ЖК «Ривер Парк» на берегу Москвы-реки: жилье по графику, инфраструктура в будущем

Очередным заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стала проверка ЖК «Ривер Парк». Этот комплекс на берегу Москвы-реки уже был проверен нашим агентом, когда проект только стартовал. Сегодня первая очередь уже сдана, остальные активно возводятся, поэтому застройщик пригласил состоявшихся и потенциальных клиентов на «День открытой стройки». Мы решили воспользоваться случаем и отправили Тайного покупателя оценить реализацию проекта. 

Что строят?

ЖК «Ривер Парк» - это масштабный комплекс комфорт класса в московском районе Нагатинский затон. Проект состоит из 18 жилых домов. Предположительно, когда квартал достроят и заселят, здесь будет проживать около 6 100 человек.

Строительство ведётся в 3 очереди, первая из них введена в эксплуатацию во II квартале 2016 года. Часть корпусов в комплексе панельные (3), а часть монолитные (15).

Первая очередь включает корпуса 8, 9, 10 - многосекционные панельные дома (серия «Евро’Па») высотой 19 этажей. Серия «Евро’Па» - это сокращенно от фразы «европейская панель». Словом, дома хоть и панельные, но это не те панельки, которые возводили в советские времена. Вентилируемые фасады домов ЖК «Ривер Парк» облицованы фибро-цементными панелями, также предусмотрены корзины для кондиционеров.

Вторая очередь – дома 1, 2, 3 и, наконец, третья очередь – дома 5,6,7. Монолитные дома второй и третьей очередей строятся по авторскому дизайну архитектурного бюро «Остоженка». Фасады этих корпусов также вентилируемые, они облицованы фиброцементными панелями, предусмотрены корзины для внешних блоков кондиционеров.

Внешне все дома комплекса (и панельные, и монолитные) очень похожи. Высота потолков в панельных – 2,8 метра, в монолитных корпусах 3,1 метра. Вторая очередь проекта будет сдана во II квартале 2017 года. Расскажу о ней немного подробнее.

Корпус 1 состоит из двух отдельных зданий – четырёхсекционного высотой 12-9-18-18 этажей и односекционного 15-этажного. Корпус 2 – это три отдельно стоящих здания, 12-этажное односекционное, 15-этажное односекционное, двухсекционное здание с высотой секций 18 этажей. Корпус 3 состоит из двух отдельных объемов – односекционного 12-этажного здания и трёхсекционного здания переменной этажности с высотой секций 18-(9-18)-(9-15) этажей.

Третья очередь проекта (корпуса 5, 6, 7) будет готова в 2018 году, по проектной декларации срок их сдачи – II квартал 2018 года.

Корпуса 5, 6 и 7 – это в общей сложности 9 зданий (1 корпус состоит их 3-х домов), образующих 3 квартала с закрытыми дворами. Двухсекционные и односекционные дома разноэтажные, высотой 9, 12 и 15 этажей.

Дома второй и третьей очередей также образуют закрытые дворы, только, в отличие от домов первой очереди, эти дворы подняты на высоту 3-3.5 метров над землёй и попасть в них можно только через подъезд, минуя консьержку. По замыслу авторов, во дворах не будет не только автомобилей, но и посторонних.

Соцкультбыт

На первом этаже жилых корпусов размещаются магазины и другие социальные объекты. Например, в домах первой очереди уже работает продуктовый супермаркет, остальные помещения пока предлагаются в аренду. Рядом с корпусами первой очереди строится паркинг на 561 машино-мест (его планируется ввести в эксплуатацию в III квартале 2017 года).

Для жителей второй и третьей очереди паркинги строятся подземные. Под корпусом 1 паркинг на 65 автомашин, под корпусом 2 на 64 автомобиля, а под корпусом 3 – одноуровневая парковка на 62 автомобиля. В домах второй очереди первый этаж также нежилой, здесь запроектированы офисные помещения с отдельным входом-выходом.

В корпусах 5, 6 и 7 (третья очередь) подземные паркинги рассчитаны на 76 автомобилей каждый. В каждом корпусе предусмотрены коммерческие помещения. Застройщик предполагает, что на первом этаже жилых домов появятся магазины, кафе, салоны красоты и другие службы быта.

Также в рамках возведения ЖК «Ривер Парк» общеобразовательная школа на 550 учеников, детский сад для 220 детей (он будет коммерческим, чем недовольны многие дольщики на форумах), поликлиника с женской консультацией, образовательный центр. Изюминка проекта – благоустроенная набережная реки.

