Элитная недвижимость Москвы: итоги полугодия

Темп роста цен на квартиры элитного сегмента в Москве существенно ниже, чем рост по рынку в целом. По данным компании «Пересвет-Инвест», за первые шесть месяцев текущего года цена квадратного метра в новостройках повысилась на 16,5%, тогда как новостройки ЦАО, где сосредоточено наибольшее количество жилых комплексов премиум-класса, подорожали на 10,6%. На конец июня элитные новостройки в центре столицы стоили в среднем 15 тысяч долларов за квадратный метр, что даже по столичным меркам далеко не дешево.

Спрос в элитном сегменте стабилен, продажи нередко начинаются на высокой стадии готовности новостройки, а предпочтения покупателей в принципе остаются неизменными из года в год: главный ориентир при выборе квартиры – степень престижности района. Вместе с тем, в структуре спроса на элитное жилье есть свои тенденции.

По словам Галины Фабрицкой, начальника отдела компании «Пересвет-Недвижимость», элитные объекты в центральных кварталах столицы выбирают преимущественно молодые и бездетные семьи. «Несмотря на престиж, данные комплексы не могут выделиться ни большой придомовой территорией, ни зеленым окружением, ни хорошей экологией, – говорит эксперт. – ЦАО это в первую очередь высокий класс недвижимости, единое социальное окружение, элитная социально-бытовая инфраструктура. Поэтому молодые люди выбирают клубные дома, с собственной инфраструктурой и немногочисленными элитными соседями. Люди семейные покупают, как правило, квартиры в домах премиум-класса, но уже в экологичных районах с парками, лесными и водными массивами, то есть на Западе и Северо-Западе».

Для последней категории покупателей элитная квартира, как правило, является не первым жильем, он уже имеют в своем распоряжении загородные дома на престижных направлениях (Рублево-Успенское, Новорижское шоссе), и подыскивают недвижимость в этих же районах. Повышенным спросом при этом пользуются элитные коттеджные поселки с зелеными зонами, пешеходными набережными вдоль реки, причалами и яхт-клубами.

Элитный сегмент с начала года повторил стандартные для первого полугодия тенденции, с ростом с января по март и традиционным сезонным спадом на исходе весны. В июне, после того как сырьевые и валютные рынки стали более стабильны, покупательский спрос активизировался. Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер», рассказывает: «Доля выставленных на продажу квартир по сравнению с концом 2011 года увеличилась практически на 30%, что связано с появлением новых строек. Например, только в районе Хамовники в первом полугодии 2012 года вышел малоэтажный проект «Литератор» и ЖК «Barrin House». По данным ФСК «Лидер», цена квадратного метра по итогам первого полугодия составляла $19,5 тысяч, и за последние три месяца, в силу привязанности к валютному курсу, снизилась на 3%-3,5%. А Александра Кадченко, руководитель аналитической службы агентства элитной недвижимости bon ton realty, сообщила что сегодня в стадии активных продаж находится 38 элитных комплексов. «По итогам полугодия объем предложения достиг примерно 1100 квартир и апартаментов, превысив показатель конца 2011 г. на 35%», – отметила эксперт.

Итак, повышение покупательского спроса, как и основной рост предложения в элитном сегменте, характерны для 2-го квартала года. По словам Ольги Широковой, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании «Blackwood», объем предложения в этот период вырос на 26,4%, тогда как в 1-м квартале он увеличился всего на 4% в сравнении с показателями начала года. «Активность покупателей элитного жилья во 2 квартале 2012 г. находилась на высоком уровне, – говорит эксперт. – Количество заявок на покупку квартир, поступивших в компанию «Blackwood», превысило показатель 1 квартала на 15%. Тем не менее, с наступлением лета было отмечено сокращение активности покупателей, что связано с начавшимся сезоном отпусков». Согласно статистике компании «Blackwood», лидерами продаж в элитном сегменте в первом полугодии стали жилые комплексы «Barkli Park» и «Садовые кварталы», а самым высоким спросом пользовались квартиры площадью 100-200 кв. м стоимостью $1-2 млн.

