Взаимозачет – одна из популярных услуг на первичном рынке. О том, кто ею пользуется, чем взаимозачет отличается от схемы trade in, и какие варианты взаимозачета самые популярные при покупке квартиры в новостройке, Новострой-М беседовал с Павлом Лепишем, генеральным директором компании «Домус финанс».
Расскажите, пожалуйста, что такое взаимозачет на рынке недвижимости.
Под взаимозачетами вообще подразумевается безналичный расчет между юридическими лицами, своего рода бартер, обмен. На рынке недвижимости он начинал применяться, к примеру, когда застройщики расплачивались с поставщиками стройматериалов квартирами в построенных домах. Но сейчас о взаимозачетах говорят и применительно к физическим лицам, по сути, этот термин заменил принятый раньше «обмен». Правда, на вторичном рынке, когда речь идет об операциях между физическими лицами, по-прежнему говорят об обмене. А вот когда в подобные отношения вступают юридическое и физическое лицо, стали говорить о взаимозачете.
Сегодня 90% взаимозачетов происходит с участием новостроек: человек имеет какое-то жилье, как правило, в старом жилом фоне, хочет продать его и получить новое – современное, чаще всего большей площади. В этом случае он приходит к риэлтору, новостройку которого он хочет купить. Под клиента выбирается и бронируется конкретная квартира, а его старая выставляется на продажу.
Когда квартиру клиента покупают, он получает за нее не деньги. Если есть разница в стоимости старого и нового жилья, возникают и денежные расчеты – доплаты. Причем клиент может как доплачивать сам, так и получать деньги от риэлтора. Когда мы говорим о взаимозачетах, суммы доплат, как правило, укладываются в 200-300 тысяч рублей, но могут быть и значительно больше.
Для кого была создана эта программа? Как давно она существует на рынке?
Программы взаимозачетов активно начали активно предлагаться лет 10 назад с развитием рынка новостроек. А в период кризиса и после него, то есть в последние 3-4 года, стали очень востребованы.
Взаимозачеты предназначены для людей, имеющих какое-то недвижимое имущество, которое они хотят продать, чтобы на полученные деньги приобрести другое. Если клиент выставляет предназначенную к обмену квартиру на продажу через риэлтора, у которого покупается новое жилье, все расчеты упрощаются, для физического лица снижаются расходы на оплату услуг риэлтора. Заинтересованная в продаже своей новостройки компания, может взять минимальную комиссию за продажу старой квартиры клиента.
Как правило, во взаимозачеты включается однотипное имущество: квартиру меняют на квартиру, загородный дом - на загородный дом, но бывают и смешанные сделки, когда в обмен на новостройку включается, скажем, гараж и комната в коммуналке.
В чем основные отличия программы «взаимозачет» от схемы trade in?
Термин trade in пришел на рынок недвижимости с бурным развитием автомобильного рынка, где подобные программы давно уже пользуются спросом. Применительно к авторынку trade in означает, что компания выкупает у владельца старый автомобиль с дисконтом примерно 15% к рыночной стоимости. Взамен клиент получает новое авто, доплачивая разницу в стоимости.
На рынке недвижимости сейчас есть некоторая путаница в терминологии: «взаимозачетом» и trade-in называют одни и те же типы сделок, когда человек приобретает новостройку у риэлтора, а взамен «отдает» свое старое жилье.
На мой взгляд, применять термин trade in более уместно, если риэлтор сразу выкупает старую квартиру клиента, но - повторюсь – по такой схеме на рынке мало кто работает. В случае выкупа квартиры юридическим лицом его риски возрастают, к тому же приходится привлекать средства сторонних (частных) инвесторов, использовать кредитование. Естественно, в таком случае возникает сильный дисконт к рынку (до 15%). На деле риэлторы редко выкупают квартиру клиента, в большинстве случаев она выставляется на продажу.
Мне приходилось слышать, что, как правило, вторичная недвижимость принимается у клиента ниже рыночной стоимости. Так ли это?
Так происходит далеко не всегда. Обычно оценку проводит независимый эксперт, происходит это при клиенте. То есть квартира на вторичке оценивается по рынку. Но при продаже мы стараемся убедить продавца выставить ее с небольшим (до 5%) дисконтом, чтобы она ушла побыстрее. Это в первую очередь в его интересах.
