Апартаменты как альтернатива квартирам в Москве: за и против

Как все новое, формат апартаментов на рынке столичной недвижимости в свое время вызвал повышенный интерес. На первый взгляд – полноценная квартира в Москве, по низкой цене, с возможностью пользоваться пакетом сервисных услуг и перепланировать помещения по своему вкусу. Привлекательно? Разумеется! Но если вам, как покупателю, предстоит выбирать между обычной квартирой или апартаментами, тему стоит изучить чуть более пристально.

Минусы для покупателей: договоримся на берегу

Для начала – о главном: в законодательстве РФ понятия «апартаменты» не существует. По крайней мере, этот термин отсутствует в части Жилищного кодекса, описывающей жилые помещения. Апартаменты – не жилье, они предназначены для временного проживания, и все отношения по поводу пользования этой недвижимостью регулируются гражданским законодательством.

Для покупателя такое положение вещей означает, что он не сможет:

• прописаться в апартаментах (хотя, как уточнили в компании MR Group, допустима временная регистрация, которую через пять лет придется продлевать);
• получить при покупке налоговый вычет;
• сохранить за собой эту недвижимость в качестве единственной в случае, если  имущество подлежит взысканию за долги.

Кроме того, при строительстве апартаментных комплексов застройщик не обязан возводить школы, детсады и поликлиники, а значит, новоселы с большой вероятностью будет испытывать дискомфорт.

В принципе, отсутствие инфраструктуры – формулировка условная. Как отметили эксперты GVA Sawyer, в некоторых комплексах застройщики закладывают в проекты детсады и фитнес-центры. Кроме того, в Москве апартаменты запроектированы в составе многофункциональных комплексов, и предполагается, что там есть все необходимое для комфортной жизни.

Апартаменты Москвы в составе МФК, которые вышли на рынок в 2012-2013 годы

Что и где продают

По данным компании Chesterton, в прошлом году рынок элитного жилья в Москве пополнился 12 проектами, из которых только два – жилые комплексы; в остальных представлены апартаменты. Знаковыми стали проекты Wine House (Садовническая, 57), «Снегири Эко» на Минской улице, башня «ОКО» в Москва-Сити (Capital Group), «Фили Град» (MR Group). Упомянутый выше Turandot Residences, наряду с Golden Mile private residences (пентхаусы с бассейнами и террасами, 14 апартаментов с каминами), считается топовым проектом. Престижное предложение – апартаменты до 300 кв. м в Большом Каретном переулке, в клубном доме «Каретный Plaza», который Kalinka Real Estate Consulting Group планирует сдать в конце 2013 года.

Апартаменты в Москве можно купить в новых или реконструированных зданиях, в историческом центре и на престижных загородных направлениях. Большая часть предложения сконцентрирована в ЦАО.

«Лидируют по количеству комплексов с апартаментами Басманный район и Хамовники. Здесь расположены проекты Loft Post, Soho, Loft Factory, Clerkenwell House, «Резиденция Знаменка», «Николаевский дом», «Мансарды на Мясницкой» и «Дом Гельриха», – вице-президент по консалтингу GVA Sawyer Эвелина Ишметова.

Всего на долю апартаментов приходится до 22%-25% от общего объема предложения на рынке столичных новостроек.

Позиционирование и суть формата

С момента появления в Москве в 2006-2007 годах первых апартаментов («Остров Фантазий», «Город Яхт») формат изменился. «Изначально апартаментами в российской практике называли нежилые помещения, не проходящие по некоторым требованиям к жилью. Теперь же это полноценные квартиры, только с другим юридическим статусом», – рассказывает партнер компании Chesterton Екатерина Тейн.

К достоинствам апартаментов нередко относят возможность перепланировки буквально без ограничений. Многие считают, что, поскольку помещения эти по статусу не жилые, то можно обойтись и без согласований.

Сместились и ценовые акценты. Если в 2008-2011 годы проекты с апартаментами в 90% случаев относились к элитному сегменту и «верхнему бизнес-классу» и рассматривались как второе или третье жилье для обеспеченных людей, то в последние два года на рынке появляется все больше проектов, относящихся к бизнес- и даже частично к эконом-классу. Сегодня в столице есть несколько жилых комплексов с недорогими апартаментами.

В целом цена апартаментов в Москве на треть ниже стоимости квартир аналогичной площади. К примеру, в МФК «Водный» апартаменты можно купить за 4,8 млн рублей, а квартиры в новостройках такой же площади продаются по 7 млн.

При этом затраты на содержание апартаментов, как правило, гораздо выше, чем стоимость коммунальных услуг для обычного жилья. Если же в комплексе работает сервисная служба, не исключено, что собственнику придется выложить за услуги круглую сумму.

Инвестору: квартира или апартаменты?

В силу относительной дешевизны апартаментов бытует мнение, что инвестировать средства лучше именно в эту недвижимость. Как выражаются эксперты, «цена захода в проект» низкая, покупательский спрос есть всегда, и в перспективе можно будет получать доход от сдачи апартаментов в аренду.

Дмитрий Цветков, директор по продажам компании MR Group, поясняет: «При покупке для собственного проживания апартаменты интереснее квартиры, так как они дешевле на 15-25% квартир малых и средних метражей и на 30% больших квартир. Разница в цене может быть значительнее, чем все последующие ипотечные платежи. Для инвестиций с целью последующей сдачи в аренду апартаменты также гораздо выгоднее квартир».

С другой стороны – апартаменты уступают квартирам по таким параметрам, как отсутствие прописки и объектов инфраструктуры, и это изначально сокращает круг потенциальных покупателей. Налог при покупке апартаментов в несколько раз выше, чем выплаты при приобретении квартиры.  Да и рост стоимости апартаментов с нулевого этапа строительства до ввода объекта в эксплуатацию, как правило, ниже, чем по квартирам. Тем, кто планирует покупку, стоит это учесть.