Здесь обустроят пешеходную зону на набережной, проложат пешеходные и велодорожки. Также планируется строительство детской парусной школы (она разместится в корпусе 5, то есть в доме третьей очереди строительства).

Всё это выглядит достаточно интересно, но заработает не раньше 2018 года, одновременно с домами третьей очереди. Поликлиника и паркинг сейчас строятся, а работает пока только магазин («Перекрёсток»). Жители первой и второй очереди вынуждены водить детей в учреждения района.

Надо сказать, он весьма благополучен в этом отношении: ближайший работающий детский сад, школа и сетевые супермаркеты находятся в 5-10 минутах ходьбы от домов первой очереди. Правда, о заполненности детских учреждений я ничего не могу сказать.

Экология

Нагатинский затон – достаточно старый и хорошо озеленённый московский район. Здесь расположен музей-заповедник Коломенское. Проект «Ривер Парк» появится на месте бывшей промзоны, но вредных производств здесь не было, располагался судостроительный и судоремонтный завод (насколько такое производство можно считать безопасным).

Некоторое время назад на форумах велись активные обсуждения о влиянии очистных сооружений, расположенных на другой стороне затона. На форумах, посвященном ЖК, я нашла ветку «Чем пахнет в Нагатинском затоне?», где по-прежнему жители пишут, что время от времени ощущают неприятные запахи от иловой станции и Куряновских очистных сооружений (последние сообщения датированы летом 2016 года).

Однако мне показалось, что недовольных этим соседством стало меньше. Видимо, работа Правительства Москвы по улучшению экологии дает результат, и, по отзывам местных жителей, сейчас ситуация немного улучшилась.

Кто строит?

Официальный застройщик «Ривер Парка» - ООО «Речников Инвест». Компания специально создана под проект, другого опыта строительства не имеет. Учредитель застройщика - кипрская компания АНОЗИРА ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД (ANOZIRA HOLDINGS LIMITED).

Девелоперами проекта по-прежнему являются 2 структуры: AEON Corporation и «Ферро-Строй». Последний в качестве застройщика фигурировал в ЖК «Примавера», сданный в 2012 году. К сожалению, я не нашла отзывов об этом комплексе.

Генеральный подрядчик второй и третьей очереди проекта – ЗАО «ФОДД». Судя по официальному сайту, «ФОДД» работает на нескольких крупных столичных объектах. Например, ЖК «Искра-парк», «Суббота», «Штаб-квартира на Мосфильмовской». Правда, все эти объекты строящиеся, срок их сдачи – 2017-2018 годы, поэтому оценить качество стройки пока затруднительно.

В строительстве участвует Сбербанк, им открыта кредитная линия. Как правило, считается, что крупнейший банк России не ввязывается в сомнительные строительные проекты.

Разведка в Интернете

У проекта есть свой сайт в Интернете. Там можно прочесть описание жилого комплекса, узнать, какая инфраструктура запланирована, есть разрешительная документация и условия по ипотеке, несколько видео, панорама и работающие web-камеры на стройке. Всё перечисленное отображается ещё на первой странице, поэтому навигация по сайту удобная.

Новости и фото со стройки актуальные (фотоотчеты выкладывают раз в месяц как минимум), а вот текстовая информация несколько запаздывает. Например, в описании новостройки сказано, что «Ривер Парк» - «единственный проект комфорт-класса, который находится одновременно на воде и рядом с парком». Это было действительно так пару лет назад до выхода в продажу ЖК «Домашний» и ЖК «Город на реке Тушино-2018».

Ещё один существенный недостаток сайта - это отсутствие цен на квартиры и их несоответствие квартирам в наличии. Напротив «стоимости» написано «информация обновляется», и эта фраза там едва ли не пару месяцев там отображается. Отсутствие цен на квартиры сильно удивляет сегодня, в век развитого Интернета.

Стоимость жилья в ЖК «Ривер Парк» узнать просто, а вот понять, зачем цифры скрывают – сложно. Главное же неудобство заключается в том, что, не понимая минимальный порог входа в проект, трудно ориентироваться, на что хватит денег в рассрочку, а что имеет смысл рассматривать в ипотеку. Я часто анализирую сайты новостроек, в процессе «покупок» я встречала такие, где была указана не только базовая стоимость жилья, но и цена со скидкой по акции. Это очень удобно!

