У вас есть постоянная работа и стабильный доход. Казалось бы, ничто не мешает вам купить квартиру в ипотеку. На самом деле не все так просто: банк может отказать в выдаче кредита. Причем объяснять причину такого решения финансовое учреждение не обязано.

Почему москвичам отказывают в выдаче ипотечных займов?

Как только покупатель выберет новостройку, он получает возможность обратиться в один или несколько аккредитовавших ее банков. Исходя из уровня дохода, цены квартиры и срока кредитования, клиенту делают устный расчет кредита. Будущий новосел выбирает из всех предложенных самый, на его взгляд, выгодный вариант, и подает в банк пакет документов. С риэлтором в это время заключается договор бронирования квартиры, и остается лишь дождаться решения банка. А оно, к сожалению, может быть и отрицательным.

Заместитель начальника управления развития розничного бизнеса «Банка ИТБ» Антон Замятин говорит, что на практике встречаются случаи отказа клиентам с высоким стабильным доходом при отсутствии с первого взгляда каких-либо видимых причин.

История из жизни. Мужчина в возрасте 30 лет – руководитель среднего звена в компании нефтегазового сектора, хорошо зарабатывает, женат, без детей, есть большая сумма на первоначальный взнос от 40%. Портрет идеального заемщика. Но банк дает отказ, потому что в период бурной молодости заемщик взял в кредит телефон и несерьезно подошел к вопросу его стабильного погашения, в результате чего образовалась просрочка более 90 дней. Кредит давно погашен, но кредитная история испорчена. Банк такому заемщику доверять не может.

Кредитная история: это важно знать

Именно плохую кредитную историю сотрудники агентств недвижимости называют самой распространенной причиной отказа в выдаче ипотеки.

«Кредитная история – сведения о том, на какие сроки клиент брал заем, был ли он погашен, допускал ли заемщик просрочки, числится ли за ним на сегодня задолженность. Информация хранится в специализированных организациях, бюро кредитных историй, в которое банки обязаны предоставлять информацию о заемщиках. Бюро кредитных историй предоставляет информацию гражданам или организациям, к которым заемщики обратятся за кредитом», - рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

Если у вас в активе – непогашенные долги или в прошлом вы выплачивали кредит с задержкой, ипотеку вы не получите. Но даже если с вашей кредитной историей все в полном порядке, у банка остается ряд причин, по которым ипотеку вам могут не дать.

Ипотека: причины отказа

1.     Нет регистрации в регионе присутствия банка.

2.     Иностранное гражданство.

3.     Сомнительная рабочая деятельность заемщика (непрозрачность компании, выдавшей справку 2-НДФЛ).

4.     Значительные перерывы в трудовом стаже без логического объяснения.

5.     Возраст.

6.     Привлечение заемщика к уголовной или административной ответственности.

7.     Недостаточно ликвидное имущество заемщика (обычно покрывается более высокой ставкой, уменьшенной суммой кредита и привлечением поручителей).

8.     Отсутствие военного билета для мужчин, не достигших 27 лет.

В компании «НДВ-Недвижимость» говорят, что доля отказов банков в предоставлении кредитов составляет около 10%. Положительное решение банка, но с суммой, которая меньше, чем запрашивал заемщик, также не является редкостью. Софья Лебедева объясняет это невысоким «белым» доходом, подтвержденным справкой по форме 2-НДФЛ. Имеет значение и род деятельности заемщика.

«Есть профессии, представителям которых будет очень сложно получить заемные средства на покупку жилья. Среди них торговцы оружием, работники табачной сферы, лица, занятые в игорном и ломбардном бизнесе. Банки это объясняют тем, что не хотят стимулировать данные виды деятельности», — добавляет руководитель департамента ипотеки и кредитов «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин.

Что анализирует банк при рассмотрении заявки

В компании «НДВ-Недвижимость» помнят случай, когда сразу трем клиентам компании отказали в ипотеке по одной и той же причине. Все они перебрались работать и жить в Московский регион из других государств или южных регионов России менее четырех лет назад (об этом говорили новые паспорта или прописка в регионе), и у всех был «серый» доход в небольших ООО. В категорию риска попадают и люди творческих профессий. У начинающих фрилансеров, к примеру, наверняка возникнут проблемы с оформлением кредита.

«Банки не всегда охотно кредитуют людей творческих профессий (поскольку их финансовое положение трудно прогнозируемо) и представителей сферы деятельности с повышенным риском, где высок травматизм заемщика», — добавляет Алексей Шленов из компании «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости».

