Увеличение объемов строительства жилья не угрожает рынку недвижимости Москвы

По данным Мосгосстройнадзора, в 2013 году было выдано рекордное количество разрешительной документации на строительство – 827 (для сравнения: в 2010 г. – 590, в 2011 г. – 402, в 2012 г. – 526). Всего в начале 2014 года в Москве действовали разрешения на строительство недвижимости общей площадью 43 млн кв. м. Портал Novostroy-M.ru спросил экспертов, не приведет ли такой объем строительства к обвалу рынка, и какие последствия затоваривание может иметь для частных инвесторов.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»

В данном случае речь идет об общем количестве выданных разрешений. В статистику включены не только жилые многоквартирные комплексы, но и множество других объектов – торговые и административные здания, индивидуальные жилые дома, гостиницы, автостоянки, дороги, метро, инженерная инфраструктура и т.д. Если же анализировать конкретные данные по жилым многоквартирным домам, то никаких аномалий мы не заметим. Цифры при таком раскладе будут достаточно скромными для того, чтобы говорить о рекордных показателях. Например, по данным Мосгосстройнадзора, в первом квартале текущего года было выдано 13 разрешений на строительство жилых многоквартирных домов, а в январе-марте прошлого года – 24. Поэтому говорить о каком-либо затоваривании преждевременно.

Конечно, политика властей сейчас направлена на наращивание объемов строительства жилья. Речь идет, прежде всего, о переходе на электронный документооборот, упрощении процедуры получения исходно-разрешительной документации и пр. Тем не менее, резкого увеличения объемов строительства жилья, которое теоретически могло бы привести в дальнейшем к обвалу рынка, ждать не стоит.

Теоретически затоваривание рынка может привести к обвалу цен, что, безусловно, является негативным последствием для инвесторов – при таком раскладе вряд ли им удастся получить ту доходность, на которую они рассчитывают. Однако до перенасыщения рынка нам все-таки еще далеко: слишком низкий уровень обеспеченности населения жильем. Даже если предположить, что, например, все имеющиеся в Москве промзоны выведут одновременно свои объемы, то метры все равно будут востребованы, потому что участки находятся в совершенно разных местах. Поэтому я не вижу причин для беспокойства.

Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость»

Рекордное количество разрешений было выдано в конце 2013 года, что связано, в том числе, с вступлением в силу поправок о страховании ответственности застройщика. Еще не знали, как будет работать данный закон, поэтому многие компании ускорили получение разрешения на строительство, чтобы избежать неопределенности. Это не значит, что весь этот объем сразу выйдет на рынок. Много разрешений было выдано на строительство мало- и среднеэтажных комплексов, общая емкость квадратных метров по выданным разрешениям значительно ниже, затоваривания не будет.

Застройщики также не заинтересованы в нестабильности или обвале рынка. Например, понимая, что в определенной локации высокая конкуренция, представлены проекты с более высокой стадией готовности, застройщик может перенести начало строительства, дождаться подходящего времени для старта.

На рынке представлены проекты разной степени готовности, с разными ценами. Новые проекты выходят с более низкой ценой, но они не смогут удовлетворить весь спрос, хотя могут скорректировать цены на 5-10% в рамках локации.

Количество частных инвесторов постоянно колеблется, зависит от политической и экономической ситуаций в стране. Сейчас это вопрос не столько преумножения, сколько сохранения денежных средств. В случае снижения цен и большого предложения, не думаю, что инвесторы будут продавать недвижимость себе в убыток, скорее, они сдадут квартиру в аренду или подберут еще какие-то варианты.

Сергей Хорошков, генеральный директор МИЦ-Девелопмент (ГК «МИЦ»)

Увеличение общего количества разрешительной документации в 2013 году обуславливается вхождением присоединенных территорий в состав Москвы и ведущемся здесь активным строительством. До этого времени на новых территориях застройщики работали на основании документов, полученных еще до расширения столицы.

Кроме того, не стоит забывать, что указанная цифра включает в себя, как разрешения на строительство жилья, так и разрешения на строительство коммерческих, административных, складских и прочих объектов. На практике же количество разрешений на строительство многоэтажных жилых домов сократилось в виду пересмотра ряда проектов на предмет обеспеченности объектами социальной инфраструктуры. Кроме того, для сбалансированного развития Новой Москвы столичные власти сдерживают темпы жилищного строительства.

В настоящее время на первичном рынке недвижимости московского региона спрос на жилье настолько превышает предложение, что говорить о перенасыщении пока что не приходится. Квартиры в ликвидных проектах массового сегмента характеризуются очень невысокими сроками экспозиции. Таким образом, можно говорить скорее о дефиците предложения, чем о некоем затоваривании. Новостройки эконом-класса, как одно из наиболее доступных предложений на рынке, пользуются стабильным спросом, а для частных инвесторов нет никакой угрозы. Не все могут позволить купить себе жилье на этапе строительства, поэтому квартиры в готовых новостройках также востребованы у покупателей.

Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet

Разница в количестве выданных разрешений на строительство в 2012 и 2013 году обусловлена тем, что в 2012 году пересматривались многие инвестиционные контракты, и разрешительная документация выдавалась в ограниченном объеме, а в третьем квартале 2012 года к Москве были присоединены новые территории. Соответственно, к числу объектов в старых границах Москвы прибавились и проекты в Новой Москве, таким образом, в 2013 году число разрешений на строительство заметно возросло.

