Надежда Коркка, генеральный директор компании «Бон Тон», рассказала порталу Novostroy-M.ru о том, есть ли предпосылки для снижения цен на квартиры в новостройках, что будет с ипотекой после отмены господдержки, а также чем грозят застройщикам и покупателям поправки в 214-ФЗ.
Надежда, какие основные тренды 2015 года вы бы выделили?
Основное направление нашей компании – это продажа новостроек эконом- и комфорт-класса. В 2015 году мы полностью перепрофилировались, ранее занимались в основном элитной недвижимостью, но вот те самые тренды, которые мы наблюдали в 2015 году, заставили нас сменить ориентацию работы. Итак, давайте поговорим о них поподробнее.
Безусловно, 2015 год внес в рынок недвижимости значительные коррективы. Мы живем в новой экономической реальности, и говорить о том, что на рынке недвижимости это никак не отразилось, было бы глупо. Безусловно, под эту новую реальность надо подстраиваться и девелоперам, и риелторам, нужно учиться продавать совершенно иначе. Прошли те времена, когда покупатели выстраивались к нам в очередь, теперь все должны учиться работать по-другому.
Тем не менее, кризис - это всегда время возможностей. И рынок жив, он был жив и в прошлом году, и сейчас. На мой взгляд, покупатели сегодня получили уникальную возможность приобрести качественное жилье по доступным ценам, и многие этой возможностью пользуются.
Если говорить о спросе, то в прошлом году мы наблюдали тенденцию смещения в сторону недорогих предложений, а бюджет покупки снизился примерно на 30%. Также спрос переориентировался в сторону московских новостроек. Это отчасти вызвано вышедшими новыми недорогими предложениями на рынок «старой» Москвы от ТТК до МКАД. Доля продаж по объектам в этой локации увеличилась более чем на 20%. Однако, если говорить о проектах в пределах ТТК, то такое понятие, как «локальный спрос» размазывается - сегодня покупатель рассматривает всю Москву и все ближнее Подмосковье.
Существенно выросла доля ипотечных сделок, конечно, за счет государственного субсидирования. Среди причин также снижение платежеспособного спроса. На сегодняшний день около 70% сделок заключается с использованием ипотечного кредитования, а в некоторых проектах эта доля достигает 85% и даже 90%.
Примерно вдвое наблюдается снижение покупок в инвестиционных целях. Если три года назад инвесторов на рынке новостроек было около 30%, то сегодня не более 15%. Увеличился спрос на готовое жилье, почти 50% всех сделок сегодня совершается в жилых комплексах, которые находятся на заключительных этапах строительства, и лишь около 10% в проектах на этапе котлована.
Бесспорно, увеличился срок принятия решения о покупке – до 3-х месяцев, что ранее было совершенно немыслимо для рынка новостроек, потому что цена постоянно росла. Раньше всегда на вторичном рынке срок принятия решения был дольше, потому что была заявлена определенная цена на квартиру, и люди просто выбирали из нескольких вариантов. На первичном рынке же все решения принимались довольно быстро – от недели до трех, максимум до месяца. Сейчас таких темпов роста цен нет, поэтому покупатель по рынку ходит долго, плюс предложение значительно выросло – есть из чего выбрать. Клиенты стали гораздо более разборчивыми и требовательными, они ищут максимально выгодное для себя предложение, т.е. наиболее качественное, но по минимальной цене.
Теперь что касается предложения. Безусловно, девелоперы стараются подстроиться под новые требования покупателей, они уменьшают среднюю площадь квартир, чтобы сократить бюджет покупки. Новостройки комфорт-класса перетягивают на себя характеристики бизнес-класса, т.е. зачастую мы можем видеть новые проекты, заявленные в комфорт-классе, но это монолитные домостроения с подземными паркингами и интересной архитектурой, с продуманными и благоустроенными домовыми территориями с социальной инфраструктурой в рамках первой очереди строительства. В общем, девелоперы сегодня стараются сделать свои проекты интересными.
Ну, и конечно, основной момент – это небывалое увеличение объема предложения. В течение 2015 года объем предложения увеличился более чем на 50%. Из них 18,5% - это прирост только за последний квартал минувшего года.
Вы сказали, что темпы роста цен замедлились. Можно ли говорить о снижении цен на квартиры в некоторых проектах?
Можно говорить о том, что некоторые девелоперы, здесь важно подчеркнуть именно слово некоторые, снижают цены в строящихся проектах. Однако прямого снижения стоимости жилья нет, скорее, оно выражено в акциях и спецпредложениях. И, естественно, наибольший дисконт предоставляется в тех проектах, которые не продуманны, неликвидные и неинтересны покупателю, либо цена в них была изначально сильно завышена по отношению к рынку.
То есть тенденции падения цен пока еще не наблюдается на рынке новостроек?
Нет, такой тенденции на рынке нового жилья нет, говорить о резком снижении цен на квартиры нельзя. Дело в том, что на сегодняшний день те цены, которые заявлены на рынке строящегося жилья, и так обеспечивают невысокую прибыль застройщикам, то есть падать до себестоимости и уходить в минус, конечно, никто не будет. Поэтому какого-то резкого падения рублевых цен не прогнозируется, и не может быть на рынке. Нужно отметить дополнительно тот факт, что цены стали более привязаны к стадии строительства ЖК и, естественно, в разрезе отдельного проекта будут отличаться на 25-30% на этапах котлована и ГК.
Вы обмолвились об ипотеке на рынке новостроек. Не секрет, что со дня на день закончится действие программы по субсидированию ипотечной ставки. Что будет с рынком?
Во-первых, хотелось бы отметить, что вероятность продления программы все-таки существует. В Минстрое об этом заявили 20 января, в частности, господин Мень сказал, что такой вариант рассматривается. Скорее всего, программа не останется в том виде, в котором она существует, но мы очень рассчитываем на то, что государство продолжит помогать строительной отрасли, которая еще не готова самостоятельно выживать. К тому же строительство является определенным локомотивом экономики страны в целом. Очень многие говорят сейчас о том, что в том виде, в котором программа есть сейчас, она уже неэффективна, исчерпала себя, поэтому рассматриваются и другие варианты, например, по субсидированию первого взноса.
Уже сегодня на фоне этих новостей об отмене программы льготной ипотеки мы наблюдаем интерес со стороны покупателей. Можно говорить, что вырос он на 25-30%, и в феврале эта тенденция продлится. Говоря интерес, я имею в виду звонки и посещения людьми офисов продаж.
Но в случае, если программу все-таки отменят, существует 2 варианта развития событий. Во-первых, важно понимать, какая будет ключевая ставка. Если она останется на текущем уровне или будет немного снижена, то банки смогут кредитовать население под 13-14%, что, скажем так, ниже психологического барьера покупателя. Конечно, спрос на ипотеку упадет, но не в катастрофических масштабах.
Более того, часть застройщиков, скорее всего, будут самостоятельно субсидировать 1-2% в рамках совместных программ с банками и, таким образом, предоставлять покупателям кредит со ставкой 12%, т.е. удерживать именно эту ставку на своих проектах.
Если ключевая ставка подрастет, то тогда, с большой долей вероятности, мы будем наблюдать на рынке ту же ситуацию, какую мы наблюдали в начале 2015 года. Это существенное снижение количества сделок в целом по рынку и практически их полное отсутствие по ипотеке. Это наихудший сценарий, который хотелось бы избежать.
В прошлом году рынок был парализован, и люди не брали кредиты, значит, ипотека под 14% все же уже становится неподъемна?
В прошлом году ставка в этом время была выше, чем 14%. Когда это все случилось, ставка была порядка 16-17%. Под 13-14% до программы по субсидированию ставки люди брали кредиты.
Надежда, а длительные рассрочки? Стоит ли девелоперам продумывать такие программы или все же рассрочка – не альтернатива ипотеке?
Нет, это, безусловно, не альтернатива ипотеке. Более того, у нас очень мало на рынке компаний, которые могут предложить покупателям длительные программы рассрочек на 5-10 лет, к тому же это совершенно невыгодно девелоперам. А рассрочка на 2-3 года не может являться альтернативой ипотеке из-за очень высокого ежемесячного платежа.
Хотелось услышать ваше мнение об изменениях в 214-ФЗ. Чиновники намерены серьезно ужесточить ответственность девелоперов. Как вы смотрите на эти поправки? Нужны ли они закону, который уже 10 лет работает?
Если поправки, которые заявлены, будут приняты в полном объеме, то количество застройщиков на рынке, безусловно, сократится. Возможно, девелоперы начнут объединяться, чтобы выжить в новых условиях. В целом же, ситуацию с этими поправками можно описать «хотят сделать, как лучше, а получится, как всегда». Далеко не факт, что нововведения положительно отразятся на рынке. Понятно, что чиновники намерены защитить дольщиков, но в итоге модернизация 214-ФЗ может привести к монополизации рынка.
Сегодня основные вопросы: что примут, и как будут контролировать исполнение закона? Просто принять закон недостаточно, надо еще посмотреть, как он будет работать, как будет выполняться контроль за его исполнением. Поэтому пока сложно давать точную оценку этой ситуации, но однозначно можно говорить о том, что если поправки примут в том виде, в каком они заявлены, то модернизация приведет к монополизации рынка и снижению уровня конкуренции между застройщиками. Это, в свою очередь, приведет к росту цен на жилье, и вряд ли хорошо отразится на покупателях.
