Novostroy-M решил подвести 
итоги первого полугодия на рынке новостроек Московского региона. Оказалось, что цены уверенно растут, покупатели предпочитают жилье эконом- и комфорт-класса, а вот апартаменты приобретают с осторожностью.
О столичных ценах
В первом полугодии текущего года цены на недвижимость несколько раз корректировались. По мнению Григория Алтухова, советника президента финансово-строительной корпорации «Лидер», в динамике цен с начала года отчетливо прослеживаются три этапа. «В первый из них – с января по конец апреля – цены демонстрировали стабильный и вполне ожидаемый рост, – говорит эксперт. – Второй этап, календарно совпавший с апрелем-маем, ознаменовался существенным падением цен на нефть одновременно с усилившимися колебаниями курса рубля по отношению к доллару. В этот период цены на недвижимость замерли, ожидая дальнейшего развития событий, а ряд объектов показал даже отрицательную динамику. И на третьем этапе, в июне, когда цены на сырьевых и валютных рынках пришли к относительной стабильности, цены вновь пошли вверх».
С таким анализом динамики цен согласна и Марина Тимашова, заместитель директора департамента маркетинга и рекламы компании «Сити-XXI век». По словам эксперта, цены на квартиры с начала года росли, а ближе к майским праздникам и началу периода отпусков незначительно снизились. «В результате к середине 2012 года ценовые показатели вернулись к значениям конца 2011 года, – говорит эксперт. – Однако это усредненная статистика в целом по рынку. Фактически же, в разрезе отдельных проектов, квартиры в новостройках, пользующихся повышенным интересом у покупателей, стабильно росли. Цены в менее востребованных объектах либо не менялись, либо, в ходе проведения застройщиками рекламных акций, испытывали скрытую коррекцию. Например, в ЖК «Альбатрос» и «Подсолнухи», возводимых девелопером «Сити-XXI век», ценовые показатели с начала года в среднем увеличились на 10%». По данным аналитиков компании «Сити-XXI век», средняя стоимость квадратного метра в новостройках Москвы по итогам полугодия составляет около 165 тыс. руб.
У специалистов компании Blackwood несколько иные данные; средняя стоимость квадратного метра, согласно их исследованиям, составила по итогам полугодия 189,7 тыс. руб. Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, объясняет, что в первом и втором кварталах года цены на недвижимость вели себя по-разному. «Снижение цены во 2 квартале по отношению к 1 кварталу составило -1,6%, с начала года отмечается небольшой рост на уровне +2,6%. Снижение средней цены обусловлено изменением структуры предложения на рынке новостроек в связи с выходом большого объема предложения в сегменте эконом и комфорт-класса». По мнению специалиста, во втором квартале на рынок вышел большой объем недорогих предложений в жилом комплексе «Некрасовка-Парк», который находится на территории Люберецких полей аэрации. Квартиры в новых домах этого ЖК предлагали по 101,2 тыс. руб. за «квадрат».
Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость», говорит, что рост цен на рынке столичных новостроек с начала года составил 4,4%. «Наибольшее удорожание (+9%) наблюдалось в сегменте бизнес-класса, – говорит эксперт. – Эконом и комфорт-классы подорожали на 4% и 5% соответственно». Самые дешевые квартиры в Москве в середине лета продавались в Ново-Переделкино (средняя стоимость квадратного метра 112 тыс. руб.), в Кузьминках (116 тыс. руб. за кв. м.) и Марьино (в среднем 120 тыс. руб. за кв. м).
Но Ольга Широкова отмечает, что есть сегодня в Москве новостройки по еще более низким ценам. В числе самых недорогих предложений эксперт назвала новостройки Некрасовки и Зеленограда. В этих городах можно купить недвижимость по цене около 100 тыс. руб. за «квадрат». А вот самым дорогим по-прежнему остается ЦАО: тут, в силу высокой концентрации объектов элитной категории, средняя стоимость квартир достигает 520 тыс. руб. за кв. м. Далее по уровню дороговизны недвижимости идут Западный и Юго-западный административные округа – средняя стоимость квадратного метра в новостройках здесь, по данным компании Blackwood составляет 247 и 231 тыс. руб., соответственно.
