Микрорайон Новые Ватутинки в Новой Москве: раньше срока, но без инфраструктуры

На очередное задание для Тайного покупателя от Novostroy-M я отправилась в «Новую Москву», в микрорайон «Новые Ватутинки», который состоит из микрорайона «Центральный» и квартала «Южный». В 14 км от МКАД компания «Инвесттраст» развернула едва ли не самую масштабную стройку столичного региона. Проект «Новые Ватутинки» включает в себя 49 панельных домов серии П-3М (5, 9, 12 и 17 этажей) с одной стороны Калужского шоссе (это микрорайон «Центральный») и 87 трехэтажных монолитов – с другой (квартал «Южный»).

Впечатляющая скорость

Сразу можно сказать, что застройщику сопутствует удача: строительство ведется впечатляющими темпами. Первые дома в «Центральном» (корпуса с 11 по 13), согласно проектной декларации, должны быть введены в эксплуатацию в конце 2013 года, а жители заселяются уже сейчас. Покупатели квартир в 8, 9 и 10 корпусах рассчитывают получить ключи уже в мае - вместо третьего квартала следующего года.

По генплану на сайте легко ориентироваться, какие дома уже построены, а какие нет: корпуса, работа над которыми еще не начата, нарисованы «полупрозрачными». Чуть медленнее идут работы в «Южном», но и строить его начали почти на год позже – осенью 2012 года. Сейчас ведутся работы сразу над 16 (!) домами первой очереди, из них один полностью готов, а остальные – на этапах от монтажа первого этажа до фасадных работ.

Возведением занимаются подрядчики ООО «ФлайтИнвест» и ООО «МФС ПИК». На земельные участки у застройщика заключены договоры аренды. Это распространенная практика, и делать долгосрочные выводы вроде «аренда – значит, надуют» нет оснований.

В портфеле застройщика нашелся всего один объект, начатый до «Новых Ватутинок», - коттеджный поселок «Синергия». Само ООО «Инвесттраст» образовано в 2010 году. Сейчас 100% капитала принадлежит кипрской компании «Беджакра Менеджмент Лимитед» (Bejakra Management Limited) – до начала 2012 года застройщик принадлежал двум лицам – Александру Харламенко и Борису Еграшину.

Интернет-разведка

Сайты «Новых Ватутинок» (интернет-страницы заведены для всего района, и отдельно – для «Центрального» и «Южного») очень информативны. На них опубликованы документы, включая проектную декларацию во всех редакциях, есть дневник стройки, генплан, информация об объектах и условиях покупки. На сайте «Центрального» доступен список квартир в продаже, для «Южного» эти сведения пока что можно получить только у менеджеров.

Есть и форум будущих жильцов. Большинство настроено позитивно: дома сдаются раньше срока, работы по монтажу новых этажей ведутся непрерывно, детский сад почти построен…В общем, на картинках и в документах все выглядит хорошо, а как на самом деле? Я отправилась на место событий, чтобы узнать, на что могут рассчитывать потенциальные покупатели и каковы перспективы нового микрорайона.

Непрогнозируемая дорога

Если посмотреть на новую карту Москвы, включающую присоединенные территории, то можно увидеть, что «Новые Ватутинки» строятся практически в «центре города» - в 14 км от МКАД, на реке Десна. Только вот Калужское шоссе сегодня - далеко не самая быстрая транспортная артерия. Дорога от метро «Теплый стан» на маршрутке (508м, 512м, 521м, 531м), автобусе (508, 531) или машине занимает всего 15-20 минут, если нет пробок.

А вот на обратном пути возникают сложности: одна только пробка на въезд внутрь МКАДа, причем не в час пик, растягивается на 20-30 минут. По утрам в ней можно и час простоять, жители новостроек в Коммунарке подтвердят. Но надежда есть: Калужское шоссе в ближайшие годы реконструируют, и вместо трех полос в каждом направлении будет по пять. Пока же стоит рассчитывать время на дорогу с учетом «бутылочного горлышка».

Местность и инфраструктура

Микрорайоны «Новых Ватутинок» раскинулись по обе стороны Калужского шоссе. Я ехала от МКАД в сторону области, и сначала слева от дороги увидела малоэтажный монолитный «Южный» (остановка «Десна-3»), а через полкилометра справа – многоэтажный панельный «Центральный» (остановка «34-й километр»). Первая очередь домов «Центрального» расположена в 700 метрах от шоссе, позже перед ней появится еще несколько корпусов. Между первой линией малоэтажек «Южного» и автотрассой будет около 300 метров.

Сейчас вокруг стройки – поля, леса и небольшие дачные поселки, инфраструктуры практически нет. Девелопер, впрочем, обещает исправить положение. В первую очередь «Центрального», помимо девяти корпусов, входит детский сад, на нижних этажах жилых домов появятся магазины, банки и аптека. Всего запланировано три детских сада и две школы (из них в «Южном» - один садик). Обе школы и два оставшихся сада будут возводиться, очевидно, вместе со второй очередью домов, так что первые пару лет большинству жителей придется возить детей в Троицк или даже в «старую» Москву.

Детских и спортивных площадок тоже обещают немало, но пока что нет ни одной. В обоих микрорайонах откроется по торговому центру. Котельная и водоочистные сооружения для всех «Новых Ватутинок» будут расположены на стороне малоэтажного «Южного». Кстати, рядом с ним находится спортивный комплекс ЦСКА.

Открытым остается вопрос медицинского обслуживания. Ближайшая поликлиника находится в Троицке, и, учитывая количество жителей в строящемся районе (только в первых девяти домах – почти 2500 квартир), можно представить себе будущие очереди к врачам. Если власти не подсуетятся, вероятно, придется раскошеливаться на платные медцентры в «старой» Москве и том же Троицке.

Как всегда, возникает вопрос, куда ставить машины, ведь абсолютное большинство жителей будут ездить не на маршрутках. В «Центральном» застройщик возводит надземный паркинг из расчета одно место на квартиру (по словам менеджера, оно входит в стоимость жилья). В «Южном» запланированы паркинги возле домов по два места на квартиру. Это не очень хорошо сочетается с маркетинговой концепцией «экологически чистого малоэтажного района», но других вариантов пока нет.

Квартиры и не только

Интересно, что «Центральный» и «Южный» - совершенно разные микрорайоны, а цены на квартиры в них практически одинаковые. В обоих случаях срок сдачи – начало 2014 года, и однокомнатная квартира что в панельном П-3М, что в монолитной трехэтажке стоит от 3,2 до 3,6 млн рублей (90-95 тысяч за кв. