Покупаем квартиру по закону: ДДУ, ЖСК и ПДКП

Без малого десять лет на отечественном рынке недвижимости действует Федеральный Закон №214 «Об участии в долевом строительстве», регулирующий взаимоотношения застройщиков и дольщиков. Его положения предусматривают несколько легитимных схем продажи квартир в новостройках, в соответствии с которыми и должны работать участники рынка. Каждая из них является законной на определенном этапе строительства дома и имеет свои преимущества, но ни одна не дает покупателю стопроцентной гарантии безопасности.

Основные законные схемы продажи квартир в новых домах в России – подписание договора об участии в долевом строительстве (ДДУ), организация ЖСК (жилищно-строительного кооператива) или ЖНК (жилищно-накопительного кооператива), выпуск жилищных сертификатов. Последний вариант не получил распространения в силу устаревших законодательных норм, регулирующих этот механизм. В частности, в Москве объектов, продающихся по сертификатам, насчитывается единицы. Зато доля покупок по ДДУ составляет около 30% от общего объема сделок.

Главное, о чем следует знать покупателю: если речь идет о строящемся доме, то квартиры в нем могут продаваться только по ДДУ, ЖСК или ЖНК. «Договор долевого участия полностью контролируется принятым законом. Все реализуемые по ДДУ квартиры подлежат обязательной государственной регистрации, и лишь после фиксирования квартиры в базе Росреестра покупатель может начинать расчеты с застройщиком или продавцом», – рассказывает советник президента ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. ЖСК и ЖНК также узаконены 214-ФЗ, но регулируются не этим законом, а Жилищным кодексом. В этом случае квартиры не регистрируются, а значит, у застройщика меньше обязательств перед покупателем. Поэтому эксперты придерживаются мнения, что максимальную защиту на сегодняшний день дает все же договор долевого участия.

Важно знать, что в случае продаж через ДДУ покупатель полностью не застрахован от банкротства застройщика, равно как и от нарушения требований по качеству и срокам передачи квартир. «Впрочем, не так давно внесены поправки в закон о банкротстве, позволяющие инвесторам либо достроить за свой счет новостройку, либо в рамках третьей очереди кредиторов получить свою часть денежных средств по итогам процедуры банкротства», – уточняет юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов. Со следующего же года, с ожидаемым вступлением в силу механизмов страхования ответственности застройщиков, позиции инвесторов еще более укрепятся.

ЖСК, в отличие от ДДУ, никак не помогает урегулировать важные моменты, обеспечивающие защиту прав дольщиков. «При заключении договора об участии в ЖСК не требуется его обязательная государственная регистрация; не предусмотрена ответственность застройщика за нарушение сроков ввода в эксплуатацию и передачи объекта; в случае недостатка средств на завершение работ члены ЖСК несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива», – перечисляет заместитель руководителя юридической службы компании Est-a-Tet Вера Богучарова.

ЖК M-House

Вместе с тем, эта схема является гораздо более выгодной для застройщиков, поскольку они могут привлечь к строительству деньги покупателей уже на начальных этапах  работ. Риск банкротства компании в силу недостатка средств снижается, и у покупателей есть все шансы получить свои квартиры. «ЖСК действуют в рамках закона, однако по таким договорам гарантий меньше (там, в частности, не прописывают сроки сдачи объекта), – говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. – Покупатели идут на эти риски осознанно, так как обычно ЖСК предлагают более интересные и выгодные цены». Вероятно, по этой причине схема продажи по ЖСК получила на столичном рынке широкое распространение; по ней, как и по ДДУ, совершается сегодня почти треть сделок.

Но еще больший процент (36%), по данным аналитиков компании «НДВ-Недвижимость», приходится на сделки по ПДКП – предварительному договору. По сути, ПДКП представляет собой соглашение о намерениях продавца и покупателя заключить в будущем основной договор купли-продажи. «Схема ПДКП вполне легитимна, если застройщик при этом не получает от покупателя никаких денег», – говорит Василий Шарапов. С этим мнением согласна и Вера Богучарова: «Продажа новостройки по ПДКП законна, поскольку предусмотрена действующим гражданским законодательством РФ и подтверждена судебной практикой. Данный способ реализации, как правило, застройщик выбирает применительно к реализации квартир в новостройках, введенных в эксплуатацию».

Потенциальному новоселу необходимо помнить: предварительный договор будет законным лишь в том случае, если новостройка готова, но не сдана в эксплуатацию. На этом этапе продажа по ДДУ уже невозможна, и застройщик может реализовать квартиры по ПДКП, обязуясь после регистрации права собственности заключить с покупателем основной договор купли-продажи. С использованием схемы предварительной договоренности работают даже крупные застройщики Москвы, в частности, компания «Мортон». С покупателями квартир в проектах формата «Мортонград» («Путилково», «Бутово») заключают предварительный договор с регистрацией права требования, деньги за квартиру покупатель кладет на счет в банке. Сумма переводится застройщику только после подписания ДДУ, если же этого не происходит, средства возвращаются покупателю.

ЖК «Мортонград Путилково»

В компании «Сити-XXI век» основной схемой продажи квартир в новых жилых комплексах в Москве, Красногорске, Видном, Люберцах является подписание ДДУ. «Покупка квартир через ДДУ создает для инвесторов больше юридических гарантий, чем схема ПДКП, так как интересы инвестора защищает не только договор, но и федеральный закон №214 от 29.12.2004 года», – отмечает Василий Шарапов. Аналогичной стратегии придерживаются и в ФСК «Лидер». Все объекты, которые строит и продает компания (микрорайон «Новое Измайлово» в Балашихе, ЖК «Западное Кунцево» в Одинцовском районе, жилой комплекс M-House в Москве и другие новостройки) реализуются исключительно по договорам долевого участия.

«В этой схеме заинтересованы и мы, и наши клиенты, так как компании она дает возможность действовать полностью в рамках закона и не рисковать профессиональной репутацией, а покупателям – получить максимум гарантий в столь серьезном вопросе, как приобретение жилья», – объясняет Григорий Алтухов. В компании Est-a-Tet используются практически все упомянутые выше схемы продажи квартир. «Большая часть объектов (МФК «Водный», микрорайон «Бутовские аллеи», ЖК «Одинцовский парк») продается по ДДУ. Собственниками квартир в проектах «Новогорск» и «Центр-2» можно стать, вступив в ЖСК», –  говорит Вера Богучарова.

В целом же универсальной схемы, которая может защитить покупателя от всех рисков, сегодня не существует. По словам Ирины Доброхотовой, даже финансовая стабильность застройщика и право собственности на землю, на которой ведутся работы – не стопроцентная страховка от рисков. «Проблемы могут возникнуть в связи с запретом на строительство, наложенным администрацией, или по другим, не зависящим от строительной компании, причинам», – отмечает эксперт. А Вера Богучарова рекомендует, независимо от выбранной юридической схемы, обращать внимание на репутацию застройщика, опыт работы риэлторского агентства, реализующего квартиры, и учитывать аккредитацию объектов застройщика в банках.

Источники: Est-a-Tet, «Сити-XXI век», ФСК «Лидер», «БЕСТ-Новострой», «НДВ-Недвижимость».