В контактных данных «своего» менеджера по продажам (которому я позвонила после экскурсии по стройке), я нашла адрес официальной группы проекта в Facebook. Внешне группа выглядит вполне симпатично, посты в ней отличаются по содержанию от информации на сайте – редкий случай, по-моему. Например, там есть посты про то, как грамотно организовать пространство квартиры или про часы работы метрополитена в праздники. Словом, группа «живая», обновляется часто и разнообразно.

Помимо положительных отзывов, которых там хватает с лихвой, есть и отрицательные. Рекомендую прочесть все отзывы тем, кто собирается покупать квартиру в ЖК «Ривер Парк». В основном же, людям импонирует расположение проекта рядом с Коломенским парком на берегу реки, скорость строительства комплекса, открытость застройщика, а не нравится отсутствие инфраструктуры и неприятные запахи, появляющиеся время от времени.

Пути-дороги

Ближайшая станция метро к ЖК «Ривер Парк» - «Коломенская». Застройщик утверждает, что от неё можно дойти пешком, но согласно сервису «Яндекс.Карты», путь займёт 30 минут (2,5 км). Гораздо удобнее преодолеть это расстояние на трамвае или автобусе.

Остановка автобусов 670, 670к, 724 и 751 находится в 500 метрах от построенных домов, а конечная остановка трамваев 35, 47, 47к, 49 примерно на таком же расстоянии от границы участка. Время в пути от метро в обоих случаях займёт 6-7 минут.

В 2,6 км от строящихся домов проходит проспект Андропова, который пересекается с Каширским шоссе. До ТТК – 6 км, до МКАД можно доехать за 20 минут.

Офис продаж

Как я уже говорила выше, квартиру я «покупала» после посещения «Дня открытой стройки», в двух словах расскажу, как прошло мероприятие. Оно было организовано в один из выходных, зарегистрироваться необходимо было заранее. Приехав на место, я поняла почему – очень уж много желающих собралось посмотреть на возведение комплекса.

Представители «Речников-Инвест» и «ФОДД» радушно встречали пришедших, угощали чаем, кофе и даже глинтвейном в отапливаемом шатре возле первого корпуса. Сервис в этой зоне был на довольно высоком уровне – например, был специальный человек, который помогал посетителям с кофемашиной. В остальном экскурсия мало отличалась от обычных визитов на стройку – продавцы подробно показали входные группы (там действительно было на что посмотреть), потом мы все вместе поднялись на третий этаж в квартиры, посмотреть на планировки.

К сожалению, экскурсия меня разочаровала: менеджеры в основном ждали наших вопросов о новостройке, сами были довольно пассивны. И во время, и после экскурсии, менеджеры не предложили мне личную консультацию, подробно рассказать о проекте никто не хотел. Я могла тихо уйти восвояси, и этого никто бы не заметил, мое мнение никого не интересовало – понравилось ли мне мероприятие.

Кстати, после экскурсии мне тоже никто не позвонил, хотя я оставляла свой телефон и дала понять, что новостройка мне приглянулась. Словом, никакого фидбэка. Я понимаю, что «День открытой стройки» был, скорее ознакомительным мероприятием, но проводили его менеджеры по продажам, которые совсем не пытались заинтересовать гостей.

После мероприятия я общалась с менеджером отдела продаж ООО «Ривер Парк» Владимиром по телефону. Он быстро реагировал на мои запросы. Например, разрешительную документацию на электронную почту я получила почти сразу после нашего разговора. И даже в свой выходной менеджер неустанно отвечал мне на вопросы. Словом, общение с Владимиром было намного более комфортным и содержательным.

Геометрия жилья

В квартирах ЖК «Ривер Парк» (в монолитных корпусах) межкомнатные перегородки не возводятся (огорожены только санузлы), стены обозначены пазогребневыми блоками, поэтому предлагаемые авторами планировки достаточно условны и могут быть изменены новоселами. К слову, на сайте говорится, что, например, в третьей очереди строительства около 50 видов планировок.

Однокомнатные квартиры в комплексе ЖК «Ривер Парк» общей площадью 35,77 – 49,8 кв. метра прямоугольной формы. Площадь кухонь 9-11 метров, совмещённый санузел 3,5 – 4,5 кв. метра, метраж комнаты 17-18 метров, балконы 1,5-2,65 метра. Площадь коридоров 3,5 -4,5 кв. метра, они очень небольшие, вряд ли там удастся поставить вместительный шкаф.

Двухкомнатные квартиры (их площадь 53,5 - 61,7 кв. метров) преимущественно также прямоугольные, хотя есть несколько вариантов распашного типа. В них раздельные санузлы, а в остальном «двушки» похожи на однокомнатные: площадь кухонь 10-11 кв. м, также есть балконы и очень маленькие коридоры.

