Итоги года на рынке новостроек Новой Москвы

Новые центры притяжения рабочей силы, современные жилые комплексы, детсады и школы, удобные дороги и полноценная инфраструктура – именно так описывали перспективы развития присоединенных к Москве территорий. Сегодня уже окончательно ясно, что чуда не произошло. Новомосковский и Троицкий округа относятся к столице лишь юридически. По сути же Новая Москва – это то же Подмосковье, разве что прописка у его обитателей все-таки столичная.

Рынок недвижимости в Новой Москве развивается в русле тенденций региона. В 2011-м, после «презентации» проекта присоединения, цены на жилье взлетели, но девелоперы очень быстро стали терять интерес к присоединенным территориям, а в 2012 году перешли в «режим ожидания». Главная причина – неопределенная концепция развития.

«За весь период существования Москвы в новых границах ситуация с инфраструктурой на присоединенных землях существенного изменения не претерпела. Генплан новых территорий еще не утвержден, поэтому и активное развитие будет лишь в перспективе»

Григорий Алтухов, ФСК «Лидер»

Планы и реальность

После переезда сюда федеральных ведомств, включая Совет федерации, Госдуму, кремлевскую администрацию, Генеральную прокуратуру и суды, Новая Москва должна была стать центром деловой и общественной жизни. Масштабный переезд дал бы толчок новому строительству: планировалось, что жилая застройка, от эконом- до бизнес-класса, будет перемежаться с офисными центрами и коммерческими объектами. В планы входило создать 12 «центров притяжения», миллиона рабочих мест, массовое строительство жилья. Пока из всего перечисленного налицо лишь активный рост числа новостроек.

«Сейчас в Новой Москве строится порядка четырех десятков проектов (без учета малоэтажного жилья), большая часть из них – в десятикилометровой зоне. Это самая большая стройплощадка на территории всего столичного региона»

Филипп Третьяков, Galaxy Realty

На пределах 15 км от МКАД продажи идут в 20 с лишним жилых комплексах, в числе которых «Татьянин Парк», «Первый Московский», «Новые Ватутинки», «Москва А101», «Переделкино Ближнее», «Новое Бутово», «Бунинский», «Коммунарка». В сентябре 2013-го вышли на рынок ЖК «Спортивный квартал» и ЖК «Зеленая линия», чуть раньше – в июле – в продажу поступили квартиры в ЖК «Борисоглебское».

«Значительная часть проектов реализуется на территориях, расположенных недалеко от МКАД, что с учетом более доступных цен по сравнению со «старомосковскими», столичным статусом территорий, перспектив улучшения транспортной доступности привлекает большое количество покупателей»

Елена Ржавская, Blackwood

«Согласно прогнозам департамента развития новых территорий, в совокупности в уходящем году в Новой Москве будет введено в строй около 1,7 млн кв. метров жилой недвижимости. Это около 40-50% совокупного нового строительства в Москве»

Максим Клягин, «Финам Менеджмент»

В Новой Москве немало масштабных проектов, рассчитанных на несколько лет. Выбор новостроек широк: есть высотные и малоэтажные варианты; в отличие от «старой» столицы, много предложений с отделкой в монолитно-кирпичных домах – что немаловажно, по привлекательным ценам.

Квартиры в Новой Москве: наиболее выгодные предложения

*по материалам «Метриум Групп»

О ценах

«Цена квадратного метра в новостройках Новой Москвы в среднем вдвое ниже, чем в старых границах столицы. Это объясняется несколькими факторами: преобладанием в Новой Москве объектов эконом- и комфорт- классов, слабой транспортной доступностью большинства присоединенных территорий, неразвитостью инфраструктуры»

Елизавета Гудзь, «НДВ-Недвижимость»

Цены на квартиры в Новой Москве, после скачка двухлетней давности, ведут себя относительно ровно. В уходящем году существенный рост стоимости «квадрата» наблюдался локально, в самых ликвидных проектах. По мнению генерального директора Galaxy Realty Филиппа Третьякова, сегодня цены в Новой Москве в среднем на 20% ниже, чем в спальных районах внутри МКАД, но на 20-25% выше, чем в прилегающих Подмосковных районах. Ажиотажного спроса на новостройки нет.

«Рост цен на присоединенных территориях не обгоняет инфляцию, не показывает резких скачков. Скорее всего, потенциал резкого роста цен здесь был исчерпан летом 2011, когда было объявлено о присоединении новых территорий»

Филипп Третьяков

Средняя стоимость 1 кв. метра

Новая Москва – 92,6 тысячи рублей;

Москва в пределах МКАД – 129 тысяч рублей;

Московская область (5-7 км от МКАД) – 87 тысяч рублей.