Москвичи ищут комфорт и стремятся сэкономить
Как и прежде, в первом полугодии 2012 года москвичей в первую очередь интересует недвижимость эконом- и комфорт-класса. Именно на эти сегменты приходится основной покупательский спрос. Григорий Алтухов комментирует: «Выбирая будущую квартиру, каждый покупатель, несомненно, старается выбрать самый лучший вариант – чтобы и район был престижным, и дом желательно клубным, с собственным фитнес-центром, и комнат чем больше, тем лучше. Но все эти запросы, к сожалению, упираются в соответствующие цены и в большинстве случаев так и остаются мечтой. К ней покупатель продолжает стремиться, а приобретает тем временем доступное по цене жилье эконом- или комфорт-класса».
Но доступная цена – далеко не единственный фактор, влияющий на решение о покупке. Сегодня большой процент покупателей обращает особое внимание на темпы строительства и состояние инфраструктуры. «Большинство сделок по-прежнему осуществляется в сегментах эконом и комфорт (в настоящее время – это только спальные районы Москвы или территории за МКАД), характеризующиеся хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой района, а также жилые комплексы бизнес-класса с наиболее удачной концепцией, расположенные в престижных, экологически благоприятных районах Москвы и предлагаемые покупателям по адекватным ценам», – говорит Марина Тимашова.
Возможность водить ребенка в
школу или детский сад возле дома, делать необходимые покупки и решать хозяйственные вопросы, не затрачивая времени на дорогу, ценится очень высоко. В компании «Сити-XXI век» отмечают активные темпы продаж в жилых комплексах «Альбатрос» и «Подсолнухи», расположенных на территории миниполиса «Строгинский» с широким набором объектов инфраструктуры.
Вместе с тем, нельзя сказать, что объекты бизнес-класса и элитного сегмента не пользуются спросом. «Безусловно, наиболее востребованным является жилье эконом и комфорт-классов, что обусловлено более доступной ценой предложения – говорит Ольга Новикова. – Однако и проекты бизнес-класса пользуются спросом у своей целевой аудитории в случае продуманной концепции, конкурентоспособного ценообразования, высоких темпов строительства». А Марина Тимашова добавляет: «В Москве, в условиях фактического отсутствия новых проектов, в настоящее время каждый объект находит своего покупателя».
В самом сегменте недвижимости массового спроса также отчетливо прослеживается градация. По словам Григория Алтухова, на квартиры улучшенной планировки в монолитных новостройках, с дополнительными удобствами (как, к примеру, увеличенные кухни, гардеробные комнаты) приходится больше половины запросов по доступному жилью. «Панель» в спальных районах, в удалении от центра, покупают менее охотно.
К слову, о дополнительных удобствах. Участники рынка хорошо помнят, с каким энтузиазмом встретили покупатели новый формат квартир «евро», в которых кухни были объединены с гостиными. В первом полугодии текущего года подобных новаторских шагов на столичном рынке не было. Но все же покупателям есть на что обратить внимание: многие застройщики, помимо стандартных, стали предлагать двухуровневые квартиры. «К новым форматам можно также отнести квартиры с антресолью, – говорит Ольга Широкова. – Такой формат сегодня представлен преимущественно на рынке апартаментов».
МФК: апартаменты покупают с осторожностью
Стоит напомнить, что апартаменты сегодня широко представлены в многофункциональных жилых комплексах. МФК несколько отличаются от жилых объектов в привычном понимании этого слова: в рамках одного проекта здесь сочетаются жилая, коммерческая, отельная, офисная недвижимость. Жилой сегмент и представлен апартаментами, у которых есть одна особенность – отсутствие возможности прописки.
«Практически все МФК, представленные сегодня на московском рынке новостроек, предлагают к продаже, помимо офисов и торговых площадей, апартаменты, – говорит Ольга Новикова. – По документам эти квартиры являются нежилыми помещениями, хотя на них оформляется собственность, а реализация может вестись по 214-ФЗ. В основном пока покупатели относятся настороженно к такому формату жилья, хотя более привлекательная цена по сравнению с квартирой аналогичного класса может выступить определяющим фактором при покупке».
Дата публикации 06 августа 2012
