Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», рассказал порталу Novostroy-M.ru о новых правилах расчета и получения налогового вычета при покупке квартиры в новостройке, в том числе при приобретении жилья в кредит.
В 2016 г. подать документы на оформление налогового вычета может не один супруг, а оба. Таким образом, сумма вычета увеличивается в два раза. Речь идет о случаях, когда квартира в долевой собственности? Важно ли, на кого оформляется право собственности?
Действительно, теперь любой из супругов вправе получить имущественный налоговый вычет на приобретение квартиры в новостройке, и предельный ИНВ для каждого из супругов равен 2 млн рублей. Если между супругами не заключался брачный договор, устанавливающий иные правила, то квартира поступает по закону в их общую совместную собственность. При этом размер налогового вычета, на который каждый из супругов вправе претендовать, может быть определен на основании их совместного заявления о распределении между ними общей суммы расходов на приобретение такого объекта недвижимости.
Расскажите о налоговом вычете для супругов в целом - какие там есть особенности?
Каждый из супругов имеет право на имущественный налоговый вычет, если квартира в новостройке приобреталась в период брака за счет общего имущества супругов, но не более установленной законом предельной суммы (2 млн руб.) Если квартиру у застройщика приобрел только один из супругов, но за счет общего имущества, и нет брачного договора, то по закону второй супруг также имеет право на налоговый вычет, а также право на государственную регистрацию права совместной собственности на квартиру после ввода здания в эксплуатацию. Согласно недавним разъяснениям Минфина РФ, не допускается перераспределение права на вычет между супругами. То есть супруг, получающий доход, облагаемый по ставке 13 процентов, не вправе получить имущественный налоговый вычет за супруга, у которого дохода, облагаемого по ставке 13 процентов, нет.
Еще одно новшество - ограничение на получение налогового вычета действует не по количеству объектов недвижимого имущества, а по сумме – 2 млн рублей. Для покупателей недвижимости это плюс? Как в данном случае рассчитывается вычет, если сделок несколько?
Если сделок, на основании которых налогоплательщик приобретает квартиры в новостройках, несколько, то он имеет право на налоговый вычет, пока сумма сделок не превысит предельный размер вычета, установленный законодателем в размере 2 млн рублей. Впрочем, в Московском регионе такие случаи пока редкость, поскольку цена одной квартиры на рынке новостроек редко когда бывает ниже 2 млн рублей. Однако отдельные прецеденты есть. Если цена договора участия в долевом строительстве ниже 2 млн рублей, например, составляет 1,7 млн рублей, то вычет по оставшимся 300 тыс. рублей не делается, а как бы «резервируется» за налогоплательщиком до следующей сделки. То есть, при покупке другой квартиры, он вправе будет его применить в отношении «зарезервированных» 300 тыс. рублей, но не более того.
Если в период покупки квартиры у человека не было работы, он сможет в будущем получить налоговый вычет?
Если человек долгое время не работал, например, находился три года в декретном отпуске по уходу за ребенком, он может не иметь налогооблагаемых доходов, за счет которых можно было бы сделать налоговый вычет. В этом случае налогоплательщик сохраняет право на налоговый вычет вне зависимости от фактической даты приобретения права на жилье. Однако в случае его обращения в период декретного отпуска в налоговый орган по вопросу получения вычета налоговый орган может ему отказать в предоставлении вычета в данном конкретном налоговом периоде с мотивировкой, что вычет будет предоставлен в другом налоговом периоде, когда у заявителя появятся соответствующие доходы, из которых может быть сделан вычет.
В случае использования материнского капитала для покупки квартиры или по программе «Военная ипотека» как рассчитывается налоговый вычет?
Денежные средства, предоставляемые долевому инвестору по различным социальным государственным программам, не учитываются при предоставлении имущественного налогового вычета. В этом случае имущественный налоговый вычет рассчитывается с суммы частных инвестиций налогоплательщика в строящееся жилье без учета доли финансирования со стороны государства.
Если квартира приобретается в ипотеку, как рассчитывается налоговый вычет?
