Рейтинг@Mail.ru
Переверните экран
Новостройки Квартиры Ипотека Новостройки Москвы Новостройки Подмосковья Рядом с метро Готовые дома Новостройки на карте Акции от застройщиков Коммерческие помещения Продавцы и застройщики Гид по новостройкам Панорамы новостроек Аэросъемка новостроек Экспертиза новостроек Экология Москвы и Подмосковья Студии 1-комнатные 2-комнатные 3-комнатные Квартиры на карте Шоурумы квартир Виды сделок Жилищное законодательство Ипотечный калькулятор Льготная ипотека Семейная ипотека Военная ипотека Банки и программы Медиа Новости недвижимости Мнение эксперта Аналитика рынка Покупателю Экспертиза новостроек Эксперты и авторы О проекте Контакты Реклама на сайте Vk Youtube Telegram Дзен Машиноместа Апартаменты Гид по новостройкам Донстрой #экология #реновация IT-ипотека Квартиры со скидками до 35%

Покупаем квартиру по закону: ДДУ, ЖСК и ПДКП

Без малого десять лет на отечественном рынке недвижимости действует Федеральный Закон №214 «Об участии в долевом строительстве», регулирующий взаимоотношения застройщиков и дольщиков. Его положения предусматривают несколько легитимных схем продажи квартир в новостройках, в соответствии с которыми и должны работать участники рынка. Каждая из них является законной на определенном этапе строительства дома и имеет свои преимущества, но ни одна не дает покупателю стопроцентной гарантии безопасности.

Основные законные схемы продажи квартир в новых домах в России – подписание договора об участии в долевом строительстве (ДДУ), организация ЖСК (жилищно-строительного кооператива) или ЖНК (жилищно-накопительного кооператива), выпуск жилищных сертификатов. Последний вариант не получил распространения в силу устаревших законодательных норм, регулирующих этот механизм. В частности, в Москве объектов, продающихся по сертификатам, насчитывается единицы. Зато доля покупок по ДДУ составляет около 30% от общего объема сделок.

Главное, о чем следует знать покупателю: если речь идет о строящемся доме, то квартиры в нем могут продаваться только по ДДУ, ЖСК или ЖНК. «Договор долевого участия полностью контролируется принятым законом. Все реализуемые по ДДУ квартиры подлежат обязательной государственной регистрации, и лишь после фиксирования квартиры в базе Росреестра покупатель может начинать расчеты с застройщиком или продавцом», – рассказывает советник президента ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. ЖСК и ЖНК также узаконены 214-ФЗ, но регулируются не этим законом, а Жилищным кодексом. В этом случае квартиры не регистрируются, а значит, у застройщика меньше обязательств перед покупателем. Поэтому эксперты придерживаются мнения, что максимальную защиту на сегодняшний день дает все же договор долевого участия.

Важно знать, что в случае продаж через ДДУ покупатель полностью не застрахован от банкротства застройщика, равно как и от нарушения требований по качеству и срокам передачи квартир. «Впрочем, не так давно внесены поправки в закон о банкротстве, позволяющие инвесторам либо достроить за свой счет новостройку, либо в рамках третьей очереди кредиторов получить свою часть денежных средств по итогам процедуры банкротства», – уточняет юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов. Со следующего же года, с ожидаемым вступлением в силу механизмов страхования ответственности застройщиков, позиции инвесторов еще более укрепятся.

ЖСК, в отличие от ДДУ, никак не помогает урегулировать важные моменты, обеспечивающие защиту прав дольщиков. «При заключении договора об участии в ЖСК не требуется его обязательная государственная регистрация; не предусмотрена ответственность застройщика за нарушение сроков ввода в эксплуатацию и передачи объекта; в случае недостатка средств на завершение работ члены ЖСК несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива», – перечисляет заместитель руководителя юридической службы компании Est-a-Tet Вера Богучарова.

ЖК M-House

Вместе с тем, эта схема является гораздо более выгодной для застройщиков, поскольку они могут привлечь к строительству деньги покупателей уже на начальных этапах  работ. Риск банкротства компании в силу недостатка средств снижается, и у покупателей есть все шансы получить свои квартиры. «ЖСК действуют в рамках закона, однако по таким договорам гарантий меньше (там, в частности, не прописывают сроки сдачи объекта), – говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. – Покупатели идут на эти риски осознанно, так как обычно ЖСК предлагают более интересные и выгодные цены». Вероятно, по этой причине схема продажи по ЖСК получила на столичном рынке широкое распространение; по ней, как и по ДДУ, совершается сегодня почти треть сделок.

Но еще больший процент (36%), по данным аналитиков компании «НДВ-Недвижимость», приходится на сделки по ПДКП – предварительному договору. По сути, ПДКП представляет собой соглашение о намерениях продавца и покупателя заключить в будущем основной договор купли-продажи. «Схема ПДКП вполне легитимна, если застройщик при этом не получает от покупателя никаких денег», – говорит Василий Шарапов. С этим мнением согласна и Вера Богучарова: «Продажа новостройки по ПДКП законна, поскольку предусмотрена действующим гражданским законодательством РФ и подтверждена судебной практикой. Данный способ реализации, как правило, застройщик выбирает применительно к реализации квартир в новостройках, введенных в эксплуатацию».