*по данным ФСК «Лидер»

Аналитики компании «НДВ-Недвижимость» отмечают, что увеличение объема предложения в основном связано с появлением новых адресов на территории Троицкого округа. С января в Новомосковском округе число корпусов в продаже увеличилось на 10,3%, а в ТАО объем предложения вырос более чем втрое. В целом объем предложения в Новой Москве, в сравнении с началом года, вырос на 52,6%.

Инфраструктура

С момента создания Новой Москвы прошло больше двух лет, но пока уровень жизни на присоединенных территориях качественно не изменился. По-прежнему сложно добираться до центра столицы, по-прежнему большая часть местных жителей ездит на работу ближе к Садовому кольцу. Вузы, кинотеатры, развлекательные центры так и остались в старых границах города.

«Такой глобальный проект, как расширение территории города, нельзя оценить всего за один-два года. Инфраструктура на такой площади не может появиться за несколько месяцев. Ведь помимо строительства жилых комплексов, должны быть проведены инженерно-технические коммуникации и сделаны транспортные развязки. Проблема транспортного сообщения остро стоит во многих спальных районах. В этом направлении ведется активная работа»

Светлана Куркова, Century 21 Rent&Sale

Конечно, нельзя говорить о том, что не делается вообще ничего. Этой осенью был торжественно открыт первый в рекреационном поясе Новой Москвы спортивный национальный парк «Красная Пахра». Определен список дорог, которые будут реконструировать в первую очередь. До 2015 года построят и отремонтируют центральную автодорогу в Коммунарке с выходом на Бутово, дороги от Киевского до Калужского шоссе, участок дорог между Боровским и Киевским шоссе, дороги от деревни Рассказовка до поселка Московский, от Минского до Боровского шоссе. Озвучены планы по строительству метро: на 2015-й намечен запуск станций «Румянцево» и «Саларьево», до конца 2017 года в Ново-Переделкино запланировано продление Калининской линии метрополитена.

«Налицо сохранение и развитие заявленной ранее концепции зонирования Новой Москвы: урбанистической территории с инфраструктурными объектами, спортивными, образовательными учреждениями, рекреационной зоной»

Дмитрий Котровский, «Химки Групп»

Собственной инфраструктуры в Новой Москве для нового объема строительства, конечно, недостаточно. Но масштабные проекты обычно включают собственную инфраструктуру: школы, детские сады, спортивные площадки, торговые центры. Правда, эти объекты обычно возводятся в последнюю очередь, и людям, купившим квартиры в первой очереди строительства, до его окончания придется мириться с дефицитом.

«Когда строилось Северное и Южное Бутово, тоже никто не верил, что это будет удобный спальный район с развитой инфраструктурой. По-настоящему Новую Москву можно будет оценить только через пять-десять лет»

Светлана Куркова

О будущем

Эксперты считают, что застройщики не будут особенно охотно осваивать Новую Москву, пока власти не утвердят генеральный план развития территории. Работать без уверенности в том, что по границе участка не пройдет трасса или не появится крупный офисный центр, очень сложно. Цены пока сохранятся на прежнем уровне, с максимальной коррекцией до 1% в месяц.

«Если ситуация будет развиваться в том же русле, то земли Новой Москвы с большой долей вероятности станут обычным продолжением спальных районов города, где при отсутствии крупных деловых «якорей» будет преобладать типовое жилье, пусть даже ограниченное девятью этажами и с «плюс-минус» разнообразием в архитектуре»

Григорий Алтухов

С другой стороны, у правительства всегда есть шанс «отыграть» сценарий в обратную сторону. Вот как рассуждает Григорий Алтухов: «Практически не высказываются вслух мысли о возможном возвращении этих земель в состав Московской области, как будто и помыслить об этом невозможно. Но прецеденты включения в состав Москвы и обратного возращения в Московскую область все-таки были. Вспомним 1960-й год, когда строилась МКАД, а города пригородного пояса были включены в состав Москвы. Это Одинцово, Химки, Красногорск и все другие густонаселенные пригороды столицы. При этом уже в 1961 году эти города перешли обратно в ведение Московской области». Не исключено, что и сейчас власти выберут возврат к исходной позиции 2012 года, когда вышли официальные документы о присоединении территорий Новой Москвы.