Кризису быть – выживут только ликвидные и сильнейшие

Санкции стали сгущаться над рынком недвижимости России, с этим согласны все участники профессионального сообщества, собравшиеся вчера на II Урбанистической конференции «Город с человеческим лицом». Непростая политическая обстановка, отзыв лицензий у банков, санкции, под которые попали крупнейшие кредитные организации России – все это не могло не отразиться на экономической ситуации в стране. Несмотря на то, что пакет санкций был введен ЕС относительно недавно – 1 августа, а рынок недвижимости известен своей инертностью, эксперты уже стали готовиться к худшему.

Об ипотеке, скорее всего, можно будет забыть

По приблизительным подсчетам реальное ухудшение экономической ситуации участники рынка (и обычные покупатели, и профессионалы) могут почувствовать на себе уже через пару месяцев – это при худшем раскладе. Или через полгода-год – при лучшем. Если о сроках эксперты спорили, то о том, что новому кризису быть – нет.

Невозможность крупнейшим банкам РФ занимать на Западе дешевые деньги первой дала о себе знать – выросли ставки по ипотеке. И специалисты рынка недвижимости едины в мнении, что это не последнее повышение. Например, в блиц-опросе, который недавно проводил Novostroy-M.ru, Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», прогнозирует рост до 16% годовых. При таких ставках об ипотеке, как об инструменте продаж жилья, скорее всего, можно будет забыть.

Именно ипотеку власти сильно «раскручивали» в последние годы. Не секрет, что в некоторых новостройках доля продаж с ее помощью сегодня доходит до 70%. Какой она будет теперь – неясно. Пока что девелоперам удавалось нивелировать удорожание кредитов – летом они запустили много различных акций, которые слегка сдерживали цены на подорожавшие кредиты. Однако вряд ли застройщики долго смогут так корректировать рост ставок.

Ликвид и неликвид

Не секрет, что с помощью ипотеки в основном покупают дешевое жилье. Это значит, что именно оно пострадает первым. Конечно, спрос, а вслед за ним и цены снизятся на всем рынке, но именно доля бюджетного жилья существенно сократится. Меньше станет новостроек и в других сегментах, кризис, как и в прошлый раз, проверит проекты на прочность везде.

По мнению Натальи Тихоновской, партнера «Метриум Групп», снижение цен на ликвидные проекты составит до 10%, хотя особо удачные новостройки с точки зрения концепции, возможно, вообще не потеряют в цене. Условно ликвидные проекты подешевеют на 30-40%, а в некоторых случаях до 50%. И неликвидные, скорее всего, будут заморожены.

Грань между ликвидом и неликвидом проходит, прежде всего, концептуально. Если проект продуман и обладает каким-то конкурентными преимуществами - он найдет своего покупателя. Например, у новостройки хорошая квартирография и интересные планировки квартир. Если проект типовой и без «изюминки» то, скорее всего, продаваться будет сложно и долго.

С коллегой согласился и Павел Лепиш, генеральный директор компании «Главмосстрой-Недвижимость», уточнив, что новостройки на значительном удалении от столицы, в локациях, куда власти не планируют вести метро, будут непопулярны. Такая же судьба ожидает и проекты «в чистом поле», то есть без инфраструктуры.

Депрессивный план

Совет Натальи Тихоновской девелоперам прост – сесть и написать депрессивный план на 3, а лучше на 5 лет, в котором учесть кассовые разрывы и самое неблагоприятное развитие событий. А если проект можно модернизировать и добавить ему каких-то «фишек» – сделать это нужно сегодня обязательно, т.к. в будущем они станут конкурентными преимуществами и помогут удачно реализовать жилой комплекс.

Грядущий кризис не только проверит проекты на прочность, но и вытеснит с рынка недвижимости все небольшие и малопрофессиональные компании-застройщики, которые «плавают» на рынке и еще не успели обрасти подрядчиками и партнерами. Останутся лишь те, кто уже пережил предыдущий кризис и выработал стратегию выживания в неблагоприятной экономической ситуации. Те, кто понимает, как действовать с наименьшими потерями для компании «при прочих равных».

Апартаменты…?