Потенциальному новоселу необходимо помнить: предварительный договор будет законным лишь в том случае, если новостройка готова, но не сдана в эксплуатацию. На этом этапе продажа по ДДУ уже невозможна, и застройщик может реализовать квартиры по ПДКП, обязуясь после регистрации права собственности заключить с покупателем основной договор купли-продажи. С использованием схемы предварительной договоренности работают даже крупные застройщики Москвы, в частности, компания «Мортон». С покупателями квартир в проектах формата «Мортонград» («Путилково», «Бутово») заключают предварительный договор с регистрацией права требования, деньги за квартиру покупатель кладет на счет в банке. Сумма переводится застройщику только после подписания ДДУ, если же этого не происходит, средства возвращаются покупателю.

ЖК «Мортонград Путилково»

В компании «Сити-XXI век» основной схемой продажи квартир в новых жилых комплексах в Москве, Красногорске, Видном, Люберцах является подписание ДДУ. «Покупка квартир через ДДУ создает для инвесторов больше юридических гарантий, чем схема ПДКП, так как интересы инвестора защищает не только договор, но и федеральный закон №214 от 29.12.2004 года», – отмечает Василий Шарапов. Аналогичной стратегии придерживаются и в ФСК «Лидер». Все объекты, которые строит и продает компания (микрорайон «Новое Измайлово» в Балашихе, ЖК «Западное Кунцево» в Одинцовском районе, жилой комплекс M-House в Москве и другие новостройки) реализуются исключительно по договорам долевого участия.

«В этой схеме заинтересованы и мы, и наши клиенты, так как компании она дает возможность действовать полностью в рамках закона и не рисковать профессиональной репутацией, а покупателям – получить максимум гарантий в столь серьезном вопросе, как приобретение жилья», – объясняет Григорий Алтухов. В компании Est-a-Tet используются практически все упомянутые выше схемы продажи квартир. «Большая часть объектов (МФК «Водный», микрорайон «Бутовские аллеи», ЖК «Одинцовский парк») продается по ДДУ. Собственниками квартир в проектах «Новогорск» и «Центр-2» можно стать, вступив в ЖСК», –  говорит Вера Богучарова.

В целом же универсальной схемы, которая может защитить покупателя от всех рисков, сегодня не существует. По словам Ирины Доброхотовой, даже финансовая стабильность застройщика и право собственности на землю, на которой ведутся работы – не стопроцентная страховка от рисков. «Проблемы могут возникнуть в связи с запретом на строительство, наложенным администрацией, или по другим, не зависящим от строительной компании, причинам», – отмечает эксперт. А Вера Богучарова рекомендует, независимо от выбранной юридической схемы, обращать внимание на репутацию застройщика, опыт работы риэлторского агентства, реализующего квартиры, и учитывать аккредитацию объектов застройщика в банках.

Источники: Est-a-Tet, «Сити-XXI век», ФСК «Лидер», «БЕСТ-Новострой», «НДВ-Недвижимость».

Дата публикации 17 апреля 2013
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-М на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
В России расширили условия программы «Семейная ипотека»
С 28 декабря 2022 года правительство Российской Федерации расширило условия программы «Семейная ипотека», так что теперь под них подходит большее количество семей. Возможно, ваша семья тоже может претендовать на участие в программе. Рассказываем, какие семьи...
30 января 2414
Черновая отделка квартиры в новостройке: кому подходит такой вариант?
Квартиры в новостройке передаются покупателям в разной степени строительной готовности. В том, какие в целом существуют виды отделок, что конкретно входит в понятие «черновая отделка» и в чем заключаются ее преимущества и недостатки, разбирался...
27 января 2711
Для всех и каждого: какие виды ипотеки существуют сегодня
Для большинства россиян жилья ипотека остается самым доступным способом покупки жилья. Обычно ипотекой называют банковский кредит на приобретение недвижимого имущества или долг перед банком по этому кредиту. С точки зрения обывателя так оно и есть, но есть некоторые...
20 января 4619
Какой этаж лучше при покупке квартиры: разбираем плюсы и минусы
При покупке квартиры в новостройке нет деталей, которые можно не принимать во внимание. Важны любые мелочи. В том числе этаж, где находится ваше гнездышко. Новострой-М рассказывает плюсы и минусы проживания на «спорных» этажах, чтобы вы могли учитывать все нюансы...
13 января 11513
У Большого кольца: сколько стоят квартиры в новостройках возле станций метро БКЛ?
Строительство Большой кольцевой линии метро в Москве завершено, после пусконаладочных работ движение поездов стартует по всему Большому кольцу. В перспективе к БКЛ будут присоединены новые радиальные линии, транспортная доступность районов столицы улучшится для десятков...
10 января 10766
Инструкция по получению ипотеки: как взять кредит на новостройку
Сегодня до 90% сделок с недвижимостью в стандарт-классе совершаются при помощи ипотеки. Новострой-М рассказывает, как подобрать оптимальные для себя условия и правильно оформить жилищный кредит – так, чтобы потом не было мучительно больно. Специфика...
03 января 8975
10 самых популярных новостроек Московского региона: выбор покупателей
Выбирая квартиру в новостройке, покупатели ориентируются не только на локацию и стоимость жилья, но и на различные рейтинги. Новострой-М наблюдает за тем, какие столичные новостройки пользуются наибольшим спросом. Топ-10 таких ЖК, основанный на статистике Росреестра,...
28 декабря 2022 8165
Законы о недвижимости в 2023 году: пять важных изменений
Какой же новый год без изменений в законодательстве? Вот и в 2023 году владельцев и покупателей недвижимости ждут кое-какие новшества, но только одно из пяти – определенно приятное. Во всем разобрался Новострой-М. Объекты недвижимости заново оценят В 2023 году...
27 декабря 2022 10082
Популярно на Новострой-М
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков