«Инфраструктура в мультиформатных новостройках Подмосковья больше похожа на городскую»

Дмитрий Власов, коммерческий директор RDI, рассказал порталу Novostroy-M.ru о мультиформатных комплексах в Московском регионе, а также о том, какая инфраструктура сегодня может быть в загородных проектах и как девелоперы привлекают арендаторов коммерческих помещений. 

Дмитрий, скажите, когда на рынке новостроек Московского региона стали появляться мультиформатные комплексы? С чем это было связано?

Мультиформатные комплексы начали появляться в Московском регионе 6-7 лет назад и явились определенным «этапом эволюции» коттеджных поселков. Люди, покупающие недвижимость в коттеджных поселках, руководствуются тем, что они хотят переехать из Москвы в более экологически благоприятное место с меньшей плотностью населения. При этом они хотят иметь вокруг инфраструктуру, аналогичную городской, – магазины, кафе, рестораны, фитнес, развлечения, детские сады, школы и пр. Это разнонаправленное, на первый взгляд, желание, которое люди транслировали застройщикам, и стало причиной появления мультиформатных комплексов.

Дело в том, что коттеджные поселки обладают определенной особенностью: из-за небольшой плотности населения они совершенно не привлекательны для бизнеса в силу маленького оборота. Для того чтобы, не сильно изменяя плотность населения, все-таки создать для операторов инфраструктуры привлекательные условия, застройщики постепенно стали разбавлять проекты загородной недвижимости таунхаусами и малоэтажными домами с квартирами.

В чем преимущества мультиформатных жилых комплексов?

Преимущества мультиформатных жилых комплексов очевидны – это жизнь за городом, в хорошей экологической обстановке, со значительно меньшей плотностью населения, и при этом наличие развитой инфраструктуры, больше похожей на городскую. Также примечательно, что в мультиформатных комплексах родственники и друзья, имея желание поселиться рядом друг с другом, могут выбрать себе жилье на любой вкус и бюджет.

Соседство с многоквартирными домами, пусть и малоэтажными, может создавать неудобства для жителей коттеджей? Каким образом решается эта проблема?

Действительно, в мультиформатных жилых комплексах коттеджи – это всегда самый дорогой сегмент недвижимости. Покупатели коттеджей – люди состоятельные и требовательные, и их теоретически может смущать соседство не только с малоэтажной застройкой, но и с таунхаусами. В этой ситуации и проявляется мастерство девелопера: важно правильно сформировать генеральный план застройки, выполнить зонирование территории проекта (например, не строить так, чтобы коттеджи стояли между многоквартирными домами), правильно спланировать транспортную инфраструктуру, создать достаточное количество объектов социальной и развлекательной инфраструктуры. Например, в архитектурном пригороде «Южная Долина» коттеджи находятся у кромки леса, достаточно уединенно.

В мультиформатных комплексах дома (коттеджи, таунхаусы, многоквартирные) должны иметь единый архитектурный стиль?

Несомненно, в мультиформатных комплексах обязательно должен быть единый архитектурный стиль. Однако застройщик не может долго контролировать соблюдение этого стиля самостоятельно, поэтому на каком-то этапе происходит формирование свода определенных правил для жителей и управляющей компании о том, можно ли менять фасады, в какой части и по каким видам работ управляющая компания является обязательным согласующим звеном и т.д. Мы, например, в одном из своих проектов – «Западной Долине» -  формируем так называемый Архитектурный совет, состоящий из жителей. Именно жители принимают решение, что можно, что нельзя, что красиво, что некрасиво, и понимают, например, что некрасивый таунхаус или коттедж фактически влияет на стоимость их жилья.  Подобный совет будет создан и в «Южной Долине». В 2000-х годах все уже узнали, что такое «участки без подряда», и то разнообразие вкусов и стилей, которое получилось в итоге, уже никому не нравится. Люди стремятся к качественному архитектурному единообразию.

Если говорить отдельно про многоквартирные дома, за городом их облик как-то должен отличаться? Можно просто взять и городскую новостройку «перенести» за город?