Что касается апартаментов, то тут мнения участников рынка недвижимости разделились. Кто-то считает, что они переоценены как продукт, т.к. излишне разрекламированы прессой, но кризис это скорректирует – апартаменты потеряют свою привлекательность, поскольку прописка станет преимуществом «классических квартир» перед апартаментами.

Кто-то считает, что ликвидные проекты апартаментов, продуманные до мелочей и строящиеся в хорошей локации, найдут своего покупателя. Но в основном эксперты согласны, что количество апартаментов сильно уменьшится, если экономическое положение в Московском регионе будет ухудшаться и дальше.
Интересно, что компания «Главмосстрой-Недвижимость» собирается уйти с региональных рынков и сконцентрироваться исключительно на Московском рынке недвижимости. Об этом журналистам сообщил генеральный директор Павел Лепиш. По его словам, структура намерена развивать 11 проектов, один из которых будет в Московской области, а все остальные в Москве. (Апартаментов, к слову не будет ни в одном из жилых комплексов).

Причина этому проста – застройщикам понятны планы развития столичных чиновников. «С Москвой все будет хорошо» - говорят девелоперы, видя, как метро строится, дороги ремонтируются, а новые развязки открываются. А вот что будет в регионах – неясно. И в кризис оставаться там работать опасно.

Инвесторам

Если у вас есть сейчас деньги, и вы думаете, как лучше их сохранить – сделайте это, не откладывая в долгий ящик. Дальнейший порядок действий зависит уже от уровня вашей финансовой грамотности. Если денег не очень много – купите квартиру в новостройке у проверенного девелопера с хорошим строительными мощностями, желательно чтобы он пережил предыдущий кризис – это хороший козырь в нынешнее время.

Или купите жилье на вторичном рынке, например, маленькую «однушку» в хорошем районе вблизи метро. Такое жилье если не вырастет в цене, то вряд ли сильно «уйдет в минус», как говорят финансисты. Вы просто сохраните свои деньги, что, согласитесь, тоже неплохо. 

Если денег много, и у вас есть личный финансовый консультант – спросите его, в какой ЗПИФ их отнести. В этом случае деньги удастся не только сохранить, но и приумножить. Но вы должны понимать, что ЗПИФ – это не ваша собственная квартира, которую вы всегда можете прийти, посмотреть и потрогать. Если вы не понимаете, как работают ЗПИФы, и, отдав деньги, будете постоянно нервничать на тему «а точно ли они профи и грамотно инвестируют мои деньги?» - лучше не связывайтесь с этим инструментом. Нервы дороже. 

В любом случае – информации много не бывает. Вы всегда можете посетить абсолютно любой банк, где вам доступно и подробно расскажут о вечном выборе инвестора «депозит или квартира?». Здесь нет универсальных советов, все зависит от уровня вашей финансовой компетентности, от целей (сохранить деньги или заставить их работать) и главное – от самой суммы.        

Что будет?

По мнению Натальи Тихоновской, в кризис на рынок вернется точечная застройка, а проекты КОТ отойдут на второй план. В Москве и в ближайшем Подмосковье будут появляться небольшие жилые комплексы, преимущественно из панели. Как бы власти не хотели отказаться от этой технологии строительства – такие дома возводятся быстрее, чем монолитное жилье. А кризис и долгоиграющие проекты – плохо совместимы.

На рынок снова вернутся «мелко нарезанные» жилые комплексы - площади квартир уменьшатся, как и количество «трешек» в проекте. Несмотря на ироничное замечание Павла Лепиша «в стране нет столько свободных художников – столько построили квартир-студий», жилье малой площади – самый ходовой товар на рынке недвижимости. Такие квартиры легко купить и быстро сдать в аренду, поэтому в кризис они станут еще более популярными, чем сейчас.

Пока эксперты сдержаны в своих оценках ухудшения ситуации. Даже слово кризис мало кто произносит вслух, так и говорят «не хочу нагнетать, но…». За этим «но» всем понятно, что, возможно, прежний кризис и не отразится в той же степени, однако о депрессивном плане на ближайшую пятилетку задумываются и  девелоперы, и инвесторы.