В начале этого года, когда перспективы ипотеки с господдержкой были туманны, спрос на новостройки резко вырос. Учитывая, что осталось чуть больше двух месяцев до конца действия программы субсидирования ставок, Novostroy-M.ru спросил экспертов, ожидают ли они ажиотажа со стороны покупателей и нужно ли государству придумывать новые механизмы поддержки первичного рынка.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
Отмена государственного субсидирования ипотечной ставки однозначно подстегнет спрос на первичном рынке недвижимости, ведь доля покупок в кредит составляет примерно половину в общей структуре сделок и доходит до 70-80% в отдельных проектах. В частности, если говорить о нашей компании, то в первом квартале 2016 года этот показатель составил 52%, во втором квартале – 50%, в третьем квартале – 54%.
При этом уже в октябре мы наблюдаем повышенный интерес на первичном рынке со стороны тех, кто планирует взять квартиру в кредит. В отличие от начала года, когда клиенты ждали «до последнего» и обращались в банки буквально за пару недель до возможного завершения программы господдержки, в этот раз покупатели предусмотрительнее. Опасаясь вероятного роста цен ввиду ажиотажного спроса, клиенты стремятся закрыть сделки до конца ноября, несмотря на то, что в конце года многие застройщики традиционно предлагают новые преференции.
Ввиду активизации отложенного спроса, в январе и феврале 2017 года, наверняка, произойдет падение спроса на первичном рынке. Однако, по нашим прогнозам, уже в марте ситуация улучшится. Несмотря на прекращение субсидирования, получить кредит уже сегодня можно по вполне адекватным ставкам. К примеру, Сбербанк предлагает кредит под 12% годовых на покупку квартиры в новостройке не в рамках господдержки. Другие банки также разрабатывают новые программы, которые в перспективе заменят субсидирование. Рынок жилищного кредитования на первичном рынке сегодня может работать и «без костыля» в виде государственной помощи, чего не скажешь о «вторичке». На мой взгляд, властям стоит обратить внимание на поддержку вторичного рынка, который, в отличие от первичного, по-прежнему находится в глубокой стагнации. В результате многие собственники не могут реализовать свою недвижимость. Среди них – большое число потенциальных клиентов, готовых вложить вырученные от продажи средства в новостройки.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»
В прошлом году объявление об отмене программы господдержки ипотеки сработало очень весомо – в нашей компании динамика продаж за пару месяцев до указанного срока выросла не менее чем на 30%. Но сейчас на серьезный рост покупок в связи с завершением программы льготного кредитования мы не рассчитываем. Во-первых, ключевая ставка ЦБ сегодня уже 10%, а не 17% как было в начале 2015 года, и нынешние рыночные ставки уже практически близки к докризисным и лишь немного превышают ставки по субсидированной ипотеке. Соответственно, тот, кто еще не готов к покупке, не станет покупать только потому, что в будущем году ипотечная ставка будет на 1% выше.
Но и оттока покупателей в связи с отменой программы мы тоже не ожидаем. Здесь свою роль сыграют традиционные предновогодние и посленовогодние акции. Кроме того, в рамках партнерских взаимоотношений с застройщиками и риелторами банки уже сегодня готовы и предоставляют более привлекательные условия кредитования для наших клиентов, а после отмены программы господдержки подобная политика будет еще более актуальна и востребована.
Хотя, разумеется, участники рынка все-таки надеются, что государственная поддержка строительной отрасли будет в том или ином формате продолжена. Потому что на фоне снижения покупательской способности, которое мы наблюдаем в течение всего 2016 года, нынешние ставки в 13% годовых – достаточно тяжелая и рискованная ноша для большинства потенциальных заемщиков.
Татьяна Гусева, директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
На данный момент четкого понимания, что же будет на рынке ипотеки в 2017 году, нет. Возможно как продление программы льготной ипотеки, так пересмотр ключевой ставки в сторону понижения и дальнейший пересмотр ипотечных ставок в рамках стандартных программ. В любом случае каких-то действий от властей, направленных на дальнейшую поддержку ипотечного рынка, мы ожидаем.
Ипотечные покупатели сейчас делятся на две категории – одни готовы ждать дальнейшего снижения ставок, другие, наоборот, торопятся быстрее определиться с выбором и выйти на сделку, пока на рынке действуют выгодные условия. По нашим ощущениям по числу обращений и сделок ипотечных покупателей стало больше. Но это связано не только с выгодными ставками по ипотеке, но и с конъюнктурой рынка – предложение новостроек рекордно, бюджетных проектов много, к тому же, застройщики активно предлагают скидки, акции, всевозможные специальные программы, в рамках которых можно совершить выгодную покупку.
Программа государственной поддержки стала тем инструментом, который, действительно, смог поддержать ипотечный рынок и строительную отрасль в целом. До введения льготной ипотеки в кризисные январь и февраль 2015 года доля ипотеки на первичном рынке упала до катастрофических 25%. При этом после введения льготной ипотеки доля сделок с привлечением кредитных средств резко выросла практически до 50%.
