Рейтинг@Mail.ru
Переверните экран

«Сегодня инвестировать в недвижимость стоит только с профессионалами»

Рынок недвижимости – это не только жилье. По мнению Феликса Блинова, генерального директора Инвестиционной группы «РВМ Капитал», вице-президента РГУД, наибольшую доходность сегодня могут принести инвестиции в другие сегменты – например, в склады или индустриальные объекты. 

– На мой взгляд, сегодня на рынке недвижимости наступил такой момент, когда осуществлять какие-либо капиталовложения в инвестиционных целях нужно только с профессионалами. Рынок сегодня нестабилен и зависит от целого ряда условий, оценить влияние которых на тот или иной актив недвижимости самостоятельно инвестору крайне сложно, тем более, в условиях появившегося у компаний права не раскрывать свою отчетность. Риск ошибиться с выбором качественного актива крайне высок, в то время как профессиональные управляющие могут использовать для такой оценки более широкий пул инструментов.

Куда инвестировать? «Золотой век» недвижимости, когда ставки кредитования были ниже ставок капитализации, и рост наблюдался по всем сегментам рынка, прошел. Кто-то успел погреться на этом солнце, кто-то – нет, но сейчас ситуация изменилась. Сегодня «на горизонте тучи, ветер свищет»  точно время подождать. По крайней мере, с инвестициями в жилую недвижимость

Спекулятивные сделки с жильем сегодня проводить рискованно, потому что мы видим тренд на снижение стоимости квадратного метра – по некоторым прогнозам, оно может составить до 10-20%, в зависимости от класса жилья, а период коррекции цен может занять от полугода до двух лет. Инвестировать же стоит тогда, когда будет достигнуто ценовое «дно» и наметится потенциал роста стоимости жилья. При этом важно учитывать, что как актив недвижимость более инертна, поэтому такие инвестиции, чаще всего, достаточно длительны по времени, и когда спекулятивные сделки на рынке не актуальны, как сейчас, инвестиции в жилую недвижимость – это «игра в долгую».

Коммерческая недвижимость? Более перспективный с точки зрения доходности, но и более сложный с точки зрения управления актив. По оценкам экспертов, в среднем доходность по коммерческой недвижимости в России составляет 8-10% годовых, а окупается коммерческое помещение за 10-12 лет. При этом доходность вложений в офисную недвижимость составляет 8-15%, склады –10%, объекты стрит-ретейла – 10-12%. Но – входной чек на такие инвестиции существенно выше, а сам рынок коммерческой недвижимости в последние 2-3 года демонстрировал разную динамику – «проседали» и бизнес-центры, и небольшие торговые помещения стрит-ретейла, но больше всего пострадали крупные торговые центры – сначала из-за падения трафика в период пандемии, потом – из-за ухода крупных иностранных компаний.

Пожалуй, единственный сегмент, который практически не сбоил с точки зрения инвестиционной доходности, – это склады, которые демонстрировали «чудеса роста» в период пандемии и сохранили положительную динамику во время экономических санкций и СВО. При этом для инвестора с небольшим первоначальным капиталом инвестировать в такой актив проще через инструмент коллективных инвестиций – закрытый паевый инвестиционный фонд (ЗПИФ), таких примеров на рынке уже достаточно много.

Мы работаем преимущественно с институциональными и крупными частными инвесторами, но, со своей стороны, тоже видим и интерес частных инвесторов к рынку ЗПИФ, и востребованность этого инструмента в период турбулентности. Связано это, в первую очередь, с высокой защищенностью таких инвестиций, – находясь в «одной лодке» с инвестором профессионально управляющая инвестициями компания не только подберет выгодный объект инвестирования, но и разделит с инвестором ответственность за такой выбор. Накопленный опыт и компетенции позволяют менеджменту управляющей компании более оперативно и грамотно реагировать на любые изменения рынка.

Еще один потенциально интересный с точки зрения инвестиций сегмент – это индустриальная недвижимость. По данным IBC Real Estate, в первом квартале 2023 года инвестиции в производственные активы компаний составили 38 млрд руб., что является максимумом за всю историю наблюдений.

Но и здесь инвестировать самостоятельно крайне сложно. Условно – нельзя вкладываться в первый понравившийся завод в надежде, что он вдруг начнет развиваться. Оценить перспективность таких вложений самостоятельно проблематично, так как требующих оценки вводных существенно больше, чем при покупке той же жилой недвижимости.

