«С каждым кризисом строительная отрасль становится все лучше и лучше», – заметил Андрей Воскресенский, главный редактор «КоммерсантЪ-Дом», на бизнес-форуме «Итоги рынка недвижимости 2015» в ответ на слова Романа Троценко, председателя совета директоров Корпорации АЕОН. По его словам, кризис сегодня даже в какой-то степени благотворно действует на рынок недвижимости: непродуманные проекты, сделанные на скорую руку, продаются плохо, это заставляет девелоперов или доводить их до ума, или проигрывать в конкурентной борьбе за покупателя. Рынок будет очищаться от непрофессиональных игроков, «это конкуренция, это нормально», заметил Троценко. 

По инерции

Абсолютно все присутствовавшие согласились, что, несмотря на неплохие показатели, с которыми рынок вышел из 2015 года – в основном это произошло благодаря инерции предыдущих лет, когда строительная отрасль переживала бурный подъем, а жилые комплексы в Новой Москве и Подмосковье росли, как грибы. Заложенные тогда проекты удалось реализовать в первый кризисный год, а вовремя принятая программа по субсидированию ипотечной ставки дополнительно оживила рынок, став драйвером для продаж на протяжении всего 2015 года.

«С помощью ипотеки 5 миллионов семей в России улучшили свои жилищные условия, – сказал Александр Плутник, председатель правления и генеральный директор АИЖК. – Если сравнивать январи 2015 и 2016 годов, то вы увидите, что в 3 раза больше кредитов было выдано в регионах РФ». По словам министра строительства и ЖКХ Михаила Меня, каждая третья квартира в прошлом году была куплена по программе субсидирования ипотечной ставки. «210 633 таких кредитов было выдано в прошлом году, это треть от всего объема ипотечных кредитов по ипотеке в 2015 году», – подчеркнул министр.

Он также отметил, что, возможно, в будущем программа льготной ипотеки будет преобразована, т.к. очевидно, что постоянно в нынешнем виде она работать не может. Государство просто не способно долгое время субсидировать ставку, объемы кредитов растут, это большие затраты. Министр не исключил, что программа может быть преобразована под субсидирование первого взноса, но уточнил, что окончательное решение по любому из предложенных вариантов будет за банками, потому что именно им работать с людьми и выдавать кредиты.

Если говорить о цифрах, с которыми рынок недвижимости завершил 2015 год, то на 18% больше жилья было введено, чем в 2014 году. Михаил Мень отметил, что квартир в прошлом году продано на 8,2% больше, чем в 2014-ом. Это объясняется тем, что застройщики стали проектировать и выводить на рынок квартиры меньшей площади, именно компактное жилье сейчас, в кризис, очень востребовано у покупателей. Еще одна цифра – 112 млн кв. м, именно на такой объем застройки столичными властями было выдано разрешений в минувшем году.

«Сегодня мы также рассматриваем вариант создания национальной перестраховочной компании. Страхование договоров долевого участия стало первой реформой 214-ФЗ. Возможно, реформа была болезненной, но необходимой, т.к. страхование, осуществлявшееся застройщиками раньше по ставке 0,3% – это фейк, никто бы пострадавшему дольщику ничего на таких условиях не выплатил», – отметил министр в ответ на критику о том, что модернизация 214-ФЗ в кризис очень болезненна и для отрасли, и для застройщиков.

30 застройщиков – банкроты

Совсем другие цифры озвучил Андрей Назаров, председатель совета директоров ГК «Гранель». По его информации, в Московском регионе на 18% меньше было зарегистрировано договоров долевого участия в 2015 году, чем годом ранее, а по России снижение достигло 20%. «Цифры, озвученные Михаилом Менем по выдаче разрешений на строительство, грандиозные, но разрешение на строительство – это еще не стройка», – сказал эксперт.

По данным ГК «Гранель», на 50% меньше заказов поступило на разработку планировочных решений новых проектов, 70 тысяч человек лишились работы в прошлом году в строительной отрасли, а снижение объема строительных работ зафиксировано на 7%. «30 строительных компаний стали банкротами, из них 5 в Московском регионе. Если ориентироваться на то, что 35 тысяч рублей – это средняя в РФ зарплата, то сегодня на эти деньги можно приобрести на 20% меньше (условного товара), чем годом ранее. И этот разрыв будет только расти», – подчеркнул Назаров.