Среди поправок еще есть пункт о том, чтобы сделать банки участником цепочки «застройщик-дольщик». Надо ли привлекать банки?
А за счет чего в этом случае застройщики будут строить? Ведь закон об участии в долевом строительстве и был принят, чтобы максимально защитить дольщиков, чтобы застройщики имели возможность целевого использования этих средств, т.е. заключили договор с человеком, взяли у него деньги и направили их на строительство конкретного жилого объекта.
Если оставлять деньги на расчетных счетах в банках, остается вопрос – за счет чего застройщики будут возводить дома? Доступного проектного финансирования, к сожалению, на сегодняшний день у нас в стране не существует, и за месяц-два его не создадут, а строить на кредитные средства – это очень дорого, и ни на чем, кроме как на существенном повышении стоимости квадратного метра это не отразиться.
Что бы вы сейчас посоветовали человеку, думающему, покупать квартиру в новостройке или подождать?
Если человек присматривает квартиру для собственного проживания, то однозначно покупать. Сейчас рынок находится на, скажем так, ценовом дне, поэтому на данный момент покупка будет выгодной. Если человек хочет купить жилье в кредит и не рассматривает никакой другой для себя возможности, тоже нужно покупать сейчас. Неизвестно, будет ли продлена программа льготной ипотеки или нет, а сегодня еще можно взять кредит по ставке до 12%. После отмены этой программы такую ставку смогут предложить небольшое количество девелоперов, а это сильно ограничит количество объектов для выбора.
Имеет смысл покупать квартиру, если человек нацелен на долгосрочные вложения. Сегодня речь уже не идет о краткосрочных вложениях, как раньше, когда покупали и через год продавали, получив прибыль. Такая схема уже не работает. Но для долгосрочных инвестиций с целью сохранения денег это разумно. Например, если у человека есть накопления, но он не умеет играть на бирже, или не уверен, что в какой-то бизнес надо вкладывать эти деньги, и в то же время он не хочет, чтобы эти средства «съела» инфляция, то надо покупать - недвижимость всегда отыгрывает свои позиции, вопрос только во времени. Поэтому для долгосрочного инвестирования сейчас имеет смысл приобретать жилье.
И, наверное, если приобретать, то в готовой новостройке или в проекте, который находится на финальной стадии?
Не обязательно. Сегодня просто нужно очень внимательно подходить к выбору проекта. Смотреть на застройщика, на его репутацию. То есть на котловане покупать можно, просто более внимательно подойти к выбору ЖК. Все равно на начальном этапе строительства покупать сегодня дешевле. Я уже упоминала, что спрос сильно сместился в сторону Москвы, т.к. в рамках одного и того же бюджета можно сегодня купить квартиру на котловане рядом с ТТК или на завершающей стадии, но в городах-спутниках Московской области. Люди решают по-разному: для кого-то важно, что ЖК почти достроен, а для кого-то в приоритете локация, то, что проект находится ближе к центру.
Пару слов об апартаментах. Что сегодня с этим сегментом?
Рынок апартаментов я бы разделила на две части. Если говорить о локации между ТТК и МКАД, то с учетом того объема предложения, особенно которое вышло на рынок в 2015 году, апартаменты проигрывают. Тут люди делают выбор в сторону квартир. Не нужно повторять недостатки апартаментов: отсутствие постоянной регистрации, налогообложение, зачастую нет инфраструктуры. При таком большом альтернативном предложении жилой недвижимости, люди, конечно, принимают решение купить квартиру.
Но говоря об этом сегменте, отдельно стоит отметить ЦАО. Там практически нет предложения в новостройках комфорт-класса, только «элитка». Там спрос на апартаменты есть, и он не упадет. Я думаю, в этой части Москвы апартаменты будут развиваться и дальше.
Надежда, как вы в целом смотрите на развитие рынка новостроек Московского региона в этом году? Какой прогноз вы бы дали – позитивный, негативный, нейтральный?
Дело в том, что очень много факторов играют роль, поэтому сказать однозначно сложно. Сейчас различных экспертов спрашивают, какой будет цена на нефть, курс рубля и даже пытаются на основе этих ответов что-то проецировать, но очевидно, что дать по-настоящему серьезный прогноз сегодня не в состоянии никто.
Точно такая же ситуация обстоит и с рынком недвижимости, на него влияют экономическая, политическая ситуации, будут играть роль и любые нововведения, в том числе касательно 214-ФЗ, а также прекращение работы различных программ, я конечно же, сейчас имею в виду в первую очередь программу по госсубсидированию ипотеки.
Точно могу сказать, что ниже себестоимости продавать жилье девелоперы не будут, это прямой путь к банкротству, так рынок работать не сможет. Поэтому если снижение цен в среднем и будет по рынку, то максимум до 10% в рублевом эквиваленте, ниже уже снижать некуда.
Дата публикации 03 февраля 2016