Если при приобретении квартиры в новостройке инвестор смотрит на локацию, близость к метро и цену квадратного метра, то индустриальные проекты так «не живут». Два расположенных рядом производства могут совершенно по-разному развиваться и генерить разный уровень доходности.  Поэтому индустриальная недвижимость – это, скорее, экзотика на рынке частных инвестиций. А экзотика – это всегда на любителя. Профессиональным участникам этого рынка, управляющим инвестициями компаниям пока только предстоит найти пути привлечения частного капитала в этот сегмент недвижимости. Но, учитывая потенциал индустриальной недвижимости, я думаю, что это – вопрос ближайшего будущего.

Еще одна возможная на сегодняшний день инвестиционная стратегия – это так называемый bottom fishing, когда актив приобретается по цене заведомо дешевле его рыночной стоимости, что называется, «на дне». Но здесь инвестору крайне важно понимать, что актив по стоимости «ниже рынка» – это всегда сложный актив, который потребуется доводить до ума. И это – еще одна стратегия, требующая участия профессионалов.

Получается, что сегодня эффективные инвестиции на рынке недвижимости возможны только при их профессиональном управлении. Поэтому инвестору особенно важно подобрать команду, которая не потопит корабль его инвестиций на первом галсе. Сегодня это критически важно.

Читайте также:

«Владельцы токенов, в отличие от дольщиков, не защищены законом»

«Самые успешные инвестиции за всю историю рынка были в Подмосковье»

Автор: Феликс Блинов, генеральный директор Инвестиционной группы «РВМ Капитал», вице-президент РГУД

Дата публикации 17 апреля 2023
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-М на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
Итоги июня: спрос на новостройки вырос на 24%, но покупатели начали экономить
Александр Пыпин, аналитик рынка недвижимости, изучил динамику спроса на новостройки в Московском регионе за июнь 2024 года.   В июне 2024 года, по сравнению с маем, зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Московском...
04 июля 4340
«В среднесрочной перспективе дальнейшее расселение жителей приведет к снижению спроса на жилье»
Для кого идет строительство большого количества новостроек, если население России сокращается? Почему растет доля студий в новых домах и что будет со спросом на жилье в ближайшие годы? Об этом и многом другом рассказал Вадим Каминский, руководитель департамента геомаркетинга...
02 июля 4106
«Похоже, рынок новостроек окончательно перейдёт на рассрочки, отсрочки, транши и другие альтернативные инструменты оплаты»
Новое решение Центробанка специально для Новострой-М комментирует Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»: – Вопреки прогнозам и ожиданиям большинства аналитиков (включая меня), Центробанк остался...
07 июня 13718
«На сегодня можно прогнозировать рост цен на первичное жилье на 8-10% до конца года»
Сегодня много разных мнений относительно будущего рынка недвижимости на фоне кардинальных изменений в условиях льготных программ и ипотечного кредитования в целом. При этом продолжает активно развиваться транспортный каркас столицы. Игорь Сибренков, коммерческий директор...
31 мая 9020
«Отказ от малогабаритного жилья отразится преимущественно на застройщиках, которые работают в бюджетном сегменте»
Недавно стало известно о том, что Москомэкспертиза проинформировала застройщиков о невозможности в дальнейшем проектировать квартиры площадью менее 28 кв. метров. Новострой-М решил узнать у игроков рынка, насколько критичен возможный запрет строительства студий, много ли...
23 мая 12818
«Спрос на квартиры с отделкой остается высоким: покупатели стали больше доверять готовым дизайнерским решениям»
От детских площадок, созданных по эскизам известных художников, до многофункциональных лобби – о том, какие сегодня основные «фишки» используют застройщики в современных ЖК и каковы главные тренды в архитектуре, благоустройстве и технологиях...
22 мая 5168
«Чем больше будет выдано ипотечных кредитов в мае-июне, тем глубже будет падение во второй половине года»
По последним данным, количество выданных ипотечных кредитов под залог ДДУ в марте восстановилось до уровней, близких к 2021 и 2023 годам. Число кредитов на рынке готового жилья остается низким и соответствует показателям 2018 года. Средний срок кредитования на рынке новостроек...
17 мая 6023
В апреле продажи новостроек остались стабильными, но в мае стоит ждать сезонного снижения
Александр Пыпин, аналитик рынка недвижимости, изучил данные о спросе на новостройки в Московском регионе за апрель 2024 года.   В апреле 2024 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Московском регионе (Москва, Новая Москва...
08 мая 8021
Популярно на Новострой-М
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков