26 апреля состоялась V ежегодная конференция, организованная ИД «КоммерсантЪ», «Девелопмент полного метра». Novostroy-M.ru выступил информационным партнером мероприятия, где разгорелась жаркая дискуссия о программе реновации, а также были затронуты вопросы о развитии арендного жилья, успехах Новой Москвы и сколько лет нужно копить москвичу со средним доходом на покупку квартиры.
Конференция собрала ключевых игроков рынка недвижимости, которые еще до начала официальной части во время приветственного кофе гадали, будет ли затронут вопрос о сносе 5-этажек. Именно он и обострил диалог власти и бизнеса. Но обо всем по порядку.
Сперва Александр Плутник, генеральный директор АИЖК, рассказал о программе арендного жилья. Он отметил, что сейчас АИЖК по этому вопросу плотно сотрудничает с несколькими столичными застройщиками: «Донстроем», «Интеко». «Возможно, «Группа ПСН» вскоре к нам присоединится в рамках реализации этой программы», - отметил Плутник.
«Нам нужны качественные проекты в привлекательных локациях, которые отвечают современным характеристикам. На первых этажах проектов под арендное жилье обязательно должны быть размещены объекты сервиса, а вблизи должна быть станция метро»
Александр Плутник, генеральный директор АИЖК
По словам чиновника, часть сотрудников АИЖК сдала свои квартиры и арендовала другие, поближе к новому офису, чтобы не тратить много времени на дорогу. «Мы видим, как в мире развивался сегмент арендного жилья. Сначала проекты располагались ближе к центру, где был сосредоточен платежеспособный спрос, а потом проекты уходили дальше на окраины, - рассказал гендиректор АИЖК. - В царской России именно кольцами от Кремля развивалось арендное жилье. Мы будем и дальше увеличивать портфель наших проектов арендного жилья не только в Москве, но и по всей России. К 2020 году инвестировать в него 100 млрд рублей».
Владимир Жидкин, руководитель департамента развития новых территорий города Москвы, удивил всех статистикой, согласно которой 30% жителей старой Москвы готовы сегодня переехать в Новую Москву, т.е. это около 3 млн человек. По мнению чиновника, связано это с благоустройством присоединенных территорий, где комплексно проводятся мероприятия по развитию транспортной инфраструктуры.
«Вы знаете, что в Новую Москву пришло метро, 200 км магистральных дорог мы планируем построить до 2020 году. Проектируются трамвайные линии, есть договоренность с РЖД о появлении на Киевском направлении новых линий железных дорог, утвержден генплан и ПЗЗ, там предусмотрено 12 000 га под создание парков. Почти 10% от всей Новой Москвы предусмотрено под создание парков»
Владимир Жидкин, руководитель департамента развития новых территорий города Москвы
Все эти глобальные планы сегодня характеризуют развитие Новой Москвы. Жидкин добавил, что, если говорить о комплексных проектах, то в каждом предусмотрено помимо жилья создание рабочих мест, за 5 лет существования Новой Москвы создано 100 000 рабочих мест. «Сейчас автомобилей нет во дворах, они или в подземных паркингах или по периметру. Вот такой подход сегодня у нас в Новой Москве для создания благоприятной среды», - подчеркнул чиновник.
В процессе диалога о комплексном развитии различных территорий разговор зашел о программе реновации, которая предполагает снос старых 5-этажек в различных районах Москвы. И тут Александр Ермоленко, юрист, партнер «ФБК Право», очень удивил присутствующих своими словами. «Как юрист я могу сказать, что законопроект о сносе 5-этажек выглядит кошмарно. Я читаю закон, который прошел первое чтение в Госдуме, это чудовищно, если честно» – сказал юрист и сорвал аплодисменты в зале.
«С точки зрения инвестора, с точки зрения вложения денег, можно сыграть и рискнуть, т.к. программа реновации выглядит масштабно и интересно, но может возникнуть много проблем в будущем. Президент сегодня сказал одно, завтра другое, поэтому с точки зрения инвестора я бы не сказал, что это очень перспективно»
Александр Ермоленко, юрист, партнер «ФБК Право»
По его мнению, с юридической точки зрения в законе есть два важных момента. Первое – это полное пренебрежение правом собственности. «Единственная собственность, которую нашим согражданам удалось получить за 25 лет рыночной экономики, не то, чтобы ее совсем забирают, ее как бы обменивают, но тут важен принцип, подход», - уточнил Ермоленко. «И второе – это игнорирование права судебной защиты. Обжаловать решение можно только в части равнозначности». Он привел в качестве аргумента статью 7, где говорится, что «решение суда об удовлетворении указанных требований подлежит немедленному исполнению и может быть оспорено только в части равнозначности предоставляемого жилого помещения».
На это острое высказывание решил ответить Владимир Жидкин, ведь в Новой Москве 6 районов попали под снос. Он сказал, что квартиры собственникам будут предоставляться с увеличивающим площадь коэффициентом, а без голосования жителей решение о сносе приниматься не будет. «Я пока ничего чудовищного не вижу, - подчеркнул чиновник. - Во втором чтении закон будет редактироваться. Я знаю, в каких условиях люди живут в Новой Москве, знаю, что представляют эти пятиэтажки, как сложно такое жилье отремонтировать, и другого выхода, как реновировать это жилье и переселить жителей – я не вижу».
