Наталья Саакянц, коммерческий директор компании Rose Group, рассказала порталу Novostroy-M.ru о том, без каких инфраструктурных объектов сегодня невозможно построить жилой комплекс и в каких городах Подмосковья наиболее развита социальная инфраструктура.
Может ли застройщик изменять состав и сроки ввода в эксплуатацию инфраструктурных объектов?
По сути, застройщик не может менять ни состав, ни сроки объектов инфраструктуры, которые заявлены в инвестиционном контракте или других основополагающих документах. Подобные изменения могут привести к проблемам у застройщика при сдаче всего объекта. Однако, если речь идет о дополнительных объектах, скажем о благоустройстве площадки, такие изменения могут иметь место. Например, вместо теннисного корта на придомовой территории может появиться стадион.
Сроки ввода в эксплуатацию школ и детсадов в каждом ЖК – свои. Где-то эти объекты сдаются вместе с первой очередью, где-то – в последнюю очередь. Может ли это влиять на спрос в каждом конкретном объекте?
Да, безусловно, наличие работающих детских садов и школы положительно влияет на решение в пользу того или иного проекта. Однако на практике очень мало застройщиков сдают инфраструктуру уже с 1-ой очередью ввода, поскольку включается экономика проекта: девелоперу выгоднее ввести школу или детсад с гарантированной заполняемостью нежели запускать детскую инфраструктуру вполсилы. Проще и быстрее дождаться пока наберется достаточное число семей, намучавшихся с разъездами, готовых отдать своего ребенка в школу на любых условиях.
По опыту реализации Микрогорода «В лесу» и на основе отзывов наших покупателей, наличие качественной детской инфраструктуры входит в тройку топ-качеств, влияющих на решение о покупке жилья.
В условиях кризиса новостройки, где состав социальной инфраструктуры богаче, будут пользоваться более высоким спросом?
В кризис одна на из ключевых задач для девелопера создать сбалансированный по стоимости продукт. Социальная инфраструктура востребована, но стоимость услуг должна быть адекватна платежеспособности аудитории. Для каждого проекта этот показатель различен.
А вообще насколько важно сегодня для покупателей инфраструктура при выборе жилого комплекса?
Важно, особенно это касается школы, детсада и поликлиники. По нашим данным, полученным на основе исследования анкет реальных покупателей квартир в Микрогороде, социальная инфраструктура стабильно в тройке самых главных критериев при выборе квартиры.
Без каких инфраструктурных объектов сегодня не обойдется ни один жилой комплекс?
Многие зависит от конкретной локации и уже сложившейся инфраструктуры того или иного района, объемов планируемой застройки и стратегии реализации проекта.
Для крупных жилых комплексов комфорт-класса, ориентированных на молодые семьи с детьми, обязательным является возведение детсада, школы, обустройство общественных зон.
Как вы считаете, если новостройка возводится в районе с развитой инфраструктурой, можно ли обойтись без собственных инфраструктурных объектов или минимизировать их количество и состав?
Существуют градостроительные нормы, согласно которым на определенное количество жителей должны быть закреплены места в детском саду и школе. В отдельных случаях именно отсутствие инфраструктуры и невыполнение застройщиком своих обязательств по социальной составляющей проекта приводит к срывам сроков ввода объекта и выдаче ключей. Опытные и добросовестные застройщики перед началом проекта изучают уже имеющуюся инфраструктуру и формируют социальную программу на основе собранных данных.
Какие локации в Подмосковье вы бы отметили как наиболее благополучные в плане развитости социальной инфраструктуры и где сейчас ведется активное строительство?
Одинцово и Красногорск считаются очень комфортными городами Подмосковья. Благоприятная экология, качественный жилой фонд, хорошая обеспеченность социальной и торговой инфраструктурой – все это способствует стабильно высокому спросу, а значит и высокой цене относительно других районов Подмосковья. Эти города постоянно развиваются с точки зрения инфраструктуры и имеют хорошие дальнейшие перспективы. Тем более, около 80% строящегося жилья – это проекты комфорт и бизнес-класса.
Район новостроек Красногорского района сформировался благодаря крупным проектам вдоль Пятницкого, Волоколамского и Путилковского шоссе: Микрогород «В Лесу», «Пятницкие кварталы», «Путилково», «Новое Тушино», «Изумрудные Холмы», «Красногорский». Реализация масштабных проектов подразумевает создание разнообразной собственной инфраструктуры, включая школы, сады, поликлиники. Везде отведены коммерческие площади под магазины, химчистки, банковские отделения, клубы для детей и т.д.
Такие Подмосковные города как Реутов, Мытищи и Люберцы имеют сложившуюся собственною инфраструктуру и хорошее транспортное сообщение с Москвой, что также делает их привлекательными и комфортными для проживания, а значит, востребованными потенциальными покупателями. В частности, некоторое время назад в Реутове открылось метро, что в совокупности с немногочисленным предложением вывело этот подмосковный город в лидеры по стоимости квадратного метра.
Некоторые застройщики сегодня создают в рамках ЖК общественные места, где жители могут общаться друг с другом. Это новый маркетинговый ход или таким образом компании намерены решить проблему разрозненности соседей?
Наличие благоустроенных зон общего пользования и добрососедские взаимоотношения - это глобальный запрос общества, который сформировался несколько лет назад. Безусловно, роль маркетинга и инструментов продвижения в сфере недвижимости возросла, но главное в том, что девелоперы пересмотрели свой подход к жилой застройке, а отрасль в целом совершила значительный качественный рывок: возросло внимание к архитектурной составляющей, общественным пространствам, социальной инфраструктуре, появились дополнительные услуги и сервисы, а комплексное развитие территорий пришло на место тотальной застройке.
Кроме того, для девелоперов стало важно не просто отстроить дома, но создать комфортную для проживания среду. Для достижения этих целей используются маркетинговые инструменты, но они не отменяют тех реальных изменений в городской среде, которую мы наблюдаем в новых проектах.
Застройщики обычно рассматривают инфраструктуру как дополнительное обременение и уверены, что затраты на ее строительство не окупятся. На ваш взгляд, может ли компания получать доход с инфраструктурных объектов?
Качественная инфраструктура капитализирует объект в целом: повышается спрос, быстрее растет цена квадратного метра, район начинает активно развиваться, появляется малый и средний бизнес – все это дает стимул к развитию всей прилегающий территории, а значит повышает ее привлекательность для проживания.
По мере развития жилого кластера в целом, школа, торговый центр или спортивный комплекс развиваются, растет круг постоянных клиентов, расширяется перечень услуг и постепенно инфраструктурные объекты выходят на окупаемость и начинают приносить доход.
Дата публикации 31 марта 2015
