Как создается проект новостройки? Кто именно придумывает концепцию нового жилого комплекса и решает, какая инфраструктура появится в проекте? Об основных шагах на пути от идеи к реализации проекта рассказал Novostroy-M директор по маркетингу Urban Group Леонард Блинов.
Правда ли, что из-за дефицита хороших участков под застройку в Москве и Подмосковье концепция ЖК разрабатывается под имеющийся участок, а не наоборот?
Концепция всегда разрабатывается с учетом участка. Невозможно создать концепцию, не привязываясь к участку: надо обязательно исходить из его размеров, географии, локации, геологии. Сначала придумать и расписать концепцию, а потом искать возможность ее реализовать — такое в принципе возможно разве что в панельном домостроении, где в качестве единицы застройки возводятся дома повторного применения, а в монолитном нужно четко понимать, где и на чем будет стоять, какое окружение. И тут еще, разумеется, вопрос в собственниках и в цене земельного участка. Мы строим на своих участках, которые покупаем у собственника земли, согласно нашим критериям. То есть у нас есть определенные представления о проекте, который мы хотим построить, и что это будет авторская архитектура, монолитная технология и т. д., но говорить, что мы еще до начала поиска земли целиком представляем жилой комплекс – это будет неправдой, но основные критерии, безусловно, есть. К нам поступает довольно много предложений по покупке земли, сами что-то ищем, и, как показывает практика, лишь один участок из десяти оцениваемых соответствует нашим критериям по потребительским свойствам. Но надо еще договориться и об устраивающей нас цене.
Кто именно придумывает первоначальную концепцию, ставит задачи архитекторам?
Начинается все с оценки земельного участка, с его best use, и это задача маркетинга – понять, какой продукт будет востребован именно здесь, какое жилье строить. Чаще всего сам участок диктует некоторые рамки: вводы по ограничению этажности, ограниченные начальные условия. Создавая первоначальную маркетинговую концепцию, где прописывается контур будущего продукта, примерный выход квадратных метров, маркетологи работают в параллели с архитекторами и проектировщиками, потому что архитекторы понимают, какой максимум площадей можно получить в результате застройки, ведь есть особенности рельефа, СНИПы по строительству – они дают некоторое ограничение по метражу. Дальше этот метраж мы превращаем в квартирографию, и эта квартирография уже является отправной точкой для проектировщиков.
Что учитывается при создании плана ЖК и планировок квартир, что влияет на решение о том, какая инфраструктура появится в проекте и т. д.?
Местная локация – именно она в первую очередь определяет продукт, который там будет. Это и транспортная доступность, и экологичность места и т. д. Инфраструктура рассчитывается, исходя из норм обеспечения, из имеющейся в районе застройки и планирующейся инфраструктуры локации. Если поблизости уже имеется большой торгово-развлекательный комплекс, фитнес-центр, то бессмысленно делать еще один такой же. И если проект маленький – 30-40 тысяч квадратных метров – обширная инфраструктура просто не выживет, не будет необходимого потока, ведь не стоит забывать, что помимо муниципальных учреждений (детского сада, школы и т. п.) полезная сервисная инфраструктура шаговой доступности – магазины, мастерские – являются коммерческими проектами и для своего функционирования должны быть эффективны. Состав инфраструктуры определяет количество будущих жителей. Например, в «Пятницких кварталах» поблизости нет почти никакой инфраструктуры, поэтому в этом комплексе у нас строятся и школы, и детсады, и многофункциональный комплекс, и торгово-развлекательный центр и т. д. А в ЖК «Опалиха О2», который и сам небольшой (восемь домов), и находится в городе Красногорске, такого количества единиц инфраструктуры просто и не нужно, она стала бы невостребованной. Поэтому здесь есть только самое необходимое – детский сад и супермаркет.
ЖК «Опалиха О2»
Насколько часто на проекты в Московском регионе привлекают зарубежных архитекторов? Проводятся ли конкурсы?
Да, привлекают. Но, как правило, для проектов бизнес-класса, для нашего сегмента доступного жилья это бывает редко, приглашают в качестве консультантов иностранные архбюро. Мы в эту сторону даже не смотрели, поэтому особенности работы с зарубежными коллегами нам не известны. Мы на протяжении всего времени работаем с мастерской Максима Атаянца, и считаем, что нам необыкновенно повезло.
Кто еще участвует в разработке проекта? Назовите, пожалуйста, основных «действующих лиц» и их роли.
Маркетологи, о работе которых я рассказал выше, финансисты, которые рассчитывают финансовую модель, проектировщики и архитекторы, служба техзаказчика, чтобы понимать, что строить, какие коммуникации необходимы и что там с подключением.
Какие документы регламентируют то, как будет выглядеть завершенный объект? Сколько времени проходит с момента «первой идеи» до утверждения финальной редакции этих документов?
Проектная документация! Именно в этом пакете однозначно прописано то, что будет построено, все это проходит государственную экспертизу, и выход из экспертизы означает легализацию всего того, что мы хотим построить. От идеи до финальной редакции, на весь цикл проектирования, разработки концепции, согласования документов уходит около полугода.
ЖК «Пятницкие кварталы»
В чем обычно заключаются противоречия между творческой частью команды и специалистами, просчитывающими экономическую составляющую проекта?
Иногда очень красивые фасады требуют дополнительных затрат – и человеческих, и материальных. Экономично строить кубические дома. А у нас они с поворотными секциями, арками, и мы даем, может быть, меньший выход площадей, чем если бы мы строили простые формы, но, как показывает наша практика, «сложная» архитектура более привлекательна, а значит, быстрее продается. Противоречие простое: архитекторы хотят красивее, экономисты – дешевле, но вмешивается маркетинг и стороны примиряет. Потому что доказывает, что более красивый продукт успешнее продается. Выше скорость продаж, лучшая узнаваемость – большое конкурентное преимущество. Мы подвигаемся в экономике, но создаем красивый продукт.
Могут ли покупатели как-то влиять на проект жилого комплекса, своего двора, подъезда или квартиры?
Квартиру – да, во многих проектах по монолитной технологии предлагается свободная планировка, и покупатель может, согласовав свой проект в БТИ, создать индивидуально ему необходимое пространство. И даже на вообще проект потенциальный покупатель повлиять может, но только на этапе публичных слушаний, которые обязательно проходят до утверждения проекта. А когда проект утвержден и согласован – ничего уже менять нельзя, несмотря на все желания.
Дата публикации 26 июля 2013