Дело в том, что продажа квартиры на вторичном рынке занимает не меньше двух месяцев, за это время приобретаемая клиентом новостройка существенно поднимается в цене, особенно, если она бронировалась на нулевом цикле. Так что клиенту лучше побыстрее продать свое жилье, а для этого цена должна быть адекватной, в идеале – чуть ниже рынка. Задача риэлтора – правильно сориентировать клиента, по какой цене лучше выставить квартиру. Успех в данном случае зависит в первую очередь от его опыта и знания рынка.
Приведите, пожалуйста, несколько примеров, когда Ваши клиенты приобретали недвижимость с помощью взаимозачета?
Примеров могу привести множество: «Домус финанс» каждый месяц продает квартиры в новостройках по взаимозачету. Есть варианты, когда из одной квартиры в центре Москвы люди разъезжаются в две новостройки за МКАД, бывает, что переезжают из области в Москву с доплатой.
Недавно клиент продавал двухкомнатную квартиру в Ясенево на первом этаже 9-ти этажного панельного дома. Взамен купил «трешку» без отделки площадью 130 кв.м. на 10-м этаже в новом 25-ти этажном доме в 3 км от МКАД в Балашихе. Другой клиент выставил на продажу дорогую квартиру на Таганке, вместо нее приобрел 3 квартиры в новостройках (одну в Москве, две в области) с инвестиционными целями.
Был еще недавно вариант, когда комната в Москве и однокомнатная квартира в Подмосковье были обменены с помощью взаимозачета на «трешку» в Московской области.
Какие варианты сейчас наиболее популярны?
Варианты самые разные, но чаще всего клиенты покупают новостройку большей площади с отделкой взамен старого жилого фонда (до 1990 года постройки) в границах Москвы или ближайших городах Подмосковье.
Часто ли потенциальные покупатели прибегают к программе взаимозачета или это пока еще в новинку для них?
Сейчас уже это происходит довольно часто, Так, в компании «Домус Финанс» до 15% от всех сделок проходит по взаимозачетам. Есть много сложных сделок, когда подключается еще и ипотека – если человек хочет существенно улучшить свои жилищные условия, когда нужно две или даже три квартиры вместо одной, не очень дорогой.
Что бы Вы посоветовали покупателю, который колеблется между выбором: взаимозачет или схема trade in?
Разница между trade in (ранее, это называлось – срочный выкуп квартир) и взаимозачетом, образно говоря, укладывается в формулу «время – деньги». В первом случае покупатель новостройки теряет в цене своей старой квартиры, но продажа ее происходит немедленно. В случае взаимозачета сделка может растянуться на месяцы.
Поэтому, я бы посоветовал исходить именно из этого обстоятельства. Если покупателю торопиться некуда, то можно пожертвовать временем, но продать по рыночной цене (схема «взаимозачет»). Если же жизненные обстоятельства требуют совершения сделки в короткие сроки (например, отъезд за границу) или новый дом уже сдан, и можно сделать ремонт и вселиться до наступления первого сентября, чтобы отдать ребенка сразу в новую школу, - стоит воспользоваться схемой trade in.
Какой прогноз вы бы дали развитию таких программ на рынке недвижимости, как взаимозачет, trade in и др.? Что необходимо изменить, чтобы они стали более востребованы?
Я бы сказал, что они и так востребованы, а со временем таких сделок будет больше. В силу большого количества новостроек, выводимых на рынок ежемесячно, скоро произойдет относительное насыщение рынка, и запросы потребителя качественно изменятся. Покупателей, которые захотят приобрести что-то «с нуля», не имея вообще никакого жилья в собственности, будет становиться меньше.
Но зато будет больше людей, которые захотят и смогут улучшить свои жилищные условия. И такие форматы сделок как взаимозачет станут еще более востребованы. На мой взгляд, обязательно будут развиваться совместные с банками программы по кредитованию, будет востребован комбинированный формат – взаимозачеты в сочетании с ипотекой.
Дата публикации 10 августа 2012
