Компания Savills представляет итоговый отчет «Рынок новостроек премиум-класса Москвы. Итоги 2017 года», в котором представлены детальные итоги 2017 года, прогнозы на 2018 год, а также прогнозы Savills до 2020 года.
Основные тренды 2017 года
1. Рост объема предложения
Девелопмент премиального жилья в Москве будет активно развиваться. В 2018-2019 гг. ожидается старт реализации рекордного количества новых премиальных проектов, в том числе крупных (от 200 лотов).
2. Увеличение числа сделок
Итоги 2017 года показывают, что сегмент жилья премиум-класса в центре Москвы в целом приспособился к текущим рыночным условиям и внешнему давлению. Число сделок стабилизировалось, и в перспективе двух лет будет расти вследствие выхода новых проектов. По итогам года мы ожидаем прирост на уровне 25% к текущему значению.
3. Премиальная ипотека
Доля сделок с привлечением кредитных средств, благодаря специальным предложениям банков и общему снижению ставок, будет увеличиваться.
4. Новые предложения – квартиры с сервисом
Вслед за усилением конкуренции будут появляться новые решения. На данный момент 5 крупных девелоперских компаний рынка премиального жилья рассматривают размещение в новых и существующих проектах сервисных квартир и апартаментов.
5. Распродажа остатков
По итогам 2017 года нераспроданный остаток во введенных в эксплуатацию проектах составил около 40%, что согласно статистике довольно много. В 2018 году мы ожидаем более лояльных условий по данным лотам для покупателей (дополнительная экономия может составить до 15-20%).
6. Давление на цены
Средневзвешенная рублевая цена предложения по итогам последних лет показала незначительный прирост. По нашим оценкам, более оптимистичный рост показателя в пределах 5-10% в год будет отмечен лишь в ряде проектов.
«2017 год был непростым, но результативным для рынка премиальных новостроек Москвы. Застройщики продолжали активно выводить на рынок новые проекты. Благодаря этому покупатели имели возможность выбора, и количество сделок росло. В ближайшей перспективе мы ожидаем старта продаж в еще нескольких знаковых проектах с суммарным числом квартир и апартаментов более 2 500 единиц. А значит, будущий год обещает стать еще более урожайным на сделки. К этому также располагают и достаточно спокойный макроэкономический фон, и снижение ставок по банковским вкладам…»
Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России
Новые проекты 2017: Три новых района на рынке премиального жилья Москвы
В течение 2017 года застройщики продолжали активно выводить на рынок новые проекты. Благодаря этому покупатели имели возможность выбора, и число сделок росло. Всего в продаже в течение года находилось 50 элитных проектов с квартирами и апартаментами, из них 12 были выведены в продажи в 2017 году (суммарно 906 квартир и апартаментов).
Объем предложения продолжал расти (прирост за год составил 7%) и достиг в течение года рекордного показателя в 2095 квартир и апартаментов в проектах-новостройках.
Первичный рынок премиального жилья в 2017 году географически расширился за счет трех новых районов – старт продаж был объявлен в проектах на Цветном бульваре, Кутузовском проспекте и в Таганском районе. На текущий момент это наиболее интересные с точки зрения цен локации первичного рынка (цены в новых ЖК как минимум на 30% ниже среднего значения по зафиксированным в 2017 году сделкам). Суммарно в трех районах в новых ЖК будет построено более 300 новых квартир.
Наиболее «дорогими» для рынка оказались квартиры и апартаменты в Хамовниках (120 апартаментов), на Якиманке (412 новых лотов) и Чистых прудах (всего 17 апартаментов на продажу). Данные локации уже хорошо известны покупателям, здесь сформирован и активно функционирует вторичный рынок высокобюджетных предложений. Отсюда возникает премия к ценам для данных районов.
Наиболее дорогим районом стала локация Патриарших прудов. В течение года было объявлено о старте продаж сразу в двух новых ЖК с ценами значительно превосходящими бюджет основной массы сделок премиального сегмента рынка новостроек Москвы.
В 2017 году был зафиксирован исторический максимум по числу лотов в свободной продаже – 2,1 тыс. квартир и апартаментов. Доля апартаментов в предложении осталась на сопоставимом с 2016 годом уровне. Однако количество таких лотов увеличилось – прирост около 26%.
В ближайшей перспективе объем предложения в премиальных новостройках будет продолжать расти. С учетом существующего годового объема продаж запасов девелоперов должно хватить еще примерно на 4 года.
2018 год будет отмечен и новыми качественными тенденциями. По нашим прогнозам, в ряде проектов, которые выйдут на рынок в 2018 году, покупателям будет предоставлен широкий спектр гостиничных услуг мирового уровня.
В 2018 году рынок пополнится как минимум на 10 проектов, при этом оптимистичный прогноз – 16 новых адресов. Суммарно в них запроектировано около 2,5 тыс. лотов. За всё время наблюдений это максимальный объем перспективного нового предложения.
