Мультиформатная недвижимость: жилье, апартаменты, офисы

Не прошло еще и десятилетия с того времени, как в России начали строить первые многофункциональные комплексы. Как и любой относительно новый для рынка формат, МФК стали объектом пристального внимания экспертов и инвесторов. Обсуждали и обсуждают всё: от того, насколько выгодно для девелопера строительство таких комплексов, до так называемой «целевой аудитории» покупателей и арендаторов подобной недвижимости. По мнению специалистов, становление формата МФК на столичном рынке имеет некоторые особенности, и их нельзя не учитывать при анализе ситуации.

Руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь рассказывает: «Профессиональный многофункциональный комплекс – это объект, который сочетает в себе не менее трех типов коммерческой и/или жилой недвижимости различного функционального назначения (торговая, офисная, складская, гостиничная, жилая), функционирующих в рамках единой концепции и оказывающих положительное влияние на другие составляющие». По структуре МФК представляет собой ансамбль зданий, в которых есть жилые апартаменты, коммерческие площади, офисы и административные строения. По сути, многофункциональный комплекс – это город в городе, в пределах которого можно жить, работать и развлекаться.

В департаменте консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood уточняют: «В мировой практике МФК – это объект недвижимости большой площади, включающий в себя площади различного назначения (жилые, офисные, торговые, развлекательные и др.), причем они должны быть полноценными составляющими комплекса. В российской практике МФК – это чаще всего помещение, которое изначально имеет определенное назначение и уже к этому дополняется площадями другого назначения. Скорее всего, их можно рассматривать как сопутствующую инфраструктуру». По словам аналитиков компании, в России МФК, как правило, состоят из жилых, офисных и торговых помещений; а в последнее время на отечественном рынке многофункциональными зачастую называют обычные жилые комплексы с относительно развитой развлекательной и торговой инфраструктурой. Между тем, по мнению экспертов Blackwood, объединять МФК и мультиформатные поселки в одно понятие совершенно неправильно. «Мультиформатные поселки чаще совмещают в себе разные типы объектов жилой недвижимости и в классическом понимании МФК не являются. То есть функция там одна – жилая, дополненная досуговой инфраструктурой», – отмечают в компании.

По словам Сергея Лядова, пресс-секретаря девелоперской компании «Сити-XXI век», сегодня площади в столичных МФК распределяются следующим образом: «Торговые помещения занимают в среднем 10-15% площадей МФК, офисы – 45-50% и больше, остальные площади занимают в той или иной пропорции технические помещения и апартаменты». По мнению Сергея, популярность многофункциональных комплексов объясняется возможностью расширить формат помещений, или так называемый «продуктовый ряд». «Наиболее популярные сочетания на рынке МФК – торгово-офисный комплекс, а также торгово-офисный комплекс с жилой частью, в том числе с апартаментами», – говорит специалист.

Девелоперы не могли не оценить по достоинству всю универсальность «микса» разных типов недвижимости в пределах одного проекта. Руководитель управления маркетинга и развития Группы компаний «Конти» Сергей Мигунов делится информацией об истории выхода МФК на российский рынок. «Данный формат возник, поскольку у девелоперов была необходимость диверсифицировать бизнес, привлекая различных клиентов, и новый формат давал возможность представления тех или иных проектов в различных сегментах, – говорит эксперт. – В основном в качестве сегментов МФК использовались торговые площади, офисы, гостиничная недвижимость, апартаменты, а также развлекательные и спортивные объекты. Изначально была тенденция тяготения рынка к офисным объектам, где-то половина площадей в МФК занимали офисы, 20 % торговые помещения и 30 % – жилая недвижимость. В кризис тренды несколько изменились, и большее значение стали приобретать жилые объекты, то есть тяготение к апартаментам».

В компании Blackwood уточняют: «В России МФК начали возводить крупные девелоперские компании в начале 1990 г. Одним из первых многофункциональных объектов можно считать комплекс «Park Place» на Ленинском проспекте, возведенный в 1992 г., содержащий офисы и апартаменты».

На отечественном рынке, по мнению Сергея Мигунова, прослеживается два сценария появления формата МФК. «Первый – реконцепция неудачных проектов. И после перепрофилирования в тот или иной сегмент первоначальных площадей объект становится МФК и может быть в дальнейшем успешно реализован на рынке», – говорит специалист. И продолжает: «Второй, «формальный» сценарий, подразумевает социально важный объект или объект, имеющий историческую ценность, как, например, часть музейного комплекса или библиотеки. И если девелопер предполагает возведение в непосредственной близости с этим объектом нового проекта, то всему комплексу также присваивается статус МФК. По сути, это, например, жилой комплекс рядом с объектом социальной направленности, но в целом он имеет статус МФК».

Как вариант, девелопер может заявить о намерении реконструировать особняк в центре Москвы, где когда-то размещалась, к примеру, библиотека. Согласно контракту функцию помещений изменять запрещено. Поэтому часть площади отводят под культурно-развлекательную инфраструктуру, обустраивая в процессе реконструкции в пределах этого комплекса жилые апартаменты. Однако такой комплекс вряд ли может считаться многофункциональным в полном смысле слова.

Так или иначе, на сегодняшний день на российском рынке различают два типа многофункциональных комплексов: «вертикальные» и «горизонтальные». Каждый из них рассчитан на определенную категорию покупателей, каждый имеет свои плюсы и минусы (хотя такая полярность в случае, когда речь идет об МФК, не совсем уместна, ведь то, что считается достоинством для одних, в глазах других вполне может оказаться недостатком). И каждому из видов многофункциональных комплексов мы посвятим отдельный разговор.

От редакции: вторую часть статьи, посвященную вертикальным МФК, читайте на следующей неделе.