в этот раз не было впечатления, что работы идут, глубину вырытых котлованов оценить с такого расстояния не удалось.

Менеджер была сердита и уже не спорила со мной, но и остановилась как-то очень рано. С фразой: «Вот отсюда уже видно». Видно было все тот же песок. Когда мы вернулись в офис, мне продемонстрировали план работ (в который застройщик, по мнению менеджеров укладывался). Сфотографировать его не разрешили, но из плана, начинающегося в ноябре, следовало, что через полтора месяца (к концу января) у четвёртого корпуса будет 3 этажа.

На мой прямой вопрос: «В Интернете пишут, что стройка вот-вот будет заморожена. Что думаете?» - я услышала, что да, они в курсе, они сами распечатывают себе этот же форум (специалист «Миэль» потрясала распечатками, мне показалось, что с другого сайта). «Мы всем говорим – приезжайте, посмотрите своими глазами», - сказала мне Ксения, а после этого попыталась меня убедить, что я что-то увидела на стройке.

Я, честно говоря, так и не поняла - действительно ли проблема в том, что днем нельзя вывозить грунт или под этим предлогом работы не ведутся? Почему тогда другие застройщики днем все вывозят и строят? И главное - неясно, как к концу января у корпуса №4 будет уже 3 этажа, если, опять же, на стройке никого нет, фотографии обновляются раз в три месяца и ничего не отражают, а веб-камеры отсутствуют.

Апартаменты - что это?

Судя по тому, с какой готовностью специалисты «Д-Инвеста» и «Миэля» отвечают на этот вопрос, возникает он довольно часто. Со слов продавцов, апартаменты – это жильё гостиничного типа, то есть они вполне пригодны для проживания, но в них нельзя зарегистрироваться на постоянной основе. Только на временной, хотя ее можно продлевать каждые 5 лет.

Отсутствие постоянной регистрации создаёт некоторые сложности. Например, близлежащие школы и детские сады не обязаны принимать временно зарегистрированных на их территории детей. Таких детей берут лишь по остаточному принципу, если остались свободные места после того, как взяли детей с постоянной регистрацией.  

Также, значительная экономия при покупке (апартаменты стоят на 10-15% дешевле квартир) может обернуться повышенными расходами на ЖКХ. Поскольку апартаменты - это коммерческая, а не жилая недвижимость, то субсидии за ЖКХ тут не действуют.

Однако покупателям апартаментов надо знать главное: несмотря на то, что приобретается это жилье по ДДУ, он не защищает покупателя в той степени, в какой 214-ФЗ защищает дольщика классической квартиры. Именно потому, что апартамент не является жилой недвижимостью. В данном случае ДДУ выступает лишь как свидетельство о продаже.  

Отмечу также, что приобрести апартаменты по льготной ипотеке нельзя, как и получить налоговый вычет. Налог по кадастровой стоимости тоже существенно выше для апартаментов: минимальная ставка 0,5, а максимальная 2 (минимальная ставка для квартир 0,1).

Повторюсь, менеджеры в один голос говорят, что апартаменты лучше всего переводить в жильё – это позволит, сэкономив средства при покупке, не переплачивать и позднее. Однако перевести апартамент в квартиру можно будет лишь в том случае, если он отвечает нормам инсоляции, а для этого надо их знать, чтобы выбрать «правильный» апартамент.

Как строят?

Дома в МФК «Берёзовая аллея» предполагаются монолитно-кирпичные, срок сдачи первой очереди (корпуса №4) – I квартал 2018 года. До окончания строительства ещё 2 года и на данный момент застройщик выполняет работы ниже уровня земли. Со слов менеджеров по продажам, к сегодняшнему моменту выровнена площадка под строительство, перенесён силовой кабель, препятствующий стройке, вырыт котлован под корпус №4.

Никаких звуков со стройки не доносится, не видно ни рабочих, ни работающей техники.  Стройплощадка от улицы огорожена глухим бетонным забором, так что попытки «зайти с тыла» и подсмотреть хоть что-то не увенчались успехом. Дверь от офиса продаж находится под охраной, незаметно в неё тоже не пройти.

Справедливости ради надо сказать, что песок из котлована снегом ещё не присыпан, значительно отличается от окружающего, то есть можно думать, что он там совсем недавно.

Сложившаяся на стройке ситуация кажется ещё более угнетающей, если добираться до объекта пешком от станции метро «Ботанический сад». Возле станции высятся монолитные корпуса ЖК «Life-Ботанический сад». В субботу, вторник и среду, на всех трёх корпусах жилого комплекса были видны значительные группы строителей, то есть в том, что на этом объекте работа идёт - сомнений не возникает, в отличие от бесшумной и безлюдной стройплощадки «Березовой Аллеи».