Как заметила одна из посетительниц на «Дне открытой стройки», квартиры совсем не имеют коридоров, цитирую: «из входной двери входишь сразу в квартиру». Среди 2-комнатных квартир есть варианты с эркером на кухне (в корпусе 5), с окнами на 2-3 стороны, с 2-метровой кладовкой.

Например, в третьей секции корпуса 5 квартира площадью 64,5 кв. метра. Она распашного типа, с окнами на 3 стороны. Можно пожертвовать немного метражом одной из комнат и сделать кладовку или гардеробную. По проекту площадь комнат – 16,8 и 15,7 кв. метра.

В 3-комнатных квартирах санузлы раздельные, в некоторых квартирах предусмотрен гостевой санузел. В целом «трёшки» прямоугольные в плане (2 помещения находится напротив друг друга). Также представлены «распашонки», есть квартиры сложной геометрической формы, но комнаты в них всё равно прямоугольные. Именно в этих вариантах, непрямоугольных в плане, (78,8 кв. метра) в коридоре площадью 10,8 кв. м, можно обустроить узкий встроенный шкаф. У этих квартир окна выходят на 2 стороны, есть балкон метражом 3 кв. метра.

Четырёхкомнатные квартиры отличаются от «трёшек» в основном площадью. Во всех 2 санузла, есть кладовки. Метраж кухонь в них начинается от 11,7 кв. метров, лоджий 4,4 или 10-11 кв. метров в зависимости от площади квартиры, окна выходят на 3 стороны.

Квартиры, как я уже говорила, сдаются без межкомнатных перегородок, отделочные работы в продаваемых сейчас корпусах не выполняются. Квартиры с отделкой были в первой очереди строительства. Во второй и третьей застройщик устанавливает симпатичные металлические входные двери, пластиковые стеклопакеты в окна, остекляет балконы. Из инженерии в квартирах есть радиаторы и противопожарная сигнализация. Электричество подведено к квартирному счётчику, разводка труб тоже не выполняется.

Что почем

Третья очередь строительства (срок сдачи II квартал 2018)

Вторая очередь строительства (срок ГК - II квартал 2017 года)

В первой очереди, которую Тайный покупатель проверял в прошлый раз, квартир в продаже осталось совсем немного, буквально несколько 2-комнатных. Их цена на сегодняшний день составляет 11 – 12 млн рублей, то есть осталась такой же, какой была в апреле 2015 года.

В целом же, по первому расследованию видно, что если в апреле 2015 года цены на квартиры (в панельных домах) начинались от 8,3 млн за «однушку» метражом 38,8 кв. м, то сегодня такую же квартиру (только в монолитном корпусе) можно купить за 6,7 млн рублей. Получается, что за прошедшее с первого расследования время квартиры подешевели (вероятно, из-за кризиса) примерно на 1,5 млн рублей.

Соседей по локации у новостройки сейчас практически нет. На Судостроительной улице, насколько я могла заметить, Правительство Москвы строит дома, но продажи в них пока не идут.

Ближайший жилой комплекс, в котором сейчас можно что-то приобрести – ЖК «ТехноПарк». Он находится в 2,5 км, на территории промзоны ЗИЛ у одноименной станции МЦК. Это апарт-комплекс, состоящий из пяти 15-этажных домов. Срок их сдачи – III квартал 2017 года.

Цены на студии начинаются от 4,2 млн рублей, 1-комнатные апартаменты здесь сейчас обойдутся в 168 – 172 000 рублей за «квадрат» (от 4,5 млн рублей), 2-комнатные - 139 000 рублей за «квадрат» (от 6,8 млн рублей), 3-комнатные - 134 000 рублей «квадрат» (от 9 млн рублей).

Однако, апартаменты – это не квартиры, поэтому я сравниваю проекты условно. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, коммуналка и налог на недвижимость выше, а 214-ФЗ дольщиков апартаментов не защищает.

Жилой комплекс, с которым имело бы смысл сравнивать ЖК «Ривер Парк» - это микрорайон «Домашний» (от «Группы ПСН»), я в нём уже «покупала» квартиру раньше, о чем можно прочесть в расследовании. Расстояние между двумя жилыми комплексами около 4,5 км. Обе новостройки – масштабные проекты комплексного освоения бывших промзон, обе относятся к комфорт-классу (по крайней мере, часть домов), оба комплекса строятся у реки и предполагают благоустроенную набережную.

