Безопасное использование предварительного договора купли-продажи

О том, что такое ПДКП, в каких случаях он законен и когда его применять безопаснее всего, порталу Novostroy-M.ru рассказал заместитель генерального директора, руководитель юридического департамента компании «Газпромбанк-Инвест» Александр Кириловичев.

Что такое ПДКП и зачем его используют

В Гражданском кодексе РФ предварительный договор определен как неимущественное обязательство, т.е. в его классическом понимании он не может предусматривать передачу товаров, результатов работ, услуг, выплату денежных средств.

Однако на практике его часто используют как средство для получения авансового платежа от покупателя (подобное финансирование, как правило, называется «обеспечительным платежом»), в том числе – в случаях, когда заключение основного договора невозможно по объективным причинам. 

Например, когда новостройка введена в эксплуатацию, а свидетельства на квартиры еще не оформлены, продать недвижимость нельзя ни по ДДУ (этот инструмент применяется только для строящегося, а не для уже построенного жилья), ни по традиционному договору купли-продажи (потому что у застройщика еще нет свидетельств). В этот период ПДКП — практически единственный для застройщика вариант организации продаж квартир.

Также успешно ПДКП применяется застройщиками для привлечения финансирования строительства нежилых объектов, в том числе на ранних этапах (до начала строительно-монтажных работ).

Привлечение денежных средств посредством ПДКП возможно и для возведения жилья, но с оговоркой: право на это имеют только юридические лица и предприниматели. Привлечение средств на такое строительство от граждан, приобретающих жилье для личного потребления, прямо запрещено законом.

Можно резюмировать, что предварительный договор незаменим при продажах в период, когда дом-новостройка введен в эксплуатацию, а свидетельства на квартиры застройщиком еще не оформлены. Во всех остальных случаях для приобретателей недвижимости есть лучшие альтернативы.

Застройщикам выгодно

Использование ПДКП имеет для застройщиков важные преимущества: практическое отсутствие санкций в случае просрочки передачи квартиры покупателю; наличие возможности уклониться от заключения основного договора и вернуть деньги покупателю, если цены на жилье выросли, и застройщик утратил интерес к исполнению сделки (случаи, когда покупатели в таких ситуациях в судебном порядке понуждают застройщика к исполнению сделки или взыскивают с него убытки, довольно редки).

Таким образом, заключая предварительный договор, покупатель фактически соглашается с  невозможностью применения санкций к застройщику за просрочку, а также с тем, что последний сможет уклониться от заключения основного договора, вернув деньги.

Примечательно, что ПДКП могут использовать не только застройщики, но и любые иные компании, имеющие договорные отношения с застройщиком, позволяющие этим компаниям рассчитывать на приобретение помещений в строящейся недвижимости. Зачастую такие инвесторы оказываются компаниями, близкими к застройщику. Проблемы у покупателей в этом случае могут возникнуть ровно те же, что и при заключении ПДКП непосредственно с застройщиком. Только в этой ситуации покупатель зависит от доброй воли уже не одного, а двух юридических лиц: застройщика и инвестора (посредника).

При подписании предварительного ДДУ следует учитывать, что он практически не дает  покупателю никакой правовой защиты. А если этот договор подразумевает необходимость немедленных платежей — это еще и нарушение закона со стороны застройщика (если он заключается с физическим лицом в отношении строящегося жилья).

В обозримом будущем ПДКП будут использовать для фиксации намерения сторон заключить сделку через какое-то время. А также как способ привлечения авансового финансирования в случаях, когда закон этого не запрещает.

Нельзя исключить, что некоторое время ПДКП будет сохраняться как правовой инструмент для продаж строящегося жилья недобросовестными застройщиками. Пока им и близким к ним компаниям-инвесторам по-прежнему удается заключать на этапе строительства подобные договоры с доверчивыми гражданами.

При этом по окончании строительства покупатели  неизбежно сталкиваются с проблемами в регистрации прав на квартиры. Они находят защиту в судебных органах, которые в подавляющем большинстве случаев удовлетворяют иски обманутых граждан и выносят решения о признании их прав собственности на оплаченные квартиры.