Новостройки Москвы: как организовано отопление в домах?

Нередко в описаниях московских новостроек можно увидеть словосочетание «качественная инженерная начинка». Что вкладывают застройщики в это понятие и действительно ли качество инженерных коммуникаций в новых домах находится на высоком уровне?

Выбирая квартиру, следует обращать внимание на состояние труб и сантехники. Принято считать, что это правило обязательно выполнять при покупке вторичного жилья. В новом же доме все коммуникации по определению будут надежными по причине их «молодости». На самом деле новостройки Москвы отличаются типом и методом обустройства инженерных систем. И далеко не всегда термин «качественная инженерная начинка» означает идеальное состояние коммуникаций. Рассказывает Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО ОПИН: «Упоминая о «качественной инженерной начинке», покупателю дают понять, что трубы, провода, радиаторы в его новой квартире отвечают последним техническим требованиям, мировым стандартам качества и безопасности. В большинстве случаев так и есть. Однако бывает и так, что под формулировкой скрываются просто-напросто новые коммуникации посредственного качества. Задача покупателя – проверить, соответствуют ли заявления застройщика или риэлтора фактическому уровню инженерии».

Стоит отметить, что в домах различного класса материалы и технологии, в соответствии с которыми обустроены, к примеру, водоснабжение и отопление, могут кардинально отличаться, как, впрочем, и сам набор инженерных «опций». Самые передовые решения – прерогатива элитного и бизнес-сегментов. Здесь, как правило, проектом предусмотрено центральное кондиционирование, система очистки воды, современные системы пожаротушения, видеонаблюдения. Вопрос отопления может быть решен различными путями, о которых детально рассказал Сергей Мигунов, руководитель Управления маркетинга и развития группы компаний «КОНТИ»: «Первый вариант – подключение к центральным коммуникациям, если строящийся дом или квартал возводятся в рамках имеющейся тепловой сети. Второй – строится новый квартал и рядом новая котельная. И, наконец, третий – во многих современных новостройках спроектированы крышные котельные, то есть дом является полностью энергонезависимым, что касается отопления».

Крышные котельные, по мнению эксперта – оптимальный вариант для жилых комплексов, расположенных на удалении от уже имеющейся застройки. Девелопер в этом случае экономит на прокладке дорогих тепловых сетей, а в результате экономии на себестоимости снижается и продажная цена квадратного метра. Жители новостройки или жилого квартала оплачивают только потребление газа и обслуживание индивидуальной котельной.

Обустройство отопления в новых жилых комплексах происходит в соответствии с нормативами, которыми определяется норма расхода воды и тепла в новых домах, с учетом их высотности, местоположения и других факторов. Централизованное отопление в новостройках Москвы рассчитано на определенное количество квартир и представляет собой четко спланированную и отлаженную систему. Виталий Лебедев, исполнительный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», поясняет: «В нормативах по отоплению малоэтажных/многоэтажных зданий, а также зданий с автономной и централизованной системами отопления отличий нет. При расчете застройщики пользуются одними и теми же формулами. Какую бы систему отопления они не применяли, все это должно быть настроено таким образом, чтобы в жилом помещении сохранялась определенная температура».

Особой разницы в отоплении централизованном или от автономной котельной многие специалисты не видят. «Что касается домов с централизованным отоплением и с автономным, то никакой разницы между ними нет, если схемы отопления выполнены в соответствии с нормативами, – утверждает Анатолий Вакуленко, аналитик ИХ «Финам». – Количество тепла, выделяемого на квадратный метр площади, позволяет поддерживать необходимую в нормативах температуру. Тарифы устанавливаются государством и совершенно чётко определяют: кто и сколько должен платить за тепло, и тот, кто его потребляет больше, тот и платит больше».

Но есть и иная точка зрения. По мнению Натальи Кац, управляющего директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», разница все же прослеживается. «В домах с автономным отоплением всегда можно отрегулировать микроклимат квартиры в соответствии со своими потребностями. А в домах с централизованным отоплением жильцы вынуждены мерзнуть, если отопление дали поздно, или страдать от излишней жары весной, пока отопление еще работает».

Согласен с этим и Виталий Лебедев: «В преддверии холодов в более выгодном положении находятся жители домов с автономным отоплением, потому что они в любой момент могут включить либо выключить отопление, а не мерзнуть, ожидая централизованного включения системы. Как правило, оплата при автономном отоплении ниже, т.к. жители платят только за источник энергии, которым отапливается дом, например, только за газ или только за электричество. При централизованном отоплении приходится платить за теплоснабжение, включающее в себя потери тепла в подъездах, трубах между домами и т.д.». Автономное отопление – подходящий вариант для коттеджной застройки или поселков таунхаусов и малоэтажных домов; в условиях же мегаполиса новые дома по большей части подключают к централизованным сетям.

Рассуждения о достоинствах той или иной системы отопления могут натолкнуть покупателя новостройки в Москве на мысль: а не обустроить ли в квартире в новом доме, подключенном к центральным сетям, автономное отопление? Увы, несмотря на то, что законом предусмотрена возможность переоборудования помещения после получения необходимых согласований, организация автономной системы отопления для отдельной квартиры в многоквартирном доме – идея хоть и заманчивая, но нереализуемая. Екатерина Лобанова объясняет: «Уже на стадии проектирования закладываются показатели температуры и давления в отопительной системе, и все квартиры являются обязательными звеньями данной цепи. Стоит одному звену выпасть – не избежать сбоя в работе всей системы. Официальные согласования таких вопросов – дело неблагодарное, а незаконные изменения чреваты штрафными санкциями». К слову, одними штрафами дело не ограничится: систему отопления придется приводить в «первозданный» вид.

В целом все эксперты сошлись во мнении, что сегодня система отопления в новостройках столицы несравнима с тем, что можно было наблюдать еще пару десятков лет назад. «Одна из наиболее распространенных отличительных черт современных домов высокого уровня – горизонтальная разводка отопительного контура в новостройках, – говорит Екатерина Лобанова, – Трубы с теплоносителем находятся в плоскости пола, радиаторы крепятся к выводам компактно и эстетично. Кстати, сами радиаторы также претерпели изменения за последние 10-15 лет активного развития строительного рынка. В большинстве новостроек, за исключением разве что совсем бюджетных, отопительная система представлена регулируемыми биметаллическими радиаторами». Радиаторы с терморегуляторами, благодаря которым у жителей новостроек с централизованным отоплением есть возможность корректировать уровень подачи тепла – еще одно доказательство того, как стремительно развиваются технологии.