Правительство отказалось от поддержки ипотеки, государственная программа субсидирования ставок завершится 1 апреля 2016 года, однако заявки на кредиты банки перестанут принимать уже в конце февраля. Портал Novostroy-M.ru спросил экспертов, на каких условиях можно будет купить квартиру в кредит при текущей ставке ЦБ, смогут ли рассрочки стать альтернативой ипотеке и грядет ли череда замороженных проектов и банкротств компаний.
Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп»
По нашим данным, продление ипотечной программы с государственной поддержкой пока не планируется. Идет активное обсуждение этого вопроса, но, согласно информации, предоставленной нам представителями ряда банков, последний день выдачи денежных средств в рамках данной программы — это 29 февраля текущего года. Речь идет не об одобренной кредитной заявке, а именно о выдаче денег. Это означает, что ДДУ должен быть подписан примерно до 10 февраля — ведь надо еще пройти государственную регистрацию договора, да и банк должен успеть перевести средства на счет застройщика.
На сегодняшний день почти 100% ипотечных сделок на первичном рынке жилья заключаются в рамках банковских программ с государственной поддержкой. Исключение составляет, пожалуй, лишь военная ипотека. Поэтому последствия отмены программы субсидирования ставки будут катастрофическими – то есть гораздо более серьезными, чем затишье аналогичного периода прошлого года, когда программа еще не действовала. Это связано с тем, что свободных денег у покупателей становится все меньше, и единственная схема финансирования сделок по приобретению жилья для тех, кто в нем нуждается, – это доступная ипотека. Падение спроса на рынке новостроек с завершением программы может составить до 50%.
Если же программу продлят, то для сохранения показателей спроса 2015 года потребуется дополнительное субсидирование ставки до уровня примерно 9,5-10% годовых. При текущей ставке в 11,5% снижение спроса может составить около 15%.
Общую для рынка новостроек динамику цен спрогнозировать сложно: в части проектов будет происходить их снижение, а некоторые комплексы, напротив, продемонстрируют рост стоимости метра, обусловленный повышением стадии строительной готовности. Вероятнее всего, программа государственной поддержки ипотеки если и будет отменена, то не надолго — ее возобновят спустя несколько месяцев, после осознания последствий отмены.
Кристина Шульгина, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость»
Если действие программы ипотеки с господдержкой будет завершено, то банки будут вынуждены пересмотреть условия кредитования с учетом рыночной конъюнктуры. Главный ориентир – это размер ключевой ставки, то есть процент, под который банки получают деньги у ЦБ. К этому нужно добавить затраты на операционные расходы, прибыль, чтобы получить итоговую ставку.
Скорее всего, можно ориентироваться на ставки от 13-14% для заемщиков, что ниже психологического барьера. Также можем предположить, что крупнейшие игроки предложат самые выгодные условия по ипотеке. Напомним, что в начале 2014 года Сбербанк и ВТБ24 предлагали кредиты ниже рыночных условий, то есть, размера ключевой ставки.
В случае прекращения действия программы можно ожидать, что застройщики предложат более лояльные условия рассрочки, хотя этот инструмент нельзя назвать заменой ипотеки. Мы предполагаем, что будет развиваться коммерческое субсидирование со стороны тех игроков, чье финансовое положение позволит пойти на такой шаг.
В текущей ситуации отрасль все еще нуждается в наличии госсубсидирования, так как заемщиков могут отпугнуть более высокие ставки по кредитам на фоне нестабильности в экономической сфере и сложностей в прогнозировании собственного дохода.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
29 февраля господдержка заканчивается, и по прогнозам коллег из банков-партнеров ставки будут находиться на уровне 13,75%. Хочется верить, и мы ожидаем, что кредиторы разработают какие-то специальные программы, которые позволят снизить ставку, например, при внесении большого первоначального взноса и небольшого срока кредитования. Вместе с тем, ожидание замирания ипотечного рынка вполне оправдано. Все же ставка 13,75% после уровня от 11-12%, конечно, существенно дороже. Думаю, что о результатах отмены господдержи можно будет говорить осенью 2016 года – в традиционный активный сезон для рынка недвижимости.