Дополнительных действий от государства не потребуется только в том случае, если ключевая ставка будет опять пересмотрена в сторону снижения, а ставки в рамках стандартных программ будут приближены к программе государственного субсидирования. И это позволит расширить число потенциальных покупателей. В таком случае ипотечный рынок даже выиграет, потому что сейчас программа господдержки распространяется не на все объекты, у нее ограничена максимальная сумма кредита.
Кристина Шульгина, руководитель департамента ипотеки компании «НДВ-Недвижимость»
Отмена господдержки ипотеки может подстегнуть спрос на кредиты при том условии, что ключевая ставка, определяющая стоимость денег для банков, останется неизменной. В таком случае можно будет ожидать удорожания ипотеки до 13% (в случае отмены госсубсидирования), и заемщикам, разумеется, лучше получить кредит сейчас, под 11-12% (и даже ниже с учетом субсидирования от застройщиков).
Однако мы видим, что есть возможности и потенциал для снижения ставки в этому году: если данный показатель уменьшится на необходимую величину, то серьезных колебаний на рынке не произойдет.
Любое снижение ставок по ипотеке открывает новые возможности для заемщиков, приобретающих жилье. Кредитная нагрузка сокращается, что выражается в снижении размера ежемесячных платежей. Кроме того, заемщику нужно показать меньший доход, чтобы выйти на нужную сумму ипотеки. Заметим, что клиентов со свободными деньгами на рынке немного, и данные по количеству сделок с использованием кредитных средств (до 60-70%, и даже 80%) говорят о том, что ипотека является ключевым инструментом на рынке недвижимости для привлечения и сохранения спроса на жилье.
Также заметим, что потребность в программе госсубсидирования ипотечных ставок в основном определяется динамикой ключевой ставки. При ее оптимальных значениях банки смогут предложить кредиты на тех же условиях, что и сейчас, но уже без помощи государства.
Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс»
Конечно, определенная часть клиентов постарается ускорить принятие решения о покупке жилья, особенно если для этого нужна ипотека. В нашем проекте «Кварталы 21/19» доля «ипотечников» достигает 50% от общего числа покупателей – в массовом сегменте роль привлеченных средств в условиях снижения платежеспособности крайне возросла. В связи с этим, в конце года вполне можно ожидать всплеска спроса. Кроме того, в преддверии новогодних праздников и в первый месяц после них возрастает волатильность валютных курсов. Наши сограждане это уяснили по опыту зимы 2015 года, поэтому многие постараются зафиксировать свои сбережения в виде дорогостоящих приобретений.
Вместе с тем, я полагаю, что совсем без поддержки государства рынок не останется в любом случае. Строительство – очень важный драйвер экономики (5,5% от ВВП России), особенно в условиях, когда новых источников роста не видно. На мой взгляд, власти могут пойти двумя путями. Во-первых, некий аналог субсидирования ипотечной ставки необходим и вторичному рынку жилья. Сейчас этот сегмент находится в стагнации из-за конкуренции со стороны рынка новостроек. Нужно понимать, что вторичный и первичный рынки тесно связаны, ведь для большинства клиентов вырученные средства от продажи именно старой квартиры становятся первым взносом по ипотеке для приобретения жилья в новом доме. В условиях, когда спрос на устаревший жилой фонд резко падает, «вторичку» продать очень сложно, что затрудняет дальнейшее перетекание средств на рынок новостроек.
Во-вторых, власти могут помочь застройщикам снизить издержки за счет упрощения и удешевления ряда бюрократических процедур при выдаче разрешительной документации или смене статуса земельного участка под застройку. Как правило, именно эти мероприятия существенно увеличивают стартовые издержки, что способствует удорожанию жилья. Ослабление бюрократических препонов позволит снизить себестоимость строительства, а значит – повысит конкурентоспособность проектов, особенно массового сегмента.
Наталья Мясоедова, заместитель директора департамента продаж ГК «Гранель» по вопросам ипотечного кредитования
Слухи о том, что программа господдержки не будет более продлеваться, обсуждаются уже давно. С момента последнего заявления о ее прекращении ничего не изменилось, в ГК «Гранель» мы не наблюдаем ажиотаж по этому поводу, число ипотечных заемщиков кардинально не увеличилось. Не исключаю, что в середине ноября ситуация изменится. Наши граждане привыкли откладывать все на последний момент. Так получится и с ипотекой – к концу года клиенты, которые не успели еще оформить кредит на покупку жилья, активизируются.
Более эффективные меры поддержки отрасли конечно же нужны. Застройщики и банки не могут и дальше надеяться на помощь государства. Субсидировать ставки за счет федерального бюджета невозможно бесконечно, ведь большинство кредитов оформляется на срок до 20-30 лет. Поддерживать застройщиков посредством выдачи кредитов на льготных условиях тоже неэффективно, эта мера не сделает ипотеку более доступной, в результате население ничего не выиграет от этого. Единственный вариант дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования, а вместе с ним и рынка жилья, возможен за счет планомерного снижения ключевой ставки Центробанка. К концу года она должна снизиться еще на несколько процентных пунктов, чтобы условия стандартных банковских продуктов сравнялись с условиями программам в рамках господдержки. В идеале хотелось бы видеть ставку на уровне 7-8% годовых в рублях, к этому нужно стремиться.
