«Для развития промзон необходим пересмотр процедуры взаимодействия девелопера с городскими властями»

Первый заместитель директора компании «Монтажспецстрой» (ГК Rossmils) Олег Пучков рассказал порталу Novostroy-M.ru о том, что необходимо для развития редевелопмента московских промзон, и какую недвижимость лучше строить на данных территориях.

Каковы, на ваш взгляд, главные проблемы при застройке жильем территорий бывших промзон в Москве? Как их возможно решить в рамках действующего законодательства?

Есть три основных типа проблем, с которыми сталкивается застройщик при редевелопменте крупной промзоны. Во-первых, изменение категории назначения земли. Процесс этот очень дорогостоящий и длительный. Финансовая и юридическая нагрузка, возлагающаяся на девелопера при больших объемах, подобных ЗИЛу, Серпу и Молоту или АЗЛК настолько высока, что в последующем реализация нового жилья там может стать просто невыгодной. Также существует сопутствующая сложность - взаимоотношения с существующими собственниками отдельных зданий и сооружений на территории. Вопрос даже не столько юридического характера, сколько общего стратегического взаимодействия – собственники не всегда готовы к новшествам, поэтому изменения даются нелегко.

Во-вторых, проблема кроется и в расположении промзон, а также в их транспортной доступности. Транспортная инфраструктура в районе таких объектов в Москве и без того достаточно перегружена, и любые дополнительные потоки серьезно усугубят ситуацию. Нужна тщательная проработка и разведение транспортных потоков, как внутри самого района, так и на всех прилегающих территориях.

И в-третьих, земли под промышленными объектами достаточно глубоко пропитаны всевозможными ядовитыми веществами, и вопрос рекультивации здесь стоит очень остро. Между тем, это очень дорогой и долгий процесс.

Решения данных проблем, конечно же, существуют, однако в рамках действующего законодательства и особенностей взаимоотношений «город-девелопер» сложностей много больше.

На мой взгляд, решением должно стать более открытое и оперативное сотрудничество власти с застройщиком. Кроме того, некоторые вопросы, которые являются приоритетными для развития территории, городу стоит взять на себя. Речь в первую очередь о разработке градостроительной концепции, в том числе транспортной составляющей района – если все затраты лежат на девелопере и инвесторе, то обязательно произойдет конфликт интересов. То, что нужно городу, просто не по карману застройщику.

Отдельное внимание стоит уделить транспортной инфраструктуре. Возможно, нужны новые виды общественного транспорта, поскольку само строительство дополнительной инфраструктуры по окраинам промзон зачастую невозможно. Стоит также уделить внимание железнодорожным видам транспорта, поскольку все промзоны имеют железнодорожные подъезды. В некоторых из них можно развивать водный транспорт.

По части экологической ситуации, на мой взгляд, вмешательство города просто необходимо. Недопустимо чтобы у жильцов возникали проблемы со здоровьем в результате недостаточной очистки территорий. Например, при разработке проекта в Марьино город полностью взял на себя работы по очистке и рекультивации земель и предлагал девелоперам уже готовую площадку. Я думаю, что именно это верный подход с точки зрения взаимовыгодного сотрудничества при соблюдении интересов всех сторон.

Что, на ваш взгляд, пользуется и будет пользоваться спросом у покупателей на территории бывших промзон?

Основным трендом является комплексная застройка, создание административно-жилого микрорайона с необходимой инфраструктурой. Возвращаясь к вопросу о транспортной доступности, в случае комплексной застройки с различными составляющими в виде коммерческой и жилой недвижимости есть возможность разбивать потоки. Эти микрорайоны должны стать в некотором роде самодостаточными, как например ММДЦ «Москва-сити».

Очень популярным также является возведение апартаментов, что наиболее уместно на территориях бывших промзон. Это значительно удешевляет процесс перевода земель, кроме того, спрос на такую недвижимость достаточно устойчивый. Однако так как московские власти недовольны тем, что апарт-комплексы не имеют социальной инфраструктуры, сейчас ситуация на этом рынке очень непростая. Доработка законодательной базы в этом сегменте, на мой взгляд, необходима, и такой класс недвижимости как апартаменты должен быть ключевым при разработке концепций бывших промзон.

Как редевелопмент промзон повлияет на увеличение плотности населения в данных локациях? Какие преимущества получат местные жители?

В качестве плюсов можно отметить развитие инфраструктуры, однако низкая транспортная доступность будет какое-то время превалировать над всеми преимуществами. Именно с целью контроля плотности следует предусматривать разнородную застройку. На территории промзон должны присутствовать объекты жилого, административного, офисного и торгового назначения.

В каждом конкретном случае эффект от развития промзон разный – где-то улучшается экологическая или криминогенная обстановка, где-то развивается социальная инфраструктура. В каких-то случаях, наоборот, увеличивается нагрузка на транспортную систему и существующие социальные объекты.

Есть ли сведения, какова экологическая ситуация в промзонах Москвы? Как часто делаются замеры состояния почв и т.д.?

Все замеры и исследования по части экологической ситуации должны проводиться и проводятся департаментом природопользования города. Экологическое состояние и его влияние на жизнедеятельность горожан является прямой ответственностью столичных властей.

Состояние экологии в бывших промзонах с одной стороны довольно различно, однако с другой стороны очевидно, что грунт абсолютно не пригоден для использования. Промышленное производство активно использовало в процессе работы такие химические вещества как ртуть, фосфор, различного рода сплавы тяжелых металлов, радиоактивные элементы и т. д.

В качестве заключения:

Трансформация промзон - процесс сложный, долгий и дорогостоящий. Никакому девелоперу и инвестору в одиночку не справиться с этим так, чтобы результат устраивал все заинтересованные стороны. Поэтому для развития данного направления, на мой взгляд, необходим пересмотр процедуры взаимодействия с городскими властями, разделение зон ответственности и затратных статей. Также немаловажным фактором является исключение никому не нужных бюрократических проволочек, которые способны убить любой даже самый гениальный проект. Именно так случилось с проектом «Парк сити», который несмотря на продуманность и грандиозность так и не был реализован из-за долгих рассмотрений по каждому вопросу.

Таким образом, оперативность городских властей и двусторонняя связь в сочетании с качественной доработкой нормативной базы является камнем преткновения, и разрешение этой ситуации определенно станет катализатором для развития и качественного улучшения города в целом.