Рейтинг@Mail.ru

«Повесить кондиционер или даже поменять окна просто так в центре Москвы нельзя»

Заместитель генерального директора Конструкторско-технологического бюро бетона и железобетона (АО «КТБ ЖБ») по научной и производственной работе, партнер АО «КТБ ЖБ» Андрей Золотарев в интервью порталу Новострой-М рассказал о том, как создаются фасады современных новостроек, какие материалы предпочитают проектировщики и покупатели, какие фасады более безопасны и долговечны.

Существует ли так называемое «правило первого этажа» — первый этаж, доступный покупателю на ощупь, должен быть красивым и качественным, а все, что выше человека, начиная со второго этажа, уже можно делать сильно дешевле?

Любой объект строится исключительно на основании проектной документации, и на каждом этапе жизненного цикла здания — с момента концепции и экономического обоснования и до момента сдачи объекта в эксплуатацию — со стороны государственных служб осуществляется строгий надзор. Это и стройнадзор, и органы экспертизы и архитектуры и так далее. Поэтому снижать качество и применять «муляжи» не получится, даже если будет такое желание.

Возможно, некоторое удешевление материалов и снижение качества встречается во внутренней отделке. Но в жилых домах фасады, можно сказать, являются визитной карточкой проекта, по той же причине и входные группы стараются сделать максимально интересными и презентабельными, с высоким качеством отделки, нередко с целью достижения некоего wow-эффекта. Также сейчас набирает популярность тенденция делать первые этажи жилыми, с отдельными входами, поэтому в общественных зданиях и арендной недвижимости первые этажи особенно притягательны.

Но это вопросы отделки и дизайна внутреннего пространства, на фасады они не распространяются. При создании фасада нельзя уложить внизу мрамор, а наверху — пластик под мрамор. Можно разнообразить материалы с дизайнерской точки зрения, но это разнообразие должно быть установлено проектом, быть обосновано и проработано должным образом, с учетом размещения под этими участками фасада определенных подсистем. Так, у мрамора больше степень утепления, он должен крепиться на более серьезные системы, а у кирпичной отделки — другие конструктивные особенности. Но в большинстве случаев фасад делается целиком, из одного и того же материала. Например, вентилируемый, с отделкой клинкерным кирпичом — пусть это и дорогой материал, но никому не придет в голову экономить на этом. Здание должно восприниматься целостно.

Кроме того, фасады должны быть однородны, поскольку отвечают не только за внешний облик дома, но и за его эксплуатационные характеристики. Особенно это касается высотных зданий, ведь чем выше этаж, тем существеннее ветровая нагрузка. Поэтому экономия на качестве материалов чревата разрушениями, падениями элементов фасада и другими печальными последствиями.

В чем причина популярности вентилируемых фасадов? Какие у них плюсы и минусы? Насколько они прочны и долговечны?

Вентилируемые фасадные системы действительно очень популярны в нынешнее время и применяются в высотном строительстве, капитальном ремонте и реконструкции, а также для создания уникального архитектурного облика. Вентилируемые фасады, или, более грамотно — фасадные системы — это сложное инженерное решение, которое широко применяется в современном гражданском строительстве. Сложность системы обусловлена несколькими факторами. Во-первых, в системе применяется целый комплекс материалов с различными свойствами, каждый из которых выполняет свою конкретную задачу — обеспечивает несущую способность, теплоизоляционные функции, гидро- и пароизоляционные функции, ограждающие и эстетические функции.

Во-вторых, применяя материалы со столь различными свойствами, чрезвычайно важно обеспечить грамотное сочетание этих материалов и правильное их взаимное влияние, иначе выход из строя хотя бы одного элемента приведет к нарушению работы всей системы целиком. Это может не только сказаться на эксплуатационных качествах объекта, но и привести к аварийным последствиям. Например, применение черного металла совместно с утеплителем неминуемо приведет к быстрой коррозии первого и дальнейшему обрушению всего фасада.

Давайте рассмотрим, из чего состоит вентилируемая фасадная система. Во-первых, есть подсистема — несущая основа. Это металлическая конструкция, выполняемая из алюминия, нержавейки или оцинкованной стали и закрепленная на несущих конструкциях здания — на плитах перекрытий, балках, стенах. Подсистема обеспечивает крепление в проектном положении внешнего облицовочного слоя.

Есть слой утеплителя, который обеспечивает требуемый уровень тепловой защиты здания и крепится к его наружным стенам. Также есть слой гидроизоляции — паропроницаемая гидроизолирующая мембрана, которая крепится поверх утеплителя с «холодной» стороны и обеспечивает отвод влаги с поверхности утеплителя, позволяя при этом испаряться влаге из тела утеплителя. Наконец, облицовочный слой — плитка, кирпич, металлические и керамические панели, то есть то, что формирует внешний облик здания и отвечает за эстетические функции.

Главной особенностью вентилируемой фасадной системы является наличие воздушного зазора около пяти сантиметров между слоем утеплителя и наружной отделкой фасада. Это необходимо для удаления влаги из утеплителя, которая конденсируется в момент попадания теплого воздуха из помещений в холодную зону. Воздушный зазор обеспечивает проветривание или вентилирование слоя утеплителя и удаление образовавшейся в нем влаги. Именно в этом заключается самый важный момент в конструкции вентилируемого фасада, так как влажный утеплитель теряет свои теплоизоляционные свойства и теплопотребление здания возрастает. Собственно, из-за наличия воздушного зазора фасадная система и называется вентилируемой.

Если говорить о достоинствах таких систем, то это легкий вес конструкции, технологичность при возведении, ремонтопригодность при эксплуатации, высокие теплоизоляционные качества. Широкий выбор отделочных материалов позволяет получать не только разнообразные цветовые решения, но и оригинальные очертания и архитектурные формы фасадов зданий.

К недостаткам можно отнести сложность системы, которая требует грамотного проектирования и высокого качества монтажа. Для сложных систем очень высока вероятность ошибки или дефекта и, как я уже говорил, выход из строя хотя бы одного элемента приведет к нарушению работы целиком всей системы, что повлияет на ее долговечность. Поэтому в основном все недостатки вентилируемых фасадных систем и связаны именно с качеством монтажа и качеством проекта. Также вентилируемые фасадные системы являются потенциально пожароопасными, так как вентиляционный зазор способствует распространению огня. Поэтому очень важно следить за применением негорючих материалов в конструкции фасада.

Поговорим о «мокрых» фасадах, когда укладывают штукатурку поверх утеплителя —каковы минусы и плюсы такой технологии?

Смысл «мокрых» фасадов в том, что с помощью специальных монтажных элементов (пластиковых «грибков») и клеевых составов на стену навешивается слой утеплителя, затем на его поверхности закрепляется армирующая неметаллическая сетка и наносится штукатурный слой, который окрашивается в нужный цвет.

Важная особенность «мокрых» фасадов заключается в том, что нельзя допускать существенного накапливания влаги в слое утеплителя, так как по сравнению с вентилируемыми фасадами в «мокрых» нет возможности проветривать утеплитель, а накопление влаги приводит не только к снижению теплоизолирующих свойств, но и к быстрому разрушению слоя утеплителя. Следовательно, требуется предусматривать пароизоляцию на внутренней стороне стены, которая подбирается специальным расчетом и препятствует попаданию пара в толщу стены и дальнейшему конденсированию влаги в ней.

Мокрые фасады довольно распространены. С эстетической точки зрения выглядят они проще, чем вентилируемые — архитектурно играть здесь можно только за счет цветовых решений. Как правило, это обычная стена под покраску, без особых архитектурных изысков, так как вся стена, по сути, представляет собой утеплитель, где те же карнизы предусмотреть довольно проблематично.

При этом сами по себе фасады теплые, количество их составляющих меньше, поэтому они проще в установке, надежней и дешевле. И по сравнению с вентилируемыми фасадами «мокрые» пожаробезопасны, так как утеплитель, который потенциально может распространять горение, защищен слоями штукатурки. Но очень важно качество и соблюдение технологии работ. Если у вентилируемых систем облицовка и утеплитель не взаимосвязаны и друг на друга не влияют, то в мокрых фасадах утеплитель не только служит по прямому назначению, но и является основой для лицевого штукатурного слоя. Если утеплитель закреплен некачественно, могут образоваться трещины в отделке, может произойти даже разрушение целых фрагментов. Поэтому фасады, выполненные по этой технологии, требуют постоянного внимания и регулярного ремонта.

Но это не значит, что одна технология более современная, а другая менее — и вентилируемые системы, и «мокрые» фасады обладают высокими теплотехническими характеристиками, обе системы популярны, просто создают разный архитектурный облик зданий и требуют разного подхода в установке и обслуживании.

Какие фасады более долговечны?

Это очень непростой вопрос. Любая система живет столько, сколько запланировано проектом. Долговечность конструкции зависит от долговечности составляющих ее элементов. Если сделали дорогую отделку, вентилируемую систему, но плохо закрепили утеплитель, то уже через полгода потребуется ремонт. А если каждый элемент сделать качественно, то система будет жить столько, сколько предусмотрено. Определяющим будет являться составляющий элемент с минимальным сроком службы — например утеплитель, который через 20 лет потребуется заменить.

Но надо иметь в виду и показатель ремонтопригодности. Например, допущение ошибки для «мокрых» фасадов более критично, чем для вентилируемых — ведь если плохо положили штукатурку, то нельзя будет отремонтировать небольшой участок поверхности здания — только большую площадь. А у вентилируемых можно заменить один элемент, поэтому они более выигрышны в плане ремонтопригодности.

Давайте поговорим об эстетической стороне вопроса — что нравится покупателям новостроек, что сегодня в моде?

В целом по Москве наиболее популярен кирпич, особенно для домов бизнес-класса. Очень востребованы классические материалы — камень (в частности, известняк), клинкерный кирпич. Интересный материал в плане архитектурных возможностей — керамические панели, которые могут быть самых разных конфигураций: плоские, фактурные, с изгибами, с имитацией камня или дерева. Это важно, чтобы получить не плоскую внешнюю отделку, а фактурную, составить интересную конфигурацию фасада.

Применяются и фиброцементные панели. Они представлены в широкой цветовой гамме и фактуре, позволяют получить интересные дизайнерские решения. Однако этот материал в отличие от керамики, способен набирать влагу, что может привести к короблению, деформации панелей. Поэтому важно серьезно относиться к качеству выбираемого материала.

Широко распространены и композитные металлокассеты — алюминиевые композитные панели, которые крепятся на подсистему. Металлокассеты могут шпонироваться натуральными материалами и искусственными материалами, предлагая широкую гамму цветов и фактур. Они давно применяются, и в Московском регионе можно увидеть много зданий с их использованием. Композитные металлокассеты, так же, как и керамические, могут быть различных очертаний для придания пластичной формы фасадов, могут создавать объемные формы, иметь перфорацию. Спектр их применения для декорирования фасадов довольно широкий.

Менее всего сегодня востребован керамогранит — даже при разнообразии цветов и размеров, он весьма скучный и применяется только в бюджетных строениях. На мой взгляд, сегодня мало кто предлагает интересные решения керамогранита по форме, габаритам и цветам.

Кому принадлежат фасады? Имеет ли право владелец квартиры утеплять квартиру снаружи, вешать кондиционеры?

Законодательно квартира и часть общедомового имущества — приквартирные холлы и часть фасада — принадлежат собственникам жилья. За ремонт фасадов, их техническое состояние и внешний облик отвечает служба эксплуатации: либо управляющая компания, либо товарищество собственников — ТСЖ. Но это не значит, что можно вносить изменения в фасады без согласования с государственными службами. Регулирование всех изменений внешнего облика здания находится в ведении государства — точно так же, как и перепланировка: хотя квартира является собственностью жителей, без проекта и согласования с БТИ осуществить перепланировку нельзя.

В Москве фасады находятся в ведении городской службы архитектора, Москомархитектуры, в малых городах — местной администрации и главного архитектора. В его обязанности входит контроль за соблюдением определенных правил — гармонизирован ли внешний вид зданий, вписываются ли они в общий ансамбль, цветовую гамму. Любые действия собственников жилья — будь то установка корзины для кондиционера или надстройка балкона — этими органами четко отслеживается.

При этом для зданий в спальных районах, которые не выходят на главные улицы, на законодательном уровне есть некоторые послабления. Но и там все изменения нужно согласовывать, хотя это мало кто делает. А вот здания в историческом центре, выходящие окнами на главные проспекты — Тверская, Новый Арбат и другие — строго контролируются. Там не то что повесить кондиционер, даже окна просто так поменять нельзя, так как это может изменить рисунок оконных проемов и стать белым пятном на всем фасаде и архитектурном облике здания.

Таким образом, собственность — это одно, но без разрешения никакие изменения жители вносить в архитектурный облик здания не могут, а разрешительная деятельность сосредоточена в руках государства.

Читайте также

«Покупатель уже насытился просторными планировками после «хрущевок» и считает метры»

«Сегодня 25 этажей стали новым стандартом массовой застройки»

Арх Москва 2018: архитектор Никита Маликов против урбаниста Аркадия Гершмана

Дата публикации 10 октября
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия
пользовательского соглашения
Мы в Яндекс.Дзен
Подпишитесь на наш канал: самые актуальные новости о недвижимости
Подписаться на канал
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-М на самых популярных площадках итернета
Канал на Youtube Наш Telegram

Спецпредложения от застройщиков в октябре

Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков