В ближайшие годы интерес к недвижимости московского региона не уменьшится

Коммерческий директор девелоперской компании «Сити-XXI век» Виталий Разуваев##

2012 год подходит к концу, и участники рынка недвижимости начинают подводить итоги. О том, какие знаковые события произошли, и что кардинально изменило рынок, с Novostroy-M поделился своим мнением коммерческий директор девелоперской компании «Сити-XXI век» Виталий Разуваев.

Год подходит к концу. Что произошло на рынке новостроек Москвы в 2012-м году? Какие события Вы бы отметили как значительные?

Среди событий, имеющих стратегическое значение для столичного рынка недвижимости, я бы выделил конкурс по определению компании-разработчика перспективной схемы расположения внебюджетного жилья. Она должна быть сформирована через год, но еще 1,5-2 года уйдут на разработку и согласование проектов. Таким образом, наиболее оптимистичные сроки, когда можно ожидать выхода на рынок сколь-нибудь значимого объема новостроек, расположенных в границах старой Москвы, – конец 2015 – начало 2016 годов.

Другим важным событием стали результаты архитектурного конкурса на разработку концепции развития «Новой Москвы». Потенциал этой территории столицы предполагает строительство объектов общей площадью около 105 млн кв. м (в том числе 60 млн кв. м жилья и 45 млн кв. м площадей коммерческого назначения). Конкретные перспективы столь масштабного проекта будут ясны только после принятия Генплана «Большой Москвы», намеченного на 2014 год.

Сегодня можно говорить только о концептуальных приоритетах. Очевидно, что многоэтажное жилье уместно возводить только на территориях, непосредственно примыкающих к МКАД. В более удаленных районах это нецелесообразно с точки зрения транспортной, инфраструктурной, инженерной нагрузки, комфортности проживания и других факторов. Основным вектором развития «Новой Москвы» выбрано формирование комфортной неагрессивной городской среды без излишней плотности застройки. Приоритетом ставится создание максимального количества рабочих мест в зоне ближайшей транспортной доступности.

Можно ли сказать, что первичный рынок Москвы полностью оправился от кризиса?

У каждого участника рынка, наверное, свое субъективное понимание выхода из кризиса. Что касается нашей компании, то мы нарастили объемы строительства жилья и увеличили его продажи в 1,5 – 1,7 раза по сравнению с докризисным периодом. Эта ситуация характерна для большинства компаний.

Набрали свою динамику и цены. К концу 3 квартала 2012 года средняя стоимость квадратного метра жилья на столичном рынке новостроек без учета элитного жилья составила 149,4 тысяч рублей (с учетом элитного жилья – 266,5 тысяч рублей), что на 1,7% выше по сравнению с концом 2011 года. Столь незначительный показатель прироста вызван изменением структуры предложения. Совокупная доля новостроек нижних ценовых сегментов – эконом и комфорт классов – с начала 2012 года увеличилась почти на 5%. При этом квартиры различных типов в зависимости от количества комнат подорожали от 4 до 7%.

В Московской области средняя цена квадратного метра относительно конца 2011 года возросла на 7% и в сентябре 2012 года составила 75,1 тысяч рублей за «квадрат». В разбивке по сегментам положительная ценовая динамика зафиксирована в новостройках массового спроса: в классах эконом (6,6% по сравнению с концом 2011 года) и комфорт (7,7%). По итогам 3 квартала 2012 года ценовые показатели в этих сегментах составили 74,8 тысяч рублей и 70,1 тысяч рублей за «квадрат» соответственно. Средняя цена кв. метра в жилых комплексах бизнес-класса, напротив, сократилась на 2,4% до значения 158 тысяч рублей за кв. метр. Это обусловлено выводом на рынок ряда новых объектов на ранних стадиях готовности. 

Как бы Вы оценили темпы строительства жилой недвижимости в этом году в Москве? Можно ли сказать, что Подмосковье все больше составляет конкуренцию столице?

Темпы строительства жилья в Москве растут. По итогам 9 месяцев в прежних границах столицы возведено около 1,5 млн кв.м площадей – это на треть больше, чем за аналогичный период прошлого года. И хотя Подмосковье  имеет более высокие показатели по строительству жилья, конкурирует оно с Москвой только отчасти – в нижнем ценовом сегменте.

В силу дефицита свободных площадок под застройку на территории «Старой Москвы» рынок новостроек постепенно будет смещаться на присоединенные территории. По мере развития там необходимой инфраструктуры и создания достаточного количества рабочих мест возможно частичное смещение спроса в районы, прилегающие к «Новой Москве» из других городов Московской области.

В условиях изменений мировых макроэкономических показателей цены на жилье будут колебаться. При этом общегодовой ценовой тренд будет соответствовать темпам инфляции, то есть согласно последним прогнозам Минэкономразвития - 5-6% в 2013 году, 4-5% - на 2014-2015 годах.

Какое жилье наиболее востребовано у покупателей в этом году? Однушки, двушки? В жилых комплексах эконом- или бизнес-класса?

На протяжении первого полугодия 2012 года спрос на рынке московских новостроек менялся согласно традиционному сезонному сценарию. Пиковые показатели были в марте-апреле и относительное затишье в январе, а также в период майских праздников и летних отпусков. По сравнению с аналогичным периодом 2011 года уровень потенциального спроса на новостройки московского региона увеличился на 25%. При этом в Москве покупательский интерес возрос на 7%, в области – почти на 30%. Отмечу, что рынок продолжает смещаться за пределы МКАД: более 80% покупок квартир в новостройках осуществляется в Подмосковье, доля столицы едва достигает 20%. По-прежнему наиболее популярны среди покупателей одно- и двухкомнатные квартиры.