В настоящее время есть информация о том, что с окончанием господдержки для физических лиц, возможно, появится программа субсидирования уже для юридических лиц. Это может быть в виде льготных кредитов, например. Как следствие, возможно, застройщики будут предлагать свои программы длительных рассрочек. Но пока я не вижу перспектив для того, чтобы рассрочка стала альтернативой ипотеки. Платежи и сроки выплаты по рассрочке не соизмеримы с ипотекой.
К сожалению, завершение программы субсидирования ипотечной ставки фактически ставит под удар девелоперскую отрасль. По данным Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ) даже при действии господдержки количество банкротов-застройщиков увеличилось в 2015 году на 30%. Очевидно, что без главного инструмента покупки квартиры – доступной ипотеки – доля проблемных застройщиков только вырастет. Более того, в отсутствии господдержки ставки по ипотеке на первичном и вторичном рынке станут сравнимы. В результате, часть потенциальных клиентов может переориентировать свой выбор в пользу уже готового, а не строящегося жилья, что также уменьшит спрос на новостройки. Поэтому, к сожалению, если застройщики не смогут получить финансирование – будь то средства дольщиков от продаж или банковский кредит – доля проблемных объектов жилого строительства будет только расти.
Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель»
Вне зависимости от решения властей продлить срок действия программы либо завершить ее, в перспективе можно прогнозировать спад продаж. Потенциальные покупатели, которые рассчитывают на ипотеку и могут себе позволить взять кредит, постараются «запрыгнуть в уходящий поезд» и решить свой квартирный вопрос в феврале–марте.
Если все-таки государство продолжит оказывать поддержку отрасли, рынок первичного жилья восстановится достаточно быстро. Если же решение будет отрицательным, наши граждане и дальше будут оформлять ипотечные кредиты, но в гораздо меньшем объеме. Так в 2014 году, когда условия кредитования были менее привлекательными, чем сегодня, люди активно брали ипотечные кредиты со ставкой 13% годовых.
Стоит отметить, что помимо размера процентной ставки на принятие решения о приобретении квартиры в ипотеку влияние оказывают общая экономическая ситуация в стране и уровень платежеспособности населения. Неуверенность в завтрашнем дне, опасения потерять работу и снижение уровня доходов – все эти факторы в совокупности являются причиной отказа от покупки жилья сегодня.
Безусловно, в отсутствии господдержки застройщики постараются предложить максимально выгодные для граждан условия покупки жилья. Однако, как показывает практика, осуществляя реализацию квартир по программам, совместно разработанным с банками, застройщики смогут компенсировать лишь часть процентной ставки на период от полугода до двух лет. Увеличение сроков этих программ повлечет еще большие затраты при небольшой маржинальной доходности. Что касается услуги рассрочки, она не может полноценно конкурировать с ипотекой по срокам предоставления. Получается, реальной альтернативы ипотеке пока что не существует.
Окончание срока действия программы господдержки скажется негативно на дальнейшем развитии рынка недвижимости и строительной отрасли в нашей стране. Конечно «конца света» не случится, но длительный спад неминуем. Принимая во внимание текущую структуру продаж, где на долю ипотеки приходится до 80% сделок, можно прогнозировать снижение количества сделок на уровне 50%. В первую очередь пострадают застройщики, которые имеют серьезные финансовые обязательства перед кредитными организациями, в условиях снижения поступлений от продаж они будут вынуждены обслуживать дорогостоящие банковские кредиты. Поэтому при выборе новостройки я бы рекомендовал покупателям в первую очередь обращать внимание на уровень кредитной нагрузки застройщика, темпы ведения строительных работ и соблюдение заявленных сроков сдачи объектов.
Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP
В лучшем случае госбанки смогут удержать ставку на уровне 13-14,5% годовых, остальные – 14-15,5%. Безусловно это охладит и без того не самый высокий спрос на недвижимость. На протяжении всего 2015 года клиенты все чаще откладывали покупку по причинам снижающегося дохода или возросших рисков, многие ждут распродаж на рынке недвижимости. Стоит отметить, что ипотека с господдержкой по ставкам от 11,25% была даже ниже, чем ставка до кризиса. Это в основном и побуждало покупателей совершать покупку именно сейчас. Банки довольно серьезно относятся к погашению кредита, поэтому в настоящее время ужесточаются условия по отношению к заемщикам и партнерам. В связи с этим порой возникает спрос среди тех клиентов, которым в ипотеке отказывают сразу в 5-7 банках.