По нашим данным, новые проекты будут расположены в таких районах, как Пресненский, Арбат, Хамовники, Тверской и Якиманка. Среди новых проектов, в том числе, будут и клубные дома с небольшим количеством квартир.
В 12 из 16 возможных новых проектов все лоты будут сдаваться с отделкой (финишная отделка или white box). Традиционно запуск новых проектов застройщики намечают на весенний и осенние сезоны. Реже всего новинки появляются летом. Этот год не станет исключением – не менее 3 новых ЖК появятся на рынке уже весной.
Спрос: Долларовые миллионеры выбирали Хамовники, Замоскворечье и Якиманку
По оценкам Savills, в 2017 году прошло более 520 сделок с премиальными квартирами и апартаментами в новостройках Москвы – в расчете участвуют только зарегистрированные ДДУ и ДКП (не учитываются результаты предпродаж).
Значительная доля указанных сделок прошла в новостройках на самой ранней стадии строительства. В ряде проектов на этапе котлована было распродано до трети от общего объема квартир. Подобные тенденции напоминают 2013-2014 гг., когда в ходе предпродаж проекты раскупались на 25-30% и «выходили» на открытый рынок с уже подросшими ценами.
В денежном выражении 2017 год стал очень удачным для премиального сегмента. По итогам года суммарная выручка застройщиков от продажи элитных новостроек превысила 45 млрд руб. Это на 11 млрд руб. больше, чем годом ранее.
Мы отмечаем интерес покупателей премиальных новостроек к ипотечным программам. В ряде проектов доля сделок с привлечением ипотечного кредитования составила по итогам года более 20%.
Значительная доля продаж приходится на сделки в проектах-дебютантах этого года. В качестве примера можно привести ЖК The Mostman в Таганском районе – в этом году было реализовано 11 из 48 квартир. Новый проект KR Properties – Roza Rossa – также не остался без внимания покупателей. По итогам ноября продано около 20% комплекса. Лучший старт продаж продемонстрировал в этом году проект «Кутузовский, 12», где в первые недели продаж было реализовано до 1/3 суммарного объема.
Средняя стоимость сделки за 2017 год составила 87,4 млн руб. (при среднем курсе в 2017 году это 1,5 млн долл. США).
54% всех сделок в 2017 году – это лоты стоимостью от 1 млн долл. США. Из них более 60% расположено в трех районах – Хамовники, Замоскворечье и Якиманка.
Средняя цена 1 кв.м по прошедшим в 2017 году сделкам среди объектов от 1 млн долл. США – 12 700 долл. США/кв.м (или 742 000 руб./кв.м).
Более 15% квартир было приобретено с отделкой. В перспективе 2 лет доля продаж таких квартир будет увеличиваться вслед за изменением структуры предложения. Во многих анонсированных проектах планируются продажи части или всех квартир с отделкой.
Квартиры стоимостью от 1 млн долл. США чаще всего достаточно просторные. В среднем площадь купленного лота по итогам всего 2017 года составила 150 кв.м. Наибольшим спросом практически в равной степени пользовались квартиры площадью 100-120 кв.м и 120-140 кв.м. Четверть всех продаж – варианты площадью от 140 до 160 кв.м. Наиболее просторными резиденциями площадью от 200 кв.м интересовался каждый десятый покупатель.
Предпочтения при выборе «семейных» квартир остаются стабильными из года в год. Практика показывает, что подобные варианты в дальнейшем на вторичном рынке также быстро находят покупателей.
Хамовники – район, в котором в 2017 году прошло наибольшее число сделок с квартирами от 1 млн долл. США. Наиболее востребованными проектами были «Садовые Кварталы», «Жизнь на Плющихе», Bunin и Grand Deluxe на Плющихе.
Если говорить о ценах предложения, по многим проектам в 2017 году мы фиксировали хоть и небольшой, но рост цен.
В среднем по рынку среди проектов, в которых велись первичные продажи на начало года, цены выросли на 1%. Для группы проектов с ростом цен среднее значение показателя превысило 5%. Наиболее удачные и ликвидные лоты выросли в цене более чем на 30%.
В 80% случаев отрицательная динамика имела место в уже введенных в эксплуатацию ЖК, в которых есть еще большой остаток для реализации. Средний процент снижения в таких проектах по итогам года – на уровне 7%. Дело в том, что подобные предложения конкурируют не только с новыми домами на этапе строительства, но и с вторичным рынком, зачастую с квартирами с отделкой в уже обжитых домах.
Практика повышения цен исключительно за счет роста строительной готовности уходит в прошлое.
Ключевым фактором становится динамика спроса в рамках проекта. Подобная переоценка учитывает конъюнктуру рынка и приводит к предсказуемым результатам продаж.
Районы ЦАО по итогам 2017 года с минимальным ценовым уровнем: Таганский, Чистые пруды, Цветной бульвар, Кутузовский проспект.
Районы со средним ценовым уровнем: Хамовники, Замоскворечье, Пресненский, Тверской.
Районы ЦАО с максимальными для рынка ценами: Патриаршие пруды, Остоженка, Якиманка, Арбат.
Дата публикации 24 января 2018