Изменение границ Москвы расширило пятно застройки, поэтому речь идет скорее не о затоваривании, когда много аналогичных объектов возводится в одной узкой локации, а о том, что большой объем предложения рассредоточен на территории Новой Москвы и Москвы в старых границах. К тому же, новые проекты довольно сильно различаются и по классу, и по бюджету покупки, и по многим другим характеристикам, поэтому рассчитаны они на разную целевую аудиторию.

Если гипотетически говорить о затоваривании, то оно, безусловно, негативно сказывается на частных инвесторах, которые в отличие от застройщиков не могут предлагать большие скидки, поэтому в жесткой конкуренции с девелоперами они проигрывают.

Александр Щиголь, коммерческий директор девелоперской компании Brusnika

Не думаю, что в увеличении объемов строительства жилья можно видеть какую-либо угрозу для рынка недвижимости. Во-первых, обеспеченность жильем в России крайне мала - на душу населения сегодня приходится около 23,5 квадратных метров общей площади. Для сравнения - в Европе этот показатель находится на уровне 40-50 кв. м, а в США – около 70 кв. м. Кроме того, в нашей стране только 7-10% населения обслуживают ипотечные кредиты, а это тоже своеобразный индикатор для рынка, который говорит, что закредитованность у нас невысокая.

Сегодня только 40% жилья в регионах и 70% Москве покупается в ипотеку. Рынок будет насыщен, когда этот показатель дойдет до уровня 90%. Поэтому потенциал для сбыта все еще достаточно велик и об избытке предложения речи не идет.

Для частных инвесторов, скорее всего, строительство большого объема жилья особенных изменений не принесет. Во-первых, как я уже говорил ранее, спрос в России на жилье не удовлетворен. Во-вторых, другой стабильной и психологически комфортной альтернативы для сохранения и преумножения средств сегодня все-таки нет. Недвижимость, в отличие от валюты, ценных бумаг или золота, самый понятный для населения способ вложения денег. К тому же, он в любом случае гарантирует сохранность вложений – стоимость жилья в долгосрочной перспективе как минимум останется на прежнем уровне. Даже если квартиры подешевеют в моменте, к примеру, в случае очередного кризиса, то в следующем цикле развития рынка они обязательно отыграют свои позиции. Поэтому, несмотря ни на что, недвижимость по-прежнему остается привлекательным активом для инвесторов.

Сергей Лобжанидзе, руководитель Департамента аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой»

Неясно, до какой даты действует разрешительная документация, где расположены эти проекты. Скорее всего, это территории Новой Москвы, и разрешение при таких объемах будет действовать ближайшие 12-15 лет. При таких условиях гармоничный вывод на рынок первичной недвижимости не может негативно сказаться на общем положении рынка, так как первичной недвижимости в год поглощается порядка 40 000 квартир (2 млн. кв. м в год). В этом случае объем продаваемой площади (который при 43 млн общей площади составит порядка 30 млн кв. м площади квартир) будет реализовываться, при условии сохранения темпов, ближайшие 15 лет.

Однако эти темпы могут быть нарушены, если будут введены временные ограничения на развитие участка - например, если все объемы необходимо построить по разрешительной документации за ближайшие 5 лет, то продавать надо не за 15, а за 7-8 лет. В этом случае рынок должен будет скорректировать ценообразование на 50-60%!

Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент»

На первый взгляд, увеличение разрешительных документов не повлияет на рыночную конъюнктуру, так как оно не эквивалентно росту предложения. К тому же связано это, вероятно, преимущественно с проектами на территории Новой Москвы и, возможно, продолжающимся процессом пересмотра и переоформления предыдущих контрактов и соглашений. Кроме того, даже уверенный рост предложения, которое, несомненно, будет формироваться за счет активной застройки новых территорий, учитывая специфику столичного региона с его преобладающим спросом, вряд ли в краткосрочной перспективе, без изменения других условий, может сильно повлиять на картину рынка и серьезно снизить уровень привлекательности недвижимости для капитала.

Как правило, оценки доли инвестиционных сделок на рынке жилой недвижимости в зависимости от особенностей локальных рынков варьируются в диапазоне 15-25%. В том числе, такой довольно широкий горизонт оценок, естественно, объясняется весьма низкой прозрачностью данной сферы. Тем не менее, вполне очевидно, что объем инвестиционных покупок, несмотря на снижение темпов роста цен на недвижимость, остается весьма высоким и качественного снижения в последние годы здесь не наблюдается. Объясняется это несколькими факторами.

Во-первых, очень большую роль, конечно, играет высокая доля теневой экономики, сопровождающейся большим объемом нелегальных доходов, коррупционных капиталов, которые активно паркуются на рынке недвижимости. Во-вторых, даже с учетом существенно снизившейся ценовой динамики в условиях дефицита развитых институтов, правовых рисков и низкой привлекательности для инвестиций реального сектора, недвижимость, генерирующая стабильный рентный доход, остается одним из наиболее привлекательных инструментов инвестирования.

Формирование нормальной институциональной среды и развитие реального сектора и альтернативных инструментов инвестирования, безусловно, остается одним из ключевых факторов, который может снизить долю спекулятивных инвестиционных покупок на рынке недвижимости, что в том числе, позитивно повлияет на ценовую конъюнктуру. 

Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» 

То, что происходит в Москве, я бы назвал искусственным сужением строительного комплекса.  Столица представляет собой сложно управляемый механизм,  в то время как  область  менее бюрократична. Как результат, новых московских  объектов недостаточно. Конечно, идут разговоры о реновации промзон, и мы ожидаем выход около 2 млн кв. м  в этом году. Однако нынешние объемы нельзя сравнить с теми, что были раньше. В результате, основные инвестиции переместились в Московскую  область. В этот регион ушло большинство девелоперов, и тенденция, на мой взгляд, сохранится.