Будет ли Подмосковье похоже на
«малоэтажную Америку» или зарастет каменными джунглями, где в Москве появятся новостройки, и есть ли способ спастись от пробок - все эти темы обсудили Леонид Максимов, председатель совета директоров ГК «Пионер», Андрей Биржин, управляющий партнер Tekta Group, и Кайдо Каарма, генеральный директор Est-a-Tet, на круглом столе, прошедшем под темой «Где будет строить завтра?»
Недавняя новость о том, что в Тверском районе Москвы планируется возвести почти 2 миллиона квадратных метров недвижимости, в том числе жилой, развеяла многолетний миф об отсутствии места для новостроек в черте города.
Но девелоперы были уверены и раньше: у Москвы есть резервы для строительства. Две главные возможности для застройщиков – это реорганизация промышленных зон (по данным компании Est-a-Tet, на их месте можно создать около 30 миллионов квадратных метров жилья), а также снос ветхого жилья и возведение нового на его месте.
Чаще всего масштабные московские проекты появляются именно на территориях бывших промзон, хотя такой путь связан со сложностями. Главная состоит в том, что земля промзоны обычно принадлежит нескольким собственникам, двум-трем - в лучшем случае, и 10-15 - в худшем. Поэтому девелоперу приходится работать со всеми владельцами, так как нет смысла строить жилой комплекс бизнес-класса в окружении складов и шиномонтажей.
«Если мы выведем из промзоны всего одно предприятие, в результате получим жилой комплекс в депрессивном окружении с неразвитой инфраструктурой. Решить этот вопрос можно исключительно при комплексном подходе, который невозможен из-за властей и нежелания всех собственников принять девелопмент на своей территории», - считает учредитель ГК «Пионер» Леонид Максимов.
По его мнению, чтобы освоить столичные промзоны, необходим комплексный подход и активное участие городских властей, которые бы провели классификацию подобных площадок. Кроме того, на каждую из них должны быть нормы: какую часть может занимать жилье, сколько требуется инфраструктуры, и какой она должна быть. Благодаря четкому плану девелопер сможет рассчитать, насколько целесообразно для него начинать новый проект.
Гораздо реже застройщики занимаются сносом ветхого жилья. Для того чтобы расселить сотни семей, то есть договориться о переезде, условиях, показать новые квартиры - требуются годы. Компании идут на это, только если речь идет о земле в очень престижных районах.
Стимулировать застройщиков «работать с населением» на окраинах могут, по мнению Леонида Максимова, опять-таки городские власти. Идеальный вариант для компаний - если город берет на себя строительство социального жилья, расселение людей, а потом выставляет освободившийся квартал на аукцион, таким образом, возвращая себе часть вложенных средств. Второй, более реалистичный вариант – когда город создает инженерную (водоснабжение и водоотведение, теплоснабжение, дороги, электроснабжение, газ) и социальную инфраструктуру, снимая эту обязанность с плеч застройщика.
В связи с высокой стоимостью строительства в черте города за последние два года строительство жилья экономкласса стало перетекать из Москвы в Подмосковье. По какому же сценарию будет проходить развитие региона? У экспертов нет единого мнения по этому поводу.
Один из вариантов – малоэтажная застройка, которая может стать альтернативой стандартному экономклассу. «Территория Москвы, на мой взгляд, должна развиваться как малоэтажный пригород – примеры есть и в Европе, и в Америке», - отметил генеральный директор компании Est-a-Tet Кайдо Каарма. Несмотря на то, что сейчас комплексы с низкой этажностью строят только там, где по экспертизе запрещено возводить высотные дома, у покупателей этот формат жилья пользуется большой популярностью. Плюсы есть и для застройщиков: минимум вложений на начальном этапе, очень быстрое рефинансирование за счет розничных продаж, а значит, минимальное привлечение кредитных средств.
По пути снижения этажности намеревается пойти и компания Tekta Group, которая реализует ряд проектов на территории Московской области. Она намерена в будущем году вывести новый для себя продукт – кварталы высотой от семи до девяти этажей.
Пока же ближайшее Подмосковье и Новая Москва развиваются как спальные районы. Так, из 15 миллионов квадратных метров, которые сейчас строятся в Новой Москве, 52% - это высотные панельные дома. Это означает в первую очередь повышение нагрузки на транспортную систему города. Несмотря на то, что правительство Москвы расширяет дороги (так, Волоколамское и Ленинградское шоссе должны стать десятиполосными), такая плотность все равно не может не привести к ухудшению ситуации на дорогах. «Мы строим жилье гораздо быстрее, чем расширяем дороги», - уверены девелоперы.
Специалисты рынка недвижимости поддерживают еще один вариант решения грядущей проблемы – вынос центров деловой активности за город и создание рабочих мест в Подмосковье. Каждое утро с окраин люди едут в центр города на работу, а вечером – в обратном направлении. Вскоре в их ряды вольются покупатели тех миллионов квадратных метров, которые строятся сейчас в Московской области. А ведь работа большинства офисных работников не связана со встречами, и по большому счету неважно, где находится бизнес-центр – на Садовом кольце, на МКАДе или за городом.
«Выход исключительно в том, чтобы переносить центры занятости: офисы, новые производства, строить новые университеты. Города вокруг Москвы уже достаточно развиты – требуется только создать условия, чтобы создать в них центры занятости, таким образом мы перенаправим поток... И тогда появление миллионов метров жилья в Подмосковье будет оправдано», - подчеркнул Леонид Максимов.
Дата публикации 17 декабря 2012