4-5 лет назад на участках, которые всегда воспринимались исключительно как земли для индивидуальной жилой застройки, начали появляться малоэтажные жилые комплексы. Они отличались очень высоким качеством строительства и индивидуальной архитектурой. В отдаленных от городов и инфраструктуры местах, на участках, где ранее строили только коттеджные поселки, начали возводиться многоквартирные дома – это было ново для всех. На этих участках можно сделать многое из того, что нельзя сделать в городе, потому что земля полностью находится в собственности застройщика. Например, полностью огороженный вход, ограничения по въезду. Визуально такие комплексы стали намного лучше. Если сейчас посмотреть, как выглядит Люблино, Марьино, Некрасовка, то чем новее и удаленнее проект от Москвы, тем он качественнее. Потолки стали выше, окна - больше, и конкуренция возросла, что стало прямым следствием улучшения качества проектов.

В коттеджных поселках редко встречаются объекты социальной инфраструктуры, но если есть многоквартирные дома, то наверняка как минимум детсад нужен. Вы какие-то объекты в своих проектах запланировали?

В мультиформатных поселках RDI социальная инфраструктура не ограничивается детскими садами. Например, в «Южной Долине» на территории предусмотрены мини-маркет и аптека, рестораны и кафе, фитнесс-центр, теннисный корт, футбольная площадка, беговые и велосипедные дорожки. В той же «Южной Долине» уже создан свой собственный культурный центр, который объединяет жителей в соответствии с их интересами и хобби. Там проводятся разнообразные мастер-классы и занятия. Если говорить о «Загородном Квартале», то там запланирована еще более обширная социальная инфраструктура – две общеобразовательные школы, три детских сада, детский клуб с дошкольной подготовкой и творческими мастерскими, многочисленные детские площадки, поликлиника, оздоровительный комплекс

Образовательные учреждения в вашем проекте будут государственными или частными? Есть ли сегодня сложности с передачей таких объектов на баланс муниципалитета?

Мы ориентируемся на наших покупателей, поскольку понимаем, что частное образовательное учреждение – это дорого и позволить его себе могут не все. В «Западной Долине» детский сад будет частным, в «Южной Долине» - государственным, в «Загородном Квартале» - все садики будут муниципальными.

Никаких проблем с передачей этих объектов на баланс муниципалитета не возникает, единственный нюанс – с большой неохотой берут на баланс детские садики с бассейнами, поскольку их содержание и эксплуатация обходятся значительно дороже.

За городом девелоперы предпочитают ограничиться минимальным набором инфраструктуры. В «Южной долине» будет даже фитнес-центр, ресторан, кафе и т.д. Есть гарантия, что удастся найти арендаторов (покупателей) коммерческих помещений, и они не будут пустовать?

Мы постоянно ведем переговоры с потенциальными арендаторами – сетями. У нас уже есть опыт создания собственных операторов в случае, если мы не находим стороннего оператора. Например, в ЖК «Ново-Молоково» мы создали культурный центр, отработали там этот формат, сейчас запускаем его в других проектах. Сейчас активно сами формируем фитнес-направление. Приоритет всегда имеют жители, если они занимаются этим бизнесом и готовы заниматься им на территории наших проектов. У нас, например, есть один житель, который открыл свое кафе уже в нескольких проектах RDI.

В сложившейся экономической ситуации будут ли девелоперы пересматривать дополнительную инфраструктуру в проектах? Будут ли готовы покупатели доплачивать за это?

Мы не можем менять инфраструктуру, поскольку эти данные уже заложены в проекте и получено разрешение на строительство именно с такими параметрами. Мы обязаны по законодательству построить определенное количество метров социальной инфраструктуры на определенное количество квадратных метров жилья.

Первые этажи домов во многих мультиформатных жилых комплексах изначально спроектированы и строятся как нежилые, поменять их назначение, практически невозможно

Читайте также: 

Стройка в кредит или на собственные средства: выбираем надежного девелопера