В 2014 году ГК «Пионер» стала генеральным партнером форума лидеров рынка недвижимости RREF, который состоится 20-23 марта в Центральном доме художника. Генеральный директор направления «Москва» ГК «Пионер» Олег Сорока рассказал порталу Novostroy-M.ru о рынке апартаментов и инвестировании в данный сегмент новостроек Московского региона.
Вы занимаетесь строительством и продажей не только квартир, но и апартаментов. Какое, на ваш взгляд, будущее у этого формата недвижимости в Москве?
Формат апартаментов в Москве продолжает развиваться высокими темпами. Уже сейчас доля данного сегмента на первичном рынке недвижимости (предназначенной для проживания) превышает 25%. К концу 2014 г. следует ожидать увеличения этого показателя.
По качеству предлагаемого продукта комплексы апартаментов следует разделить на две категории: «голые» квадратные метры без отделки и чаще всего без сервисных услуг и готовый качественный продукт – полностью оборудованные апартаменты с отделкой, мебелью, бытовой техникой. Комплексы второго типа обычно эксплуатируются профессиональной управляющей компанией, предлагающей комплекс дополнительных сервисных услуг. При заключении соответствующего договора УК может взять на себя функцию сдачи апартаментов в аренду – в результате собственник просто получает доход, даже не имея каких-либо навыков управления недвижимостью.
Комплексы апартаментов, предлагающие покупателю готовый продукт, имеют наибольшую перспективу на рынке недвижимости. Их преимуществами являются единая концепция проекта и профессиональный подход к эксплуатации недвижимости, что позволяет впоследствии обеспечить им высокий спрос на рынке аренды.
Могли бы вы рассказать, чем отличаются покупатели квартир от покупателей апартаментов в комфорт-классе по возрасту, семейному положению, целям?
Сервисные апартаменты в апарт-отеле YE’S, в первую очередь, позиционируются как инвестиционный продукт. Учитывая бюджет покупки апартаментов – от 4,5 млн руб., покупателями являются как профессиональные инвесторы, приобретающие пул апартаментов, так и широкая целевая аудитория непрофессиональных инвесторов. К последней категории относятся как семьи, так и молодые люди, имеющие свободные финансовые средства и рассчитывающие на надежные вложения в качественную доходную недвижимость. Наличие профессиональной управляющей компании позволяет непрофессиональному инвестору получать стабильный доход без необходимости личного участия в процессе управления имуществом (от привлечения арендаторов до контроля сохранности недвижимости).
Некоторые покупатели апартаментов планируют проживать в них самостоятельно или еще не определились с итоговым использованием. Доля таких клиентов невысока. Чаще всего это молодые люди или пары без детей.
Ждете ли вы всплеска или, наоборот, спада активности покупателей новостроек в Москве в 2014 году?
На показатели спроса в сегменте новостроек комфорт-класса в 2014 г. сильное влияние будет оказывать дальнейшая динамика курсов доллара и евро, а также основные макроэкономические показатели. В сложившейся ситуации в условиях низкого горизонта прогнозирования и ограниченного количества инструментов инвестирования часть целевой аудитории (преимущественно инвесторы) проявят более высокий интерес к первичному рынку жилья Москвы. С другой стороны, покупатели, планирующие приобретать квартиру для собственного проживания, могут выбрать разные стратегии поведения: а) оперативно приобрести квартиру, если она уже выбрана и на руках есть необходимая сумма или согласованный кредит или б) отложить покупку квартиры до стабилизации ситуации с национальной валютой.
Насколько популярны инвестиции в новостройки сегодня? Сколько частный инвестор может заработать на новостройке при сегодняшнем состоянии рынка?
Новостройки Москвы продолжают оставаться актуальным продуктом инвестирования. Однако доля инвесторов в зависимости от характеристик проекта и ценовой политики девелопера может отличаться. Практика продаж показывает, что более привлекательными для инвестирования являются специализированные объекты недвижимости, ориентированные на получение дохода. В первую очередь это сервисные апартаменты, полностью готовые к эксплуатации и приносящие доход сразу после завершения строительства. Доходность таких апартаментов (соотношение ежегодной чистой прибыли к затратам на покупку, обустройство недвижимости и услуги УК) превышает 7,5%. Для сравнения – доходность от сдачи в аренду квартиры в московской новостройке комфорт- или бизнес-класса составляет в среднем 5,5-6%.
Какими знаниями должен обладать человек, который собирается вложить средства в новостройку в инвестиционных целях?
Краткосрочные инвестиции на первичном рынке недвижимости Москвы, предполагающие покупку квартиры на начальной стадии строительства и продажу после ввода жилого комплекса в эксплуатацию, требуют профессиональных знаний и опыта. Следует учесть, что такие операции не лишены определенного риска. С другой стороны, долгосрочные инвестиции менее рискованные, однако и менее прибыльные. Для непрофессиональных инвесторов покупка сервисных апартаментов в апарт-отеле YE’S позволяет успешно сочетать низкие риски и привлекательную доходность.
Дата публикации 11 марта 2014