В качестве эффективного инструмента стимулирования покупательского спроса можно рассмотреть и уменьшение размера первоначального взноса. По итогам прошлого года мы видели, что сумма, выделенная государством на субсидирование ипотеки, не была выбрана полностью. Это говорит о том, что люди в нашей стране исчерпали все свои финансовые возможности. В такой ситуации снижение первоначального взноса до 10% помогло бы расширить круг потенциальных заемщиков.
Наталия Немчанинова, директор департамента продаж девелоперской компании ОПИН
Покупатели понимают, что текущие условия господдержки актуальны только до конца года и условия «после» еще неизвестны. Банки при этом дополнительно снижают ставки по программе, что стимулирует клиентов.
По оценкам наших экспертов, в сложившихся благоприятных условиях спрос может вырасти на 20% до конца года. Тенденцию подтверждает положительная динамика продаж – в 3 квартале по данным Росреестра по Московской области зарегистрировано 23 253 ДДУ, что превзошло значение прошлого квартала на 2%, а по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – выше на 18%.
Безусловно, после отмены господдержки рынок новостроек продолжит развиваться и предлагать новые инструменты покупки. Адаптируясь к новым реалиям, застройщики в партнерстве с банками уже сегодня расширяют совместные маркетинговые программы по предоставлению субсидий покупателям. Государство со своей стороны активно внедряет социальные программы, АИЖК разрабатывает линейку новых продуктов с конкурентными условиями покупки. Например, программу «Ипотека с переменной ставкой», в рамках которой в 4-ом квартале ставка по ипотеке составила всего 8,55% годовых.
В 2017 году существенных изменений ставок по ипотеке мы не ожидаем, чему, по оценкам экспертов, будет способствовать снижение ключевой ставки ЦБ и уровня инфляции. Однако по мере восстановления рынка новостроек цены на недвижимость будут расти. Таким образом, даже при незначительном снижении процентной ставки по ипотеке при повышении стоимости квадратного метра, вследствие восстановления рынка, сегодня потенциальные условия покупки, безусловно, лучше, чем будут через полгода.
Мы прогнозируем, что основной объем покупательского спроса в перспективе ближайших 6 месяцев придется именно на конец года, когда клиенты будут входить в сделки на известных и объективно выходных условиях.
Сергей Нотин, директор по инвестициям девелоперской компании «Сити-XXI век»
Все будет зависеть от того, какие условия ипотеки предложат потребителю после того, как завершится программа поддержки в ее нынешней форме. Если государственные органы в ближайшие месяцы выступят с анонсом новых мер господдержки, которые будут, по крайней мере, такими же эффективными, как старые, существенного роста продаж не произойдет. Если потребитель будет обстоятельно проинформирован о том, что ведущие банки продолжат снижать ставки вслед за ЦБ, а господдержка больше не нужна, спрос также вряд ли значительно увеличится.
Впрочем, некоторый рост продаж перед отменой нынешней программы государственной поддержки может состояться: часть покупателей предпочтут зафиксировать понятные им условия сделок и не рассчитывать на будущую конъюнктуру. Особенно те, кто из различных прогнозов ранее пытались уловить динамику курсов валют, и скупали бытовую технику в периоды скачков.
В целом, государственная поддержка в том или ином формате должна существовать, хотя бы как некий инструмент «быстрого реагирования». Если позитивный сценарий не осуществляется, объем ипотечных сделок в следующем году падает, и ситуация в отрасли начинает ухудшаться, государство должно быть готово «подставить плечо». Принимая во внимание огромные ресурсы, необходимые для поддержки отрасли, соответствующие меры должны быть спланированы и заложены в бюджет заранее.
Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп»
Как показал февраль 2016 года, перспективы отмены субсидируемой ипотеки подстегивают спрос лишь на короткое время, когда «ускоряются» те, кто в принципе рассматривал возможность ипотечного кредитования. На тех же потенциальных покупателей, кто не рассматривает ипотеку как инструмент выхода на рынок, отмена госипотеки никак не влияет. Сейчас главное отличие в том, что многие банки, в том числе крупные, уже смогли предложить ставки по ипотеке практически равные субсидируемой ставке, а это значит, что сама идея субсидий становится неактуальной. Например, АИЖК предлагает ставку от 10,5%, у Сбербанка есть предложение от 11%.
Думаю, что полпроцента или один процент плюс-минус к ставке имеют сейчас меньшее значение, нежели размер ежемесячного платежа, и, что еще важнее, стабильность заемщика на рынке труда. То есть сам факт наличия этих доходов (риск потери работы), так и их размера (риск снижения реальных доходов из-за инфляции). Люди не столько боятся одного процента переплаты, сколько в принципе опасаются брать сейчас дополнительную кредитную нагрузку на домохозяйство. Особенно это касается регионов, где закредитованность населения выше, а доходы – ниже.
Дата публикации 25 октября 2016