В отличие от предыдущих лет в конце августа и сентябре 2012 года, с началом осеннего делового сезона, на рынке не было зафиксировано традиционного увеличения (на 10-15%) активности покупателей. На это повлияли изменения на рынке ипотечного кредитования. В сентябре, впервые с начала 2012 года, Центральный Банк увеличил ставку рефинансирования на 0,25 процентных пункта. После это сразу ряд крупнейших банков, в том числе Сбербанк и ВТБ24, объявили о повышении процентных ставок по ипотечным кредитам. Кроме того, на фоне нестабильности общей экономической ситуации банки ужесточили условия предоставления займов – это также отразилось на уровне платежеспособного спроса на жилье.

В каких районах Москвы строительство шло наиболее активно в этом году?

В виду ограниченного количества свободных площадок под застройку в «Старой Москве» новые проекты появляются преимущественно на территориях реорганизуемых промзон, например, в Перово, или в районах за пределами МКАД – поселке Некрасовка и Зеленограде.

На конец третьего квартала 2012 года на рынке московских новостроек в открытой продаже было представлено более 400 жилых комплексов. Это приблизительно на 17% больше, чем годом ранее. Однако основной прирост предложения происходил за счет вывода на рынок новых объемов в уже строящихся жилых комплексах.

Правда ли, что на первичном рынке Москвы превалирует строительство новостроек бизнес-класса? С чем это связано?

Да, структура предложения новостроек в Москве по-прежнему смещена в сторону бизнес-класса, показатель которого достигает 45%. Однако за прошедшие три квартала 2012 года почти на 5% возросла совокупная доля сегментов массового спроса. В конце прошлого квартала около 28% предлагаемых площадей расположены в жилых комплексах комфорт-класса, доля новостроек эконом-класса не превышает 7%. На элитные объекты стабильно приходится около 20% в общей структуре предложения столичных новостроек.

Как Вы оцениваете уровень развития ипотеки на рынке новостроек в этом году? Особенно на фоне неуклонного роста процентных ставок?

Мы отмечаем усиление активности банков по ипотечному кредитованию заемщиков, покупающих квартиры на первичном рынке жилья. Большое количество людей заинтересовано в улучшении жилищных условий. Для многих из них ипотека – единственный способ решить квартирный вопрос.

Мы также наблюдаем стабильный спрос на квартиры с привлечением ипотеки в проектах, которые находятся на ранней стадии реализации. Хотя процентные ставки в этом случае чуть выше, но и стоимость кредита существенно меньше в виду менее высоких цен на квартиры, чем на более поздних стадиях строительства. Примером тому является новый квартал «Краски жизни» в городе Видное. При этом у покупателей на данном этапе есть еще одно серьезное преимущество – намного больший выбор квартир. С ходом реализации проекта он закономерным образом будет уменьшаться.  

Популярна ли рассрочка и взаимозачет у покупателей квартир в новостройках?

Рассрочка платежа при покупке жилья интересна и для клиента, и для застройщика. Клиент, не имеющий сразу всей суммы денег для оплаты квартиры, получает возможность приобрести ее на ранней стадии строительства объекта по более низкой цене, внося в дальнейшем средства постепенно. В свою очередь, компания расширяет свою целевую аудиторию, привлекая дополнительных покупателей.

Получить рассрочку клиенту проще, чем взять ипотечный кредит. В этом случае покупателю не надо доказывать свою платежеспособность, проходить проверку. И заключение сделки между застройщиком и клиентом является подтверждением добросовестности обеих сторон. Однако при рассрочке сумма ежемесячных платежей заметно возрастает по сравнению с погашением ипотечного кредита.

У нас, например, предусмотрена рассрочка платежа при покупке квартиры в квартале «Краски жизни». Она действует на срок до 15 месяцев при условии внесения первоначального взноса в размере не менее 60% от стоимости квартиры. Оставшиеся платежи вносятся поквартально. 

Что бы вы посоветовали человеку, присматривающему квартиру в новостройке в Москве?

Приобретение жилья актуально в любое время для тех, кто снимает квартиру. Инвестировать в собственное жилье всегда намного выгоднее и приятнее, чем просто отдавать кому-то свои доходы. Даже в период кризиса недвижимость остается самым надежным вложением. Это реальный актив в руках инвестора. Тем, кому не хватает собственных средств, помогает ипотека. С учетом повышения процентных ставок доля ипотечных сделок на рынке несколько снизилась. Однако в целом спрос на ипотечные кредиты остается стабильным.

Какой прогноз развития рынка новостроек Москвы Вы бы дали на ближайшее время? Ждать ли покупателям кардинальных перемен на рынке недвижимости?

В среднесрочной перспективе, в течение следующих 2-3 лет, сложный макроэкономический фон, скорее всего, сохранится. Тем самым ожидать существенного роста цен не приходится. Но и предпосылок для их снижения в настоящее время нет: ассортимент новостроек динамично пополняется новыми объектами, которые активно раскупаются потребителем. В ближайшие годы интерес к недвижимости московского региона не уменьшится. Столица и область продолжат оставаться самыми экономически активными субъектами России с наиболее высокой покупательской способностью, что делает их инвестиционно привлекательными регионами.

Полагаем, что до конца текущего года средние ценовые показатели на рынке новостроек, вероятнее всего, возрастут, но не более чем на 5% (при условии отсутствия резких изменений внешнеэкономических факторов). Таким образом, общегодовой прирост составит 7-10% в зависимости от сегмента, то есть несколько выше официального уровня инфляции.