При рассмотрении заявки банк оценивает возраст, образование, трудовой стаж заемщика и срок его работы на последнем месте. Иногда ситуация складывается неожиданным образом.

«Моя клиентка пыталась взять ипотечный кредит в Сбербанке как индивидуальный предприниматель, – рассказывает исполнительный директор агентства недвижимости Dream Realty Надежда Телеш. – И хотя человек из 13 млн в кредит планировал взять 3 млн, а ее ежемесячный официальный доход составлял 100 тысяч рублей, ей отказали. Не снизили сумму кредита, не увеличили ставку, а просто отказали. Это с учетом того, что в качестве подтверждения доходов подавалась налоговая декларация. По своим каналам я узнала от андеррайтеров, что есть решение ипотеку ИП не давать в общем порядке. При этом на сайте банка и в любом отделении менеджеры декларируют возможность получения ипотеки предпринимателями».

Не врите банку

Андрей Владыкин делает акцент на том, что никогда не следует пытаться обмануть банк. Замеченного в попытке махинаций заемщика внесут в банковскую базу как мошенника, подделавшего документы. Бывает и так, что клиент попадает в черный список по собственному легкомыслию. «Был случай, когда девушка решила самостоятельно взять ипотеку и отправила заявку на рассмотрение, а в качестве контактного лица в анкете указала свою маму, но не поставила ее в известность, – рассказывает эксперт. – Спустя пару дней служба безопасности позвонила по указанному телефону. Мать испугало то, что банк ищет ее дочь, и она сказала, что впервые слышит ее имя. Естественно, клиентке в кредите отказали».

Еще один случай юристы назвали бы правовой коллизией. «Мой клиент покупал квартиру в долях с ребенком. Ни один банк, кроме Сбербанка, не был готов кредитовать на тот момент квартиры в долях с несовершеннолетними детьми, – вспоминает Надежда Телеш. – Но и Сбербанк по факту отказал, поскольку органы опеки не дали согласия на ипотечную сделку. Опека отказала, так как нет подтверждения от банка, что такой кредит будет оформлен, а банк не дает подтверждения, пока не получит согласие органов опеки. Замкнутый круг, сделка не состоялась».

Зачем нужен ипотечный брокер

Чтобы избавить клиента от подобных проблем, многие крупные компании недвижимости предлагают услуги ипотечного брокера. Он поможет выбрать банк, подготовить документы, проконсультирует по поводу страхования. Конечно, ипотечный брокер не несет ответственность за отказ и не дает гарантий в получении кредита, но сотрудничество с ним позволяет клиенту чувствовать себя более уверенно.

Именно вмешательство ипотечного брокера помогло получить кредит заемщикам, историю которых рассказала коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость» Ольга Гусева.

Молодожены Владимир и Ксения решили купить квартиру. Молодые люди хорошо зарабатывали, но Владимир занимался индивидуальной предпринимательской деятельностью, а Ксения имела не полностью подтвержденный официальный доход. Владимир не был зарегистрирован в качестве ИП и никакой отчетности не вел, поэтому при обращении в банки подавал документы только на супругу, понимая, что его даже не будут рассматривать в качестве заемщика. Большинство банков отказывало, а если и одобрялся кредит, то на очень маленькую сумму (ведь рассматривали только доход жены, а он составлял, по официальным данным, 15 тысяч рублей).

Клиенты очень хотели приобрести квартиру. Ипотечный брокер, к которому они обратились, выяснил, что работодатель Ксении лояльно относится к банкам и может выдать справку по форме банка (такая справка в некоторых банках, например, в Сбербанке, равноценна справке 2-НДФЛ). Этой справки достаточно, чтобы подать заявку. Выяснилось также, что клиент обладает солидной суммой для первоначального взноса (более 50% от стоимости квартиры), и этого хватило, чтобы подать заявку в несколько банков по упрощенной системе. Положительное решение клиенты получили по программе «Победа над формальностями» от «ВТБ 24».

«Банки заинтересованы в заемщиках, которые возьмут у них ипотечный кредит, а застройщики заинтересованы в том, чтобы у них купили квартиры, причем не важно, как будет происходить оплата – личными денежными средствами покупателя или с помощью ипотечного кредита банка», комментирует Ольга Гусева.

Несмотря на все сложности, за последние годы ипотека из пугающего инструмента трансформировалась в востребованный способ покупки жилья. Так, за 15 лет, по данным «МИГ-Недвижимость», ипотекой воспользовались почти три миллиона российских семей.