Он также отметил, что реформирование 214-ФЗ пришлось на кризисное, тяжелое время, это отрицательно сказалось на рынке. «Однако необходимо признать, что закон должен быть модернизирован, это нужно для всех участников рынка», – согласился специалист.

Ранее Назаров уже высказывал предложение снизить процентную ставку по ипотеке. Прозвучало это предложение и в этот раз. По его словам, если ставку по ипотеке снизить до 7% (или субсидировать), то это в 3 раза увеличит количество обращений людей за кредитами. «Шансов мало, что власти пойдут на это, но вдруг, – отметил он. – Эта мера позволила бы снизить ежемесячный платеж по ипотеке с 22 до 15 тысяч рублей. Те, кто хотел взять ипотеку, уже давно взяли, сейчас у людей, рассматривающих ипотеку, мало денег, особенно на первый взнос, им нужно помочь».

Однако это предложение не нашло отклика у чиновников. «Все эти предложения сделать ипотеку 6-7% нежизнеспособны, т.к. на рынке есть деньги, а у денег есть определенная стоимость, и мы должны исходить из существующих рыночных реалий», – сказал Александр Плутник. Он также добавил, что госпрогармма со ставкой 12% показала отличную работу, такой низкой ставки на рынке еще никогда не было.

Александр Плутник сообщил, что АИЖК вскоре намерено провести дизайн ипотечного рынка, поэтому предлагает девелоперам обсудить, как работать дальше, т.к. строительные компании должны понимать, что госпрограмма по субсидированию ипотеки не может работать вечно.

На 10 лет назад

Александр Хрусталев, председатель совета директоров «НДВ Групп», разделил свое выступление на 2 части и начал с хорошей. По его мнению, рынок недвижимости сейчас наиболее выгоден и привлекателен для покупателя, т.к. в ценовом плане рынок вернулся на 10 лет назад. Низкие цены толкают продажи вверх.

Также этому способствует и госпрограмма по субсидированию ипотечной ставки. «Если программу продлят, полагаю, что доля ипотеки вырастет в дальнейшем на 12-15%. Предложение снизить ипотечную ставку до 7% – хорошее, но надо жить по средствам, сегодня государство себе такого субсидирования позволить не может», – отметил Хрусталев. По словам специалиста, жилые комплексы Московской области сильно уступают столичным проектам. Стройки, которые расположены далеко за МКАДом, скорее всего, будут приостановлены. Москва сегодня, в кризис, привлекательнее для инвесторов.

Среди отрицательных тенденций Хрусталев отметил уход девелоперов с рынка в другие отрасли. Как тут не вспомнить новость о том, что «Ведис Групп» распродает активы, а ее владелец Сергей Бобков намерен заняться инвестированием в арт-бизнес. Но самый негативный момент, по мнению Александра Хрусталева, заключается в исчезновении предприятий малого бизнеса. «Более 400 тысяч малых предприятий закрылись в прошлом году. Это огромная отрасль, это 18% наших покупателей. Мы их лишились», – подчеркнул эксперт.

Очевидно, что все участники рынка сегодня смотрят в будущее с осторожностью. Девелоперы с опаской ждут поправки в 214-ФЗ, которые были отправлены на доработку. Однако власти еще раз подтвердили, что будут бороться с созданием проектов под застройку. Несмотря на то, что время оформления разрешительной документации уменьшилось, очень многие застройщики (особенно строящие быстровозводимое жилье) высказались за то, чтобы сроки этой процедуры ускорились в 2 раза.

Глава АИЖК сказал, что агентство намерено вовлекать девелоперов в работу по предоставлению земельных участков, находящихся в федеральной собственности (фонд РЖС) для дальнейшей застройки. Но главное в нынешних реалиях – это, конечно, цены на нефть. По прогнозам участников рынка, если стоимость барреля нефти вернется хотя бы к $40, то это сразу же подтолкнет рынок вверх, а цены будут расти. Сегодня же застройщики вынуждены работать на минимальной марже, включаться в борьбу за деньги покупателя, улучшая проекты и совершенствуя бизнес-стратегии, что, согласитесь, действительно благотворно влияет на рынок недвижимости.    

Читайте также: 

Как определить надежность застройщика