Геометрия жилья

В МФК «Берёзовая Аллея» к продаже предлагаются помещения свободных планировок площадью от 26 до 80 квадратных метров. В основном апартаменты имеют прямоугольную конфигурацию, в большинстве помещений по 2-3 окна, то есть дизайнеры проекта предлагают устроить квартиры-студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры.  

В корпусе №4, планировки которого доступны, всего несколько квартир с 4-мя окнами (чтобы сделать трёхкомнатные квартиры), есть варианты «распашных» «двушек» - по 2 комнаты друг напротив друга с окнами на обе стороны.

По замыслу дизайнеров, в этих апартаментах можно сделать совмещённые санузлы (стены «мокрых» зон обозначены в 1 кирпич), авторы проекта, не мудрствуя, делят имеющуюся площадь при помощи параллельных друг другу стен между окнами.

Начиная с 6 этажа в апартаментах предусмотрены балконы, а на верхних этажах – панорамное остекление окон. Строящийся четвёртый корпус будет стоять вдоль улицы Берёзовая аллея, из окон откроется вид на ВВЦ и Ботанический сад, так что посмотреть в видовые окна будет на что. В квартирах с панорамными окнами балкон не предусмотрен.

Что почем

Цены на апартаменты в МФК «Берёзовая аллея» одни из самых низких в Москве. У ближайшего «соседа» - новостройки ЖК Green Park (строит ГК «ПИК») - самая дешёвая квартира-студия стоит дороже, чем в МФК «Берёзовая Аллея» самая дорогая из квартир с одним окном.

И это при том, что ЖК Green Park будет сдан всего на один квартал раньше. Что уж говорить о ЖК «Life-Ботанический сад». В монолитных домах этого комплекса (который, кстати, как и ЖК Green Park, планируется сдать в III квартале 2017 года) уже возводят средние этажи. Самая дешёвая квартира в ЖК «Life-Ботанический сад» в 2 раза дороже самой дешёвой в «Берёзовой Аллее».         

Таблица базовых цен

Как купить?

При покупке апартаментов в МФК «Берёзовая Аллея» заключается договор долевого участия в строительстве. Застройщик объясняет это тем, что в нынешней формулировке 214-ФЗ есть некая «прочая» недвижимость, к которой они относят объект, хоть это и не жилая недвижимость, которую приобретают по ДДУ. Как я уже писала выше 214-ФЗ не защищает покупателей апартаментов в полной мере, как дольщиков квартир.

Тем не менее, договор регистрируется в Росреестре и страхуется. Покупатели апартаментов получают страховой полис на сумму ДДУ (составляющую сумму по прайсу минус 1,5% за договор бронирования). Страхует сделку некое ОАО «Внешэкономстрах» (указан в проектной декларации).

Этот страховщик в список тех, кому Центробанк разрешил страховать ДДУ, не входит, но добиться ответа от продавцов на вопрос «Как же так?» - мне не удалось. Не могу сказать, что менеджер Маргарита затруднилась с ответом, но он был в стиле: «Есть же полис страхования, чего ж вам ещё надо?» Как ДДУ страхуется компанией, которая не имеет на это права - я не знаю, менеджеры внятно объяснить не могут.

В общем, по словам менеджера, покупатели апартаментов получают полис на практически всю сумму ДДУ, в графе рисков – ненадлежащее исполнение застройщиком условий ДДУ, банкротство застройщика.

Апартаменты в МФК «Березовая аллея» можно купить не только оплатив их целиком (100% оплата), но и в рассрочку, с использованием ипотечных займов. Пока объект аккредитован двумя банками: МКБ и ТрансКапиталБанком, ведутся переговоры с Россельхозбанком, документы в этот банк пока нельзя подать, но условия кредитования у застройщика уже есть.

В силу того, что апартаменты - коммерческая недвижимость, банки предлагают довольно жёсткие условия: минимальный взнос 20-40%, ставки 16-18% (у Россельхозбанка будет от 14,5%). Программа «Ипотека с господдержкой» в данном случае не работает, материнский капитал к оплате не принимается.

Рассрочка от застройщика до 3-х месяцев – беспроцентная, первоначальный взнос 50%. Также возможно оформить рассрочку на 1 год, тогда первые 4 месяца процент на остаток не начисляется, а остальные 8 месяцев – ставка 10%. Первоначальный взнос также составляет 50%. Перед Новым годом застройщик предлагает скидки. При 100% оплате и ипотеке – дисконт 5%, при рассрочке – 3%.

Схема покупки выглядит приблизительно так: решив купить апартаменты, покупатель заключает с застройщиком договор бронирования, фиксирующий цену на понравившийся апартамент, вносит сумму 1,5% от стоимости. Эта сумма входит в стоимость апартаментов и является возвратной - её возвращают не только в случае, если банк не одобрит кредит, но и просто если покупатель передумал. 

