Как не стать жертвой, покупая квартиру в новостройке

Директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский##

В начале 2012 года столичные власти предложили изменить закон ФЗ-214 и ввести уголовную ответственность за нецелевое использование средств соинвесторов. О том, насколько эффективны подобные меры, почему «замораживаются» крупные проекты, а также - как не стать жертвой, покупая квартиру в новостройке, www.Novostroy-M.ru рассказал директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский.@@

Почему скандалы с долгостроями на рынке Москвы и Подмосковья возникают с завидным постоянством? Целесообразны ли предлагаемые Москомстройинвестом поправки?

На самом деле девелоперы далеко не всегда виноваты в срыве сроков и заморозке строительных работ. Согласен – если доказан факт мошенничества – меры наказания должны быть максимально жесткими. Однако гораздо чаще долгострой возникает не из-за предумышленных действий компании-застройщика, а именно из-за несовершенства градостроительных законов в целом. Они настолько сложны, запутаны и неудобны для девелоперов, что работать, ни разу не нарушив если не федерального законодательства, то хотя бы какого-нибудь распоряжения или постановления городской администрации, просто невозможно. В частности, начинать строительные работы, собирая попутно отсутствующую исходно-разрешительную документацию, – обычное дело.

Получается, в действующих условиях гарантировать соблюдение сроков сдачи объекта не может ни одна компания-застройщик?

К сожалению, так. Печально известный ЖК «Вертикаль» на Ленинском проспекте строился около 7 (!!!) лет. Из-за изменения этажности проекта в долгострой превратился известный небоскреб «Дом на Мосфильмовской». В результате, власти все же разрешили сохранить проект в том виде, как он был задуман изначально. Вообще сдача объекта в точно заявленные сроки – увы, исключение из правил: большинство задерживается как минимум на 3-6 месяцев.

Насколько можно сэкономить, покупая дорогую квартиру элитного или бизнес-класса в стадии котлована?

Для примера – в элитном ЖК «Садовые кварталы» квартиры предлагались на нулевом этапе от $6,8 тысяч за квадратный метр. Проект построен примерно на 50%, а цена выросла уже до $10-18 тысяч. Выгода очевидна. На этапе готовности около 90% в домах такого уровня все самые «вкусные» предложения уже разобраны инвесторами.

По-настоящему качественные варианты «вымываются» с рынка очень быстро. В тех комплексах, которые в силу уникального местопложения/концепции однозначно будут очень успешны, квартиры раскупаются во время стройки даже без дисконта. Например, цена квадратного метра в ЖК Knightsbridge Private Park в Хамовниках уже стартует от $17,5 до $20,5 тысяч за квадратный метр – при том, что до завершения проекта еще очень далеко.

Оправдан ли риск? Насколько эффективно ли защищает клиентов закон 214-ФЗ в действующей редакции?

Сегодня это пока еще несовершенный, но основной способ снизить риски. Как правило, если дело доходит до суда, выигрывают дольщики. Например, концерт ЛЭК в Санкт-Петербурге под угрозой иска о банкротстве вернул деньги покупателям. Другое дело, что получение средств через суд и со скандалом всегда сопряжено с огромными нервными и временными затратами.

На что нужно обратить внимание, принимая решение о покупке?

Во-первых, на срок действия документов. Если сдача в эксплуатацию заявлена в ноябре 2013 года, а договор на аренду участка истекает в 2012, ясно, что проект крайне ненадежен. Во-вторых, на репутацию и финансовое положение застройщика.

Например, жертвы мошеннических действий печально известной компании «Энергостройкомлект-М», привлеченные низкими ценами, покупали жилье, несмотря на то, что репутация девелопера уже на тот момент была не безупречна.

Ясно, что ни один застройщик не расскажет откровенно о своем финансовом положении…

Советую с осторожностью отнестись к домам, где продажи замерли или идут существенно медленнее, чем в среднем по рынку. Чем менее активны продажи, тем медленнее строится дом, особенно если у девелоперов нет доступа к заемным средствам. Можно запросить у отдела продаж как можно большее количество вариантов квартир, и ситуация в целом станет ясна. Исключения – дорогие клубные дома, предложения в которых всегда долго экспонируются на рынке из-за высокой стоимости. Важный показатель – информация об уже реализованных проектах. Можно сравнить, в какие сроки была запланирована их сдача, и выполнили ли они свои обещания.

Есть ли шанс избавиться от квартиры в долгострое, продав ее кому-нибудь еще?

Теоретически да, такую квартиру можно продать, но на практике – опять-таки много проблем. Например, один из наших клиентов пытался продать квартиру площадью 100 квадратов в долгострое бизнес-класса всего за 13 миллионов рублей. По цене ниже рынка. Однако девелопер воспротивился переуступке прав, поскольку это предложение оказалось дешевле, чем напрямую от застройщика.

Какие стройки жилья в Москве сегодня заморожены/остановлены и почему? Какова политика нового мэра в этом отношении?

На этапе примерно 50% готовности остановлен дом бизнес-класса «Кутузовская миля» на Давыдковской улице.. В апреле 2010 года владелец инвестконтракта – Федеральный Центр Социального Развития  – разорвал договор со структурным подразделением Mirax Group ООО «Аванта», которая вела строительство. В судебные тяжбы между подрядчиком и инвестором были вынуждены вмешаться московские власти: первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин заявил, что жилой комплекс будет достраиваться уже без Mirax Group.

Какие меры необходимо принимать властям, чтобы долгостроев стало меньше?

На мой взгляд, эффективное решение нового столичного мэра – ужесточение контроля за сроками строительства. Если подрядчик через месяц после получения нового заказа так и не вышел на стройплощадку, контракт с ним расторгается. Раньше компании могли по полгода не начинать стройку. Также один из инструментов, с помощью которых власти могут и пытаются надавить на нарушителей, – включение недобросовестных подрядчиков в «черный список». В реестр попадают компании, контракты с которыми были расторгнуты в судебном порядке. В будущем они не допускаются к торгам по госзаказу, от сотрудничества с фигурантами списка могут отказаться и коммерческие структуры. Важно совершенствовать законодательство. До тех пор пока его нормы противоречат друг другу и нет четких систем контроля за соблюдением требований законов, вопросы будут решаться в духе дикого рынка эпохи 90-х.