В мае этого года АИЖК подписала соглашение с банком ВТБ, по которому приобрела апартаменты общей площадью 46 000 кв. метров (около 800 апартаментов) в комплексе Match Point. Стоимость сделки оценивалась в 11 млрд рублей. Через месяц АИЖК подтвердило покупку апартаментов в Москве под арендное жилье за 2 млрд рублей у «Интеко». Генеральный директор АО «АИЖК» Александр Плутник заявляет, что агентство намерено «развивать рынок арендного жилья с помощью механизма коллективных инвестиций». Куратор строительной отрасли в правительстве Игорь Шувалов оценивает перспективы портфеля апартаментов у АИЖК в 200-300 домов в самые ближайшие сроки. Столичные и региональные власти также активно работают в этом направлении: в Москве и Петербурге запущены пилотные программы по созданию сети арендных домов. Портал Novostroy-M.ru обсудил эти перспективы с руководителем департамента аналитики компании E3 Investment Константином Сергеевым.
Сколько человек по вашим оценкам снимает жилье в Москве?
Привести точную статистику по рынку арендного жилья весьма затруднительно, потому что этот сектор остается преимущественно в тени, договоры найма или аренды заключаются не всегда, а если заключаются, владельцы квартир и арендаторы сохраняют информацию конфиденциальной и неучтенной для статистики. По экспертным оценкам E3 Investment, в Москве и ближайших пригородах арендуют жилье не менее 2 млн человек, объем рынка жилой аренды Москвы может превышать 220 млрд рублей в год. Это колоссальный объем, и немалая его часть в тени: стороны заключают договор между собой только на случай форс-мажора или споров, и проводят выплаты вне финансового контроля. Дороговизна московских квартир и постоянный миграционный приток приводят к росту арендных ставок и делают аренду малодоступной. Например, средней заработной платы москвича с трудом хватит на аренду жилья (средняя з/п – 60 тыс. рублей, аренда скромной 1 к. квартиры – 33 тыс. рублей, т.е. больше половины доходов условного москвича уйдет на аренду жилья). И это один из худших показателей доступности аренды в Европе.
Как вы относитесь к идее наемных домов? На ваш взгляд, будет ли такое жилье востребовано?
Наемные дома – широко распространенная практика, например, в США. Там около 35% граждан снимают жилье, в ЕС – около 30% граждан живут в арендуемом жилье. В масштабах России, по данным статистики, речь идет о 15% жителей. Стоит отметить, что по всему миру реализация проектов такого формата возможна только при условии их субсидирования из бюджета. Застройщикам выгоднее построить жилье и продать его конечным покупателям, чем сдавать в аренду. Рыночная логика диктует эти условия, в секторе жилья рентабельность стройки выше рентабельности от долгосрочной аренды. Со стороны покупателей программа строительства арендных домов с выгодными ставкам была бы востребованной, но со стороны строительного сектора вступить в подобную программу найдется мало желающих. Причина проста: заемный капитал в России для строительного бизнеса обходится не менее чем в 12-15% годовых, а доходность от рентных платежей по текущим ставкам не превышает эти самые 12-15%. Соответственно, для бизнеса участие в подобной программе станет убыточным, ситуацию может изменить лишь субсидирование со стороны государства (или беспроцентный кредит на строительство, или же софинансирование государством арендных платежей после завершения строительства). Есть ли необходимый объем средств в дефицитном бюджете на выполнение подобной программы?
Власти надеются, что со временем наемные дома будут создавать и застройщики. Идея такая: город предоставляет льготы на земельный участок, застройщик возводит дом, производит внутреннюю отделку всех помещений. А затем не продает квартиры, а сдает их на длительный срок внаем по тарифам, утвержденным чиновниками. Как Вы считаете, откликнутся ли застройщики на такой призыв?
Для оценки потенциала подобной программы необходимо оценить доходность от сдачи жилья в аренду с точки зрения инвестора, т.е. владельца помещений. По данным E3 Investment, сдача квартиры в аренду в Москве сегодня приносит доход около 4-7% годовых от её стоимости. Например, 1-комнатная квартира у метро с готовым ремонтом под аренду стоит около 6 млн руб. Арендные платежи по текущим ставкам даже в самом лучшем случае не превысят 33 тыс. рублей в месяц или 400 тысяч рублей в год. Сравнив цену квартиры и доход от сдачи в аренду – видим, что в лучшем случае рентабельность составит 6,5% годовых. Такой уровень дохода не способен покрыть даже уровень инфляции.
Текущая рентабельность от сдачи жилья в аренду в 5-7% годовых – минимальна. Дальнейшее снижение арендных ставок без падения цен на жилую недвижимость по рыночным законам практически исключено, это противоречит рыночной логике. Поэтому застройщики вступят в подобную программу лишь при условии каких-либо субсидий и льгот в том или ином виде. По планам Шувалова, финансировать строительство арендного жилья целесообразно с помощью механизма закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). Цель ясна - сократить привлечение бюджетных средств и заменить их средствами инвесторов, но привлечь подобные инвестиции будет проблемно по причине низкого потенциала доходности подобного фонда.
То есть планку арендной платы за жилье на рынке вряд ли удастся снизить?
При текущей конъюнктуре, а именно по соотношению рентных доходов от сдачи жилой недвижимости в аренду к её цене на уровне всего 4-7% годовых (данные по крупным городам России, E3 Investment) это выглядит нереалистично. Ставки аренды могут опуститься или вслед за падением цен на жилье, или в случае реализации масштабной и затратной государственной программы. Но на ресурсы и без того дефицитного бюджета рассчитывать не приходится. Программа могла бы стать эффективной при сочетании следующих условий: предоставление земли на льготных условиях и предоставление льготного кредитного финансирования строительства. Кредитоваться у банков на общих условиях под 12% и более процентов при ориентировочной рентабельности в 6% по доброй воле не станет ни один застройщик. Радует то, что государство стремится внедрить новые инструменты, направленные на повышение качества жилищных условий граждан, но лучшим способом стал бы рост доходов россиян, основанный на росте производительности труда, что невозможно без масштабных реформ всей экономики.
Дата публикации 02 августа 2016