Рассрочка, к сожалению, никогда не станет альтернативой ипотеке. Рассрочка обычно дороже ипотечного кредита, и срок пользования ею короче. В связи с этим велика ежемесячная долговая нагрузка. В итоге те клиенты, которые могли позволить себе приобретение недвижимости в ипотеку, не могут приобрести ее в рассрочку. Полагаю, что особо профессиональные застройщики вернутся к использованию маркетинговой ставки со своими банками-партнерами или вернутся к партнерским программам собственного субсидирования. К сожалению, при использовании таких решений конечная стоимость покупки для клиента выходит выше, так как размер скидки меньше или она отсутствует вовсе.
Полагаю, что спустя некоторое время рынок сможет адаптироваться к такому решению, однако, если не будет положительных новостей в экономике, то даже объемов продаж 2015 года строительной отрасли не вернуть. На сегодня многие банки ужесточили требования по аккредитации новых проектов, некоторые и вовсе не принимают новых объектов к аккредитации с 4-го квартала 2015-го. Данные меры в совокупности, разумеется, способны повлиять и на темпы строительства, и на успешную реализацию проектов. Как минимум, могут быть отложены сроки начала реализации новых проектов.
Татьяна Гусева, руководитель отдела ипотеки компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Если рассматривать наиболее благоприятный сценарий, то ставки на строящееся жилье без государственной поддержки на сегодняшний день составляют 13,5-14%. Такие ставки предлагают крупные банки, такие как Сбербанк, ВТБ24, «Банк Москвы», «Возрождение». Вероятнее всего ставки снижены не будут, так как нет предпосылок для снижения ключевой ставки. Стандартные программы доступны большему числу потенциальных заемщиков и объектов (например, льготная ипотека не распространяется на такие схемы реализации как предварительный договор купли-продажи, договор участия в ЖСК, продажа от физлица).
Если рассмотреть условия менее крупных банков, то у них ставки составляют 15-17%, а где-то даже выше. Такие условия будут не интересны заемщикам на первичном рынке, особенно при наличии более выгодного предложения у крупных банков.
Логично, что застройщики будут вынуждены предлагать клиентам какую-то альтернативу ипотеке, и вероятно это будут разнообразные рассрочки: кратковременные или длительные. Однозначно можно отметить, что рассрочки не заменят ипотеку, так как срок действия рассрочек обычно не превышает 3-5 лет, иначе это не выгодно застройщику. Сейчас на рынке работают программы компенсации ставки, где застройщик вместо скидки на квартиру, платит банку вознаграждение за снижение процентной ставки или части процентной ставки. Скорее всего, такие программы будут развивать после окончания господдержки.
Доля сделок с ипотекой на первичном рынке сократится на 20-25%. Мы не прогнозируем большего падения, так как существуют проработанные схема и специальные условия кредитования. Это компенсация ставки или части ставки застройщиком, кратковременные промо-акции, специальные условия для конкретных жилых комплексов или застройщиков. Высока вероятность, что в ряде анонсированных проектов перенесут сроки начала строительства, а в некоторых проектах снизятся темпы строительства.
Алексей Новиков, руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet
При текущей ключевой ставке ЦБ минимальный уровень ставок по ипотеке в рамках стандартных программ без субсидирования составляет 13,5%. Пока это единичные предложения от банков, однако в случае отмены субсидирования, чтобы выдерживать конкуренцию, скорее всего, многие банки опустят планку по ставкам стандартных программ. Фактически это возврат к докризисному уровню ставок, который уже не «шокирует» потенциальных заемщиков.
Лишившись действенного инструмента стимулирования спроса, застройщики буду искать новые, и вероятнее всего, субсидирование ставок станет одним из самых эффективных. При ставке в размере 13,5% субсидирование от застройщика может опустить этот показатель до уровня субсидированных ставок (11%), чтобы клиенты менее «болезненно» пережили отмену субсидирования. Несмотря на то, что сейчас застройщиками рассрочка предлагается на довольно длительный срок, встречаются предложения даже на несколько лет, для потребителей в массовом сегменте это гораздо менее доступный инструмент, чем ипотека. Рассрочка предполагает выплату довольно крупных платежей, пусть и поквартальных, доход многих покупателей просто не позволяет делать таких выплат, поэтому рассрочка – это хороший инструмент для сегментов выше комфорт-класса.