Александр Плутник добавил, что Ермоленко просто захотел привлечь к себе внимание, поэтому так нагнетает негативную атмосферу вокруг программы реновации. «Прошло только первое чтение, не было поправок к нему, и ходить и накручивать людей не надо», - высказался Плутник.
«Люди, с которыми мы общаемся, смотрят на эту программу с надеждой, для многих это единственный выход улучшить то жилье, из которого они выехать самостоятельно не в силах. У многих людей, которые живут в этих пятиэтажках, эта программа – единственный шанс улучить свои жилищные условия»
Александр Плутник, генеральный директор АИЖК
По словам генерального директора АИЖК, никто никого насильно не собирается переселять. «Давайте сперва прочитаем закон, представим поправки ко второму чтению, а делать такие заявления – это чистый популизм», - прокомментировал Плутник заявление Ермоленко. Чиновник также призвал вспомнить, как критиковали первую трансформацию московских улиц, и эмоционально процитировал жителей Москвы: «Невозможно ходить, мы испортили обувь, можно сломать ноги» - мы все это слышали, а сейчас «Когда же начнут ремонтировать улицу, на которой я живу»? Все хотят, чтоб как можно больше улиц вошло в эту программу».
Плутник считает, что все зависит от восприятия: «Мы сами себя накручиваем, а потом, когда принимается другое решение, мы сожалеем об упущенном шансе улучшить инфраструктуру своего района или жилищные условия. Важно, чтобы не было «не читал, но осуждаю».
К присутствующим присоединился Михаил Мень, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, и добавил, что недавно чиновники приглашали серьезных специалистов и обсуждали с ними развитие рынка недвижимости до 2015 года, в том числе и снос 5-этажек.
«Закон реновации надо обсуждать ко 2-му чтению. Знаете, есть такая чиновничья шутка, что документ заходит на согласование в виде арабского скакуна, а выходит лошадью Пржевальского или наоборот. Поэтому сегодня его нет смысла обсуждать. Реновация, безусловно - это задача на будущие годы. Расселение, поверьте бывшему губернатору – это тяжелейшая задача»
Михаил Мень, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ
Представители застройщиков высказывались очень осторожно. Владимир Воронин, президент, ФСК «Лидер», признал, что ему интересна программа реновации, равно как и программа по освоению промзон. Даниил Селедчик, генеральный директор, «Эталон-Инвест», отметил, что рынок новостроек переживает сложное время: недвижимость, которая всегда воспринималась надежным непоколебимым активом, оказалось, может дешеветь. Вениамин Голубицкий, президент, ГК «КОРТРОС», много говорил о важности грамотной эксплуатации жилья. «На нормативном уровне надо решить, как распределяется нагрузка на нескольких девелоперов, которые делят одну стройплощадку, одну территорию, - поделился Голубицкий - Власти много делают в части нормативного регулирования рынка, но управлять проектом трое или четверо операторов не могут, это тоже нужно отрегулировать, т.к. грамотное управление объектов недвижимости продлит их жизнь».
Продолжая тему комплексной застройки, Николай Казанский, управляющий партнер Colliers International, рассказал, что в Москве обеспеченность жильем на одного человека примерно равняется 20 кв. метрам. Тогда как в Лондоне этот показатель на уровне 30 кв. м, в Париже 40 кв. м, т.е. Москва не сильно отстает в этом плане от мировых столиц. По подсчетам специалистов Colliers International, в Москве человеку со средним доходом нужно копить на квартиру около 20 лет, поскольку в Лондоне зарплаты выше, то жилье немного доступнее, там нужно копить от 15 до 25 лет. В любом случае, подвел итог Николай Казанский, у нас есть потребность в возведении жилья.
«Что такое 5-этажка сегодня? Во-первых, это некрасивое жилье. Во-вторых, оно аварийное и опасное в эксплуатации»
Николай Казанский, управляющий партнер, Colliers International
Эксперт также рассказал о доходных домах в Петербурге. По его словам, в конце 19-начале 20 века на Петроградской стороне была старая застройка, ее комплексно перестроили в стиле модерн красивыми доходными домами. Это был пример комплексного девелопмента, который и сегодня нужно развивать не только в части арендного жилья, но и в части реновации старых 5-этажек. «Некоторые коллеги с отторжением смотрят на эту инициативу, но я как приехавший из Петербурга 6 лет назад, помню, что в Москве негде было погулять, а теперь город кардинально изменился», - подчеркнул Казанский. По мнению специалиста, нужно вводить платные парковки и платный въезд, т.к. за комфорт надо платить, так же, как и нужно строить новое жилье, ведь комплексное освоение подразумевает и работу, и сервис, и торговлю, и социалку, и развлечения рядом.
Дата публикации 10 мая 2017