Подробнее об особенностях спроса на элитное жилье рассказала Александра Кадченко: «Основной спрос традиционно приходится на квартиры площадью 100-150 кв. м – 56%, и 150-200 кв. м – 22%. Около 12% от общего количества запросов приходится на небольшие квартиры площадью до 100 кв. м. Квартиры площадью 200-300 кв. м занимают 7% в общем объеме спроса. Элитные объекты площадью более 300 кв. м привлекают примерно 3% потенциальных покупателей». Интересно, что ценообразование в элитном сегменте зависит от характеристик и категорий объектов, которые на данный момент предлагаются к продаже, а реальная престижность и востребованность района влияют на распределение средней цены в меньшей степени.

В первом полугодии на рынке элитной недвижимости отчетливо прослеживалась тенденция увеличения числа проектов, к реализации которых привлекались зарубежные архитектурные и дизайнерские бюро. Так, в разработке облика «Knightsbridge Private Park» принял непосредственное участие дизайнер Мартин Уоллер, концепция «Barkli Virgin House» формировалась при участии Келли Хоппен, над «Barkli Park» работал Филипп Старк. «Дизайнеры в данных проектах разрабатывают дизайн общественных зон, при этом дизайн-проект возможно заказать и для квартиры. Отделка квартир от именитых дизайнеров добавляет к стоимости квадратного метра от $1,5 до $3,5 тысяч», – говорит Ольга Широкова.  По мнению генерального директора агентства элитной недвижимости bon ton realty Евгении Коростелевой, квартиры с отделкой от топ-дизайнера Филиппа Старка в ЖК «Barkli Park» могут считаться одним из самых интересных на сегодняшний день предложений в элитном сегменте. «Для таких квартир действует предложение от застройщика о возврате денег и выплате сверх этого 10% годовых в случае отказа клиента от приобретенной квартиры. Это подтверждает уверенность девелопера в высокой ликвидности предлагаемого продукта», – отмечает эксперт.

Еще одна тенденция рынка элитного жилья по итогам первого полугодия – активное развитие сегмента апартаментов. И, по мнению Александры Кадченко, к концу года объем предложения по такой недвижимости существенно возрастет. Есть в Москве и нишевый спрос и на лофты элитной категории. Почти все апартаменты в комплексах «Clerkenwell House», «Кадашевские палаты» и «Николаевский дом» нашли своих покупателей. В целом на сегодняшний день в структуре предложения преобладают крупные жилые проекты категории «премиум», а «камерные» клубные ЖК более высокого уровня являются своего рода дефицитом.

Что касается критериев выбора недвижимости, то при  поиске элитной квартиры имеют значение цель покупки (инвестиции или для себя), район и категория (premium или de luxe), степень готовности и тип недвижимости (элитный квартал или клубный дом), тип жилья (апартаменты, квартира, пентхаус). Далее покупатель оценивает объект с точки зрения достаточного количества парковочных мест, эргономичности планировок, степени развития внутренней инфраструктуры. «Также для некоторых покупателей важны архитектурный облик дома и престижность архитектурного бюро, технические характеристики здания, использование инновационных технологий строительства», – добавляет Евгения Коростелева.

В числе элитных проектов, заявленных в первом полугодии к реализации, стоит упомянуть комплекс на улице Садовнической (территория бывшего завода шампанских вин «Корнет») от компании «Галс-Девелопмент» и клубный дом на Остоженке, 12, реконструкцией которого с сохранением исторического облика займется «Altimus Development». Кроме того, ожидается до конца 2012-го открытие продаж в МФК «Новый Арбат, 32» и в GRAND DELUXE на Плющихе. Девелопер «Гута-Девелопмент» планирует начать строительство на Берсеневской набережной, на территории завода «Красный Октябрь». Компания «NBM-Стройсервис» будет вести строительство в Вознесенском переулке, вл. 11. ОАО «Телеком» начнет строительство на Большой Полянке вл.44/2 и в Спасоналивкинских переулках (вл.3/5, 4, 6, 8).