Вероятнее всего, отмена субсидирования вызовет сокращение объема ипотечных сделок в среднем на 20% при сохранении доли на уровне 2015 года в общем объеме сделок (порядка 45%). Отмена субсидирования ставок не сделает в одночасье ипотеку менее доступной, как это было в I квартале 2015 года при ключевой ставке 17%. Сейчас банки могут предложить заемщикам приемлемый докризисный уровень ставок, а в случае поддержки со стороны самих застройщиков – и подобные субсидированным ставки.
Эмиль Захаряев, управляющий партнер Rezidential group
Судя по параметрам ипотечного кредитования (на материалах АИЖК), в период 2 квартала 2015 года (март-май) наблюдались ставки по выданным кредитам – порядка 14,7%. Соответственно, ставка рефинансирования в этот период составляла порядка 14% (на 3% меньше текущего уровня). Если предположить, что ставка рефинансирования останется на том же уровне, что и сейчас (11%), то можно прогнозировать средние ставки по кредитам на уровне порядка 12-12,7%.
Примем в расчет, что средний размер ипотечного кредита по Московской области составляет около 3 млн рублей, тогда с первоначальным взносом 20% от суммы покупки получается, что суммы ежемесячных платежей, например, на 10, 20, 30 лет для средней ставки 12,5% составят соответственно: 10 лет – 43 912 руб./мес., 20 лет – 34 084 руб./мес., 30 лет – 32 017 руб./мес.
Тогда при учете, что кредит одобряется заемщику при соотношении «ежемесячный платеж/доход» равно 50/50, зарплата клиента должна составлять 88, 68 и 64 тысячи рублей в месяц. В целом, данные суммы для практически любого работающего человека в Москве по силам, и люди даже на начальных должностях уже имеют такие доходы. Кроме того, если покупку совершает семья из двух работающих человек, то эту сумму ежемесячных платежей можно минимум умножать на 1,5. Следовательно, говорить о том, что платежеспособная аудитория среди ипотечных заемщиков под угрозой исчезновения, – нельзя.
Не стоит забывать, что многие клиенты брали в 2011-2013 гг. ипотеку под 12-15% и наравне со всеми также добросовестно выполняют свои обязательства, несмотря на общую тенденцию падения располагаемых доходов.
Одним из выходов из сложившегося положения видится управление входящими параметрами по кредитованию физлиц – сумма первоначального взноса и увеличение сроков кредита. Эти меры позволят уменьшить размер собственных средств, ежемесячно направляемых клиентом на погашение кредита. А значит, под условия ипотечного кредита смогут попасть те группы клиентов, которые раньше не могли себе позволить квартиру при текущей зарплате.
На длительные рассрочки застройщики скорее всего не согласятся даже в условиях очень тяжелого кризиса. Дело в том, что любые деньги имеют свою стоимость, и параметры большинства финансовых моделей проектов редко могут выдержать долгосрочные расчеты клиентов с застройщиками, т.к. стоимость рассрочки не может быть дороже кредитов (иначе ее никто из клиентов не возьмет), а также есть риск дефолта клиентов, что особенно рискованно на длинных дистанциях. Другими словами, девелоперы могут позволить себе 18-24-36 месяцев рассрочки на более-менее выгодных для себя условиях, но рассрочка на более длительный срок массовым продуктом не станет.
Сказать о том, что рынок сразу же ждут замороженные проекты и целые банкротства компаний – нельзя, такое однозначно не случится, так как ипотека совсем и полностью не отменяется, да и банки понимают, что поднятие ставок лишит их притока средств. Банки и застройщики с обеих сторон обязательно будут предлагать новые комплексные варианты приобретения квартир, на выгодных условиях и по привлекательным схемам, которые ранее не использовались и казались чересчур смелыми. К тому же, например, может быть, станет развиваться ипотека без первоначального взноса. Вся сложившаяся ситуация очень напоминает идиому: «Банк – это место, где вам дадут денег взаймы, если вы докажете, что они вам не нужны».
Дата публикации 20 января 2016