В случае покупки квартиры в новостройке за счет средств ипотечного кредита долевой инвестор помимо имущественного налогового вычета в размере 2 млн руб. на покупку квартиры имеет право на предоставление имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных инвестором расходов на погашение процентов по ипотечному кредиту. При этом предельная сумма налогового вычета по уплаченным процентам составляет 3 млн рублей. Инвестору потребуется кроме договора участия в долевом строительстве и платежных документов, подтверждающих его оплату за счет кредита банка, также предоставить в налоговый орган кредитный договор и доказательства оплаты процентов банку.
Если квартира покупается в ипотеку, то при расчете вычета как-то надо разграничить деньги банка от денег покупателя - как это происходит?
Обычно сумма ипотечного кредита, направляемая застройщику в счет оплаты квартиры в новостройке, указывается в кредитном договоре между банком и инвестором. Кроме того, такая оговорка может быть сделана в договоре между застройщиком и инвестором.
Можно ли получить вычет только после того, как полностью рассчитаешься с банком?
Предоставление имущественного налогового вычета не привязано к факту исполнения обязательств должника перед банком. Поэтому долевой инвестор вправе получить имущественный налоговый вычет с того момента, когда у него на руках будут все необходимые для этого документы, а именно: договор участия в долевом строительстве и передаточный акт, подписанный сторонами, доказательства оплаты цены договора участия в долевом строительстве застройщику (платежные документы). Если для целей финансирования привлекался ипотечный кредит и заявление подается по вычету на оплаченные проценты по ипотечному кредиту, то в дополнение к этому у налогоплательщика должен быть кредитный договор с банком и доказательства оплаты процентов банку.
Что посоветуете - получать вычет (если покупал в ипотеку) через налоговую инспекцию или через работодателя?
Решение зависит от предпочтений конкретного человека. При получении вычета в инспекции с дохода налогоплательщика в течение года будут производиться отчисления в размере 13 процентов, а по окончании налогового периода их можно вернуть единовременно всей суммой после подачи налоговой декларации и комплекта подтверждающих документов. Собственник может получить вычет за тот налоговый период, в котором у него были доходы, облагаемые по ставке 13 процентов. Если размер дохода физического лица не позволяет использовать вычет полностью в текущем году, то его остаток можно перенести на последующие годы. Законодатель предоставляет налогоплательщику право получить вычет через работодателя. В этом случае получение вычета представляет собой выплату заработной платы без удержания 13 процентов НДФЛ с месяца, в котором сотрудник принесет подтверждение из инспекции. Для получения имущественного вычета через работодателя покупатель должен предоставить отдельное заявление и уведомление из налоговой инспекции о подтверждении права на налоговый вычет. Чтобы получить в налоговом органе подтверждение права на имущественный вычет, надо представить в инспекцию заявление и документы, подтверждающие право на получение имущественных налоговых вычетов (п. 8 ст. 220 НК РФ). Налоговую декларацию при этом заполнять не нужно.
Если по каким-либо причинам покупатель не в состоянии оплачивать кредит и банк забирает квартиру за долги, нужно ли будет возвращать налоговый вычет?
Нет, в законодательстве таких правил не предусмотрено. Предоставление вычета привязано к факту осуществления налогоплательщиком расходов и не зависит от последующего банкротства налогоплательщика или выявленной его неспособности исполнять обязательства перед банком. В этом случае применяется гражданское право и юридический конфликт урегулируется в суде, либо путем рефинансирования кредита по договоренности между банком и должником.
При выплате налогового вычета сумма по процентам ограничена 3 млн рублей. Что это значит?
Это означает, что долевой инвестор вправе получить имущественный налоговый вычет на любую сумму фактически выплаченных банку процентов за пользование ипотечным кредитом, но не более 3 млн рублей. То есть сумма вычета, которую получит налогоплательщик, в данном случае составит не 260 тыс. рублей, как это происходит в случае с вычетом по расходам на покупку квартиры в новостройке, а 390 тыс. рублей.
Дата публикации 31 мая 2016
