Novostroy-M выяснил, что выгоднее – снимать жилье или купить квартиру в Москве в новостройке в кредит? Эксперты поделились своим мнением на этот счет. Наш вывод: ежемесячный арендный платеж действительно может быть равен выплатам по ипотеке.

Из года в год не уменьшается число москвичей, которые покупают новостройки в кредит. По данным разных риелторских компаний, доля ипотечных сделок в общем объеме составляет не меньше 25-30%. Точными цифрами располагает начальник управления методологии, продуктов и разработки кредитной документации департамента ипотечного кредитования «Номос-Банка» Сергей Столбунов: «По данным Росреестра, в целом по стране каждое четвертое право собственности (23,6%), зарегистрированное в сделках с жильем в первом полугодии 2013-го, приобреталось с использованием ипотечного кредита. Это рекордный показатель с 2010 года».

В России покупают недвижимость в ипотеку даже несмотря на то, что обходится такое приобретение недешево. Чтобы понять, насколько накладна ипотека для россиян, достаточно изучить условия кредитования наших граждан при покупке жилья за границей.

Ипотека для иностранцев в Европе

Австрия: ставка 2-3%, кредит до 70% от цены квартиры, срок 20 лет, минимальная сумма 25 тысяч евро.

Франция: ставка 3-4%, минимальная сумма кредита 80 тысяч евро.

Великобритания: ставка 2,5-5%, кредит до 70% от цены квартиры, срок 5-25 лет.

При этом доходность от сдачи в аренду, по данным компании Knight Frank, в перечисленных странах составляет от 2,8% до 4,4%. То есть полученная от аренды прибыль покрывает расходы по кредиту. Условия ипотечного кредитования в России на этом фоне несколько разочаровывают.

«Средняя ставка равняется 13%, можно найти предложения и 11%, и 12%, но это, скорее всего, будет связано с ростом первоначального взноса, скрытыми комиссиями или сокращением периода выплаты»

Елена Карпова, Sezar Group

С другой стороны, и снимать жилье в Москве или Подмосковье сегодня совсем не дешево. Сама собой напрашивается мысль: не лучше ли купить готовую квартиру в новостройке в кредит и выплачивать за ипотеку те же деньги, которые пошли бы на аренду недвижимости? По нашей просьбе эксперты привели несколько примеров расчета, которые наглядно показывают плюсы и минусы каждой из схем.

Сравним ипотеку и аренду

Директор по маркетингу коммандитного товарищества «СУ-155» и компания» Владимир Кочубей приводит такие расчеты.

Если купить в подмосковном микрорайоне «Южное Домодедово» по ипотеке студию площадью 24 кв. метра, цена которой чуть больше 1 млн рублей, то по программе с нулевым начальным взносом ежемесячный платеж составит 14,2 тысячи рублей. В случае 10-процентного стартового взноса (104 тысячи рублей) платить каждый месяц нужно будет 10,2 тысячи рублей. За однокомнатную квартиру площадью 35,5 кв. метра ценой 1,6 млн рублей по программе без первоначального взноса каждый месяц заемщик будет отдавать 24,3 тысячи рублей; с первоначальным взносом (10%, или 168,3 тысячи рублей) ежемесячные выплаты составят 16,5 тысячи рублей.

«Такие платежи не являются существенной нагрузкой на бюджет работающей семьи. Ежемесячный платеж по приведенным расчетам может быть в два раза меньше арендной ставки на однокомнатную квартиру по соседству»

Владимир Кочубей

А вот пример от генерального директора агентства недвижимости «Лидер» Софьи Старковой.

Однокомнатная квартира в микрорайоне «Новое Измайлово» площадью 42 кв. метра стоит 3 млн 380 тысяч рублей. При ипотеке предоставляют скидку 2%; итоговая цена – 3 млн 312 тысяч рублей. По кредиту с первоначальным взносом 15% (466,8 тысячи рублей) и ставкой 12% ежемесячный взнос составит 33 785 рублей. Средняя стоимость аренды квартиры в этом районе – от 34 до 41 тысячи рублей в месяц.