В ЖК «Домашний» первая очередь планируется к сдаче в эксплуатацию в IV квартале 2017 года, а, напомню, вторая очередь ЖК «Ривер Парк» будет сдана во II квартале 2017 года. Однокомнатные квартиры в «Домашнем» продаются по цене 121 – 128 000 рублей (от 4,5 млн рублей), двухкомнатные 109 – 122 000 рублей за кв. метр (от 5,5 млн рублей), трёхкомнатные 124 – 131 000 рублей (от 7,2 млн рублей). Метражи чуть-чуть меньше, чем в ЖК «Ривер Парк», например, «однушки» в «Домашнем» от 36 кв. метров, а не от 38, как в «Ривер Парке».

Как купить?

Продажи в строящихся корпусах ведутся по 214-ФЗ, с покупателями заключается ДДУ. Договор регистрируется в госорганах и страхуется одной из двух страховых компаний (ВСК или «Региональная страховая компания). Обе страховые в списке ЦБ есть, поэтому сделка вполне безопасна.

Дополнительные платежи: регистрация ДДУ и оформление квартиры в собственность обходится в 1% от стоимости приобретаемого жилья. Учитывая, что минимальная цена квартиры в ЖК «Ривер Парк» - 6,7 млн рублей, то минимум покупателю просто за оформление этих услуг придется отдать 67 тысяч рублей. Дольщику, к примеру, 3-комнатной квартиры стоимостью 16 млн рублей придется заплатить 160 тысяч рублей!

На мой взгляд, это много (в среднем берут 30 тысяч рублей). Мне как «покупателю» (пусть даже тайному) не очень понятно, в чем разница  в оформлении права собственности и регистрации ДДУ (а это можно сделать даже самостоятельно) «однушки» и «трешки».

Схема покупки с прошлой проверки не изменилась. Разве что подорожал договор бронирования, сейчас он стоит 2,5% (эти деньги по-прежнему засчитываются в стоимость квартиры). Итак, последовательность процедуры такова:

- выбор квартиры (ему предшествует одобрение ипотеки, если она нужна),

- подписание договора бронирования,

- подписание договора оформления (за регистрацию ДДУ и права собственности),

- подписание кредитного договора в банке,

- подписание ДДУ,

- оплата оформления,

- регистрация ДДУ,

- оплата квартиры в течение 7 рабочих дней.

Ипотечный кредит на покупку жилья выдают 12 банков: Сбербанк, ВТБ24, ВТБ Банк Москвы, «Уралсиб», «Московский индустриальный банк», «Дельтакредит», Газпромбанк, банк «Возрождение», банк «Российский капитал», банк «Открытие», «Глобэкс», СМП банк.

Почти во всех названных банках есть программы с господдержкой, которая действует до конца 2016 года. Самая низкая ставка по кредиту – 10,9% (в Сбербанке, ВТБ24, ВТБ Банк Москвы). Рассрочка платежа также предусмотрена. На полгода под 6% годовых, на 12 месяцев под 12% (что фактически равно ипотеке с господдержкой). Минимальный первоначальный взнос – 30%. Бесплатной рассрочки в проекте нет.

Военной ипотеки тоже нет. Материнский капитал принимается на обычных в таких случаях условиях: если ипотека с господдержкой, то в качестве досрочного погашения по кредиту. По программе льготной ипотеки маткапитал нельзя использовать в качестве первоначального взноса, но по другим программам можно, однако кредит уже будет выдаваться по повышенной ставке.

В декабре на определённый пул квартир в третьей очереди строительства действует специальная скидка 3%. Такой же дисконт предоставляется при покупке второй квартиры в ЖК «Ривер Парк».

Резюме

Экологические проблемы этого района решаются, возможно, к окончанию строительства выровняется и картина с инфраструктурой. Несмотря на то, что вокруг ЖК есть сады и школы, все же дополнительные 6 тысяч жителей – это большая нагрузка на соцобъекты района. Отстающая инфраструктура – самый большой минус проекта на данный момент, с моей точки зрения.

В остальном на сегодняшний день все благополучно: первая очередь сдана в срок, вторая и третья возводятся, застройщик демонстрирует открытость и показывает стройку всем желающим. Продажи ведутся по ДДУ, но цены на квартиры кусаются, да еще и агентский договор не из дешевых.

Больше всего ЖК «Ривер Парк» интересен своим местоположением – рядом Москва-река и парк, с транспортом все благополучно, а когда откроется новая станция метро, ситуация для пешеходов лишь улучшится (хотя она и сейчас неплохая). По сумме факторов ЖК «Ривер Парк» получает «7» баллов.

Валентина Ша