Елена Кульбикова, первый вице-президент инвестиционно-строительной группы компаний «Премьер», рассказала порталу Novostroy-M.ru о том, как покупателю жилья выбирать надежного застройщика и почему цены на недвижимость вырастут к концу этого года.
Какова, по вашим оценкам, ситуация на строительном рынке Подмосковья в 2016 г.?
Ситуация сейчас, конечно, непростая. Кризис, снизивший доходы населения, серьезно отразился на покупательской способности. Поэтому уменьшилось и количество покупателей, а это способствует увеличению конкуренции за каждого покупателя среди девелоперов. Как следствие – проседание цен, более лояльные скидочные программы и рассрочка, увеличение объемов рекламы. Все эти действия в той или иной степени повлияли на доходность девелоперов. Известны случаи ухода даже крупных игроков с рынка Московской области. Кроме того, после инвестиционного бума конца 2014 года, когда квартиры скупались частными инвесторами, что называется, «на корню», сейчас на рынок вышел большой объем этих инвестиционных квартир. И девелоперам приходится конкурировать со своими же бывшими покупателями. Среди конкурентов сейчас, не так явно, но все более ощутим банковский сектор, который ведет борьбу за финансы населения, обещая повышение ставок по вкладам, другие льготные продукты. Заявления ведущих финансистов страны снизить ставки по ипотечным займам также «воздерживают» покупателей. Все эти факторы привели к тому, что по сравнению с 2014 годом спрос упал в разы, и квартиры сейчас продаются во многих проектах ниже себестоимости.
Группе компаний «Премьер» в июне исполнилось 10 лет, за эти годы мы привыкли к колебаниям рынка и ситуация, которая сейчас происходит, для нас не кризисная, а, скорее, рабочая. Мы понимаем, что преодоление кризисных явлений не столько в повышении цен, сколько в совершенствовании технологий, правильно выстроенной работе с покупателем, формировании тех условий покупки, которые наиболее удобны сегодня для наших клиентов, и взаимовыгодных схемах работы с финансовыми организациями.
Еще в начале кризиса эксперты прогнозировали банкротство небольших компаний. В последнее время мы часто видим примеры, когда застройщик не может выполнять обязательства перед дольщиками. В чем причина таких ситуаций?
Во всех сферах экономики первыми с рынка уходят дилетанты и случайные игроки. И я соглашусь с прогнозами коллег о банкротстве небольших компаний: цена квадратного метра в большинстве проектов опустилась ниже себестоимости. По сегодняшним ценам продавать жилье могут позволить себе только крупные игроки рынка, у которых в активе – большой и интересный для покупателей портфель объектов. За счет них застройщики выживают и ведут текущие проекты. Если застройщик некрупный или неискушенный рынком новичок, то он долго конкуренции не выдержит, а о резком повышении спроса говорить пока не приходится.
Что защищает покупателя от недобросовестных застройщиков или их банкротства?
Покупателей жилья защищает 214-ФЗ, если девелопер по какой-то причине нарушает обязательства. Застройщик обязан выплачивать неустойки и возмещать убытки. Сейчас работа над изменениями в законодательство продолжается, и это, безусловно, определенные шаги к стабилизации рынка.
Помимо этого, российское правительство работает над созданием федерального фонда, альтернативы Агентству страхования вкладов. Он также поможет покупателю в ситуации, если застройщик не реализует проект, как планировалось. Таким образом, человек сможет, как минимум получить обратно свои деньги, а как максимум – квадратные метры, за которые он заплатил и на которых планировал жить.
То есть компенсационный фонд поможет решить многие вопросы, связанные с дольщиками?
Да, я считаю именно так, это работающий механизм. Однако, к сожалению, компенсационный фонд, выступающий неким гарантом, в то же время будет для простого обывателя представляться так: «я куплю жилье по прежней цене, но со 100% гарантией, которую мне предоставляет государство, так что я без денег не останусь». В действительности не все так однозначно. Как только теряется риск, сразу снижается доходность. Поэтому, как только возникает фонд, я уверена, количество обманутых дольщиков в разы уменьшится, но при этом пропадет естественная здоровая конкуренция, которая сейчас существует на рынке. Появление государственного регулятора, серьезно ограничивающего рыночную конкуренцию, может повлиять на конечную стоимость квадратного метра и развитие рыночных отношений.
Как вы советуете выбирать надежного застройщика, на что обратить внимание?
При заключении договора долевого участия вы становитесь соинвестором. Не просто приобретаете жилье, а становитесь партнером застройщика, поэтому необходимо внимательно оценивать инвестиционную привлекательность проекта: локацию (близость и доступность транспортных магистралей, окружение), квартирографию (какие проектируются квартиры, в каком объеме, каких площадей и конфигураций), с применением каких материалов строится дом, какова его архитектура и инфраструктура. Нужно четко понимать, что вы приобретаете жилье в ликвидном месте, каков потенциал роста этого района, и текущая цена - далеко не единственный фактор, играющий здесь решающую роль. Демпинговые цены должны настораживать, они характерны для компаний, имеющих серьезные и часто «неизлечимые» проблемы.
Один из основных показателей того, что объект будет достроен, это финансирование проекта крупным банком. Банки серьезно и профессионально подходят к проверке застройщиков, их решениям о финансировании проекта стоит доверять.
В СМИ постоянно декларируется, что максимальные гарантии покупателям дает договор долевого участия (ДДУ), но люди по-прежнему покупают жилье по схеме жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Что вы думаете об этом?
Наша компания работает только по ДДУ. Однако, ЖСК вполне легитимен как способ приобретения жилья, так как в 214-ФЗ закреплена такая схема взаимодействия застройщика и покупателя. Если застройщик не мошенник и у него есть финансы, совесть и планы на будущее, то не имеет существенного значения, как будет называться форма сотрудничества с покупателем: ЖСК или ДДУ. Все отношения регламентируется законом РФ.
Какие коррективы внес кризис в работу ГК «Премьер»? Чего вы ожидаете от будущего?
Наша маркетинговая служба серьезно и детально изучает ситуацию на рынке, прошлые годы и проекты конкурентов. Мы анализируем динамику продаж и это, конечно, самый важный показатель: кто, что и как продал, собираем позитивный опыт конкурентов, учимся на их ошибках и просчетах. По результатам делаем выводы. Спрос упал, покупатель стал более требовательным. Например, мы уже не рассматриваем строительство объектов, удаленных более чем на 20 км от Москвы.
Сейчас мы работаем на грани рентабельности. Тем не менее, понимаем, к этому идет рынок, и макроэкономические тенденции тому подтверждение, что осенью повышение цен неизбежно. Это связано с необходимостью – резервным фондом, исчерпанном в этом году даже у самых крупных застройщиков, подорожавшими стройматериалами и энергоресурсами. Даже если мы потеряем в объемах, вынуждены будем выставлять квартиры не ниже себестоимости. Поэтому, если вы планируете купить квартиру, то имеет смысл поспешить.
Дата публикации 24 июня 2016