«Ежемесячный взнос по ипотеке вполне сопоставим с ежемесячной арендной стоимостью, только в первом случае человек платит уже за свое жилье»

Софья Старкова

Сергей Столбунов из «Номос-Банка» делится своими цифрами.

Ежемесячная стоимость аренды однокомнатной квартиры в спальном районе Москвы составляет порядка 40 тысяч руб. Стоимость аналогичной квартиры – примерно 5 млн 200 тысяч рублей. При сумме кредита 4 млн 160 тысяч рублей, сроке 15 лет и ставке 12,5% ежемесячный платеж будет составлять 51,5 тысячи рублей. За 15 лет найма такой квартиры человек потратит 7 млн 200 тысяч рублей, а если будет оплачивать ежемесячные платежи (без досрочного погашения), то 9 млн 270 тысяч рублей без страхования, или чуть менее 10 млн рублей с учетом страхования. Учитывая, что стоимость квартир в Москве возрастает в среднем на 7-10% в год, через 15 лет квартира будет стоить 13 млн рублей, что перекрывает все расходы на кредит.

«Таким образом, с учетом увеличения стоимости жилья, покупать квартиру в собственность с использованием ипотечного кредита выгоднее, чем снимать, но дороже с точки зрения ежемесячных затрат»

Сергей Столбунов

Приведенные примеры наглядно демонстрируют, что нередко арендная ставка и ежемесячные платежи по кредиту могут быть соразмерными, хотя зависят от разных факторов. Для аренды это состояние здания, качество ремонта и мебели, близость к метро. Для ипотеки – ставка, первоначальный взнос, срок погашения кредита.

Но далеко не каждую новостройку сегодня можно купить в ипотеку. И хотя многие застройщики столичного и подмосковного рынка работают с десятками банков, финансовые учреждения подходят к партнерству избирательно.

Как банки выбирают девелоперов

Для того чтобы банк согласился кредитовать новостройку, девелопер должен подать в финансовое учреждение заявку. Перед тем как принять решение об ипотеке в конкретном жилом комплексе, банки обязательно проверяют уставную и разрешительную документацию застройщика. Есть банки, которые кредитуют только объекты на определенной стадии готовности; к примеру, «Газпромбанк» работает в рамках ипотеки с новостройками на стадии готовности не ниже второго этажа. Играет роль и финансовое состояние застройщика, и еще ряд факторов.

Критерии оценки:

- портфель застройщика, реализованные и реализуемые проекты,
- соблюдение сроков реализации проектов,
- ключевые показатели консолидированной финансовой отчетности (объем выручки, наличие собственного капитала, показатели рентабельности, уровень долговой нагрузки),
- способность компании обслуживать свои обязательства своевременно и в полном объеме.

По данным экспертов ГК «Пионер», чаще всего на новостройки Москвы ипотека выдается сегодня Сбербанком России и розничными банками, входящими в финансовую группу «ВТБ».

Подведем итоги

Ведущие девелоперы Москвы и Подмосковья отмечают, что количество сделок с привлечением ипотеки растет. В частности, в ФСК «Лидер» доля таких покупок составила около 40% (в сравнении с 30% в прошлом году). А в некоторых проектах (в том же «Новом Измайлово») число покупок в кредит достигает 60%. Однако далеко не все сегодня могут себе позволить взять ипотечный кредит. Многие опасаются брать на себя долговую нагрузку, и причины тому разные.

«Хотя покупка жилья более логичный шаг в улучшении жилищных условий (и более выгодный, если мы говорим о приобретении на ранних этапах строительства), аренда продолжает оставаться существенной альтернативой для тех, у кого нет возможности внести первоначальный взнос или предоставить банку полный пакет документов»

Елена Карпова

Учитывая, что аренда квартиры зачастую обходится дешевле и не связана с возникновением кредитных обязательств и ответственностью за невозврат кредита, многие продолжают пользоваться этим инструментом. Те же, кто имеет стабильный и прогнозируемый доход, выбирают ипотеку, то есть более выгодный, но и более рискованный путь.