Далее покупатель при необходимости оформляет ипотеку, а застройщик готовит для него ДДУ. Заключив договор, покупатель платит ещё 1,5% от стоимости апартаментов на регистрационные действия (регистрация ДДУ и оформление права собственности) - это дополнительные расходы сверх цены по прайсу. На апартаменты минимальной площади эта сумма составляет без малого 50 тысяч рублей. После регистрации ДДУ он по должен быть застрахован.

Пути-дороги

В настоящее время офис продаж новостройки МФК «Берёзовая Аллея» находится на равном удалении от станций метро «Ботанический сад» и «Отрадное» - приблизительно 1,5 км до одной и до другой станций, которые вполне реально преодолеть пешком.

Впрочем, это вовсе необязательно – от «Ботанического сада» ходит автобус №603 и маршрутное такси №371. Остановка пока «по требованию», но зато практически напротив офиса. Относительно загруженности автомобильных дорог – ситуация не так катастрофична, как пишут некоторые комментаторы в сети. Например, во вторник утром пробок на дорогах, окружающих комплекс не было.

В дальнейшем планируется расширить проезжую часть близлежащей Сельскохозяйственной улицы, построить у метро «Ботанический сад» ТПУ, реконструировать проходящую поблизости железную дорогу, сделав её частью малого кольца.

ТПУ появится едва ли не в километре от жилых домов МФК «Берёзовая аллея» (подробнее о нем читайте в расследовании о ЖК «Life-Ботанический сад»), поэтому жильцы не будут испытывать неудобств от такого соседства, однако, получат несколько дополнительных вариантов дороги домой.

Соцкультбыт

В самом комплексе предполагается строительство нескольких спортивных объектов, о которых я подробно написала выше. Также будут построены паркинг на 960 автомобилей, детское дошкольное учреждение, встроенно-пристроенные торговые помещения. Собственная инфраструктура МФК «Берёзовая Аллея» действительно необходима, ведь ближайшие социальные объекты находится в обжитых районах столицы Свиблово и Отрадное, до которых необходимо добираться на транспорте.

Так, например, поликлиники на улице Декабристов, это в 10 минутах езды, столько же ехать до ближайшей общеобразовательной школы. В Отрадном уже сейчас работают несколько детских садов, многочисленные и разнообразные магазины, отделения банков, кафе.

До любого названного объекта удобнее ехать на автобусе (5-10 минут). Остановки общественного транспорта находятся в границах квартала, однако время ожидания 5-7 минут увеличивают время в пути.

Выводы

Буду откровенна, проект мне не показался надежным: планы у застройщика интересные, но по факту всё выглядит странно. Вроде бы и видовые окна предусмотрены, но от Ботанического сада новостройку отделяет железная дорога, под мостом которой не слишком-то удобный для пешеходов проход.

Социальные объекты проектом запланированы в очень малом количестве, а в окрестностях расположены далеко. ЛЭП, которая «поворачивает» на этом же перекрёстке, довольно узкая пока дорога – всё это формирует непривлекательный пейзаж.

Отмечу, что река Яуза действительно проходит рядом с новостройкой, но набережная не благоустроена, чтобы дойти до неё, необходимо выйти на оживлённую улицу Берёзовая аллея. Несмотря на близость Ботанического сада (он действительно в 500 метрах, достаточно пройти под железнодорожным мостом), район больше похож на промзону – улица Берёзовая аллея фактически проходит между железной дорогой и ЛЭП, а в некотором отдалении от ЛЭП стоят гаражи и другие нежилые здания – склады, гаражи, небольшие офисы.

Скрытность продавцов относительно хода работ вселяет большие опасения по поводу дальнейшей судьбы проекта. Конечно, времени ещё много, документы у проекта оформлены, но то, что стройку не показывают даже при настойчивых просьбах – наводит на мысль, что есть что скрывать.

Формулировка «ненадлежащее исполнение ДДУ» в страховке, от компании которая не аккредитована в ЦБ, на мой обывательский взгляд слишком расплывчата. Также мне не понравилось, что услуги по регистрации зависят от цены покупки. Непонятно, чем действия по оформлению 3-комнатных апартаментов отличаются от действий по оформлению апартаментов площадью 26 кв. метров, а цена при этом будет отличаться едва ли не вдвое.

Добавить сюда формат недвижимости – апартаменты (а минусов у этого типа пока достаточно), и эффект от множества спортивных объектов на территории нейтрализуется. Хоть сумма сделки в этом проекте относительно небольшая, выкладывать деньги (даже будучи уверенной получить их назад через 2 года) я бы не спешила. По сумме баллов МФК «Березовая Аллея» получает от меня «6» баллов.

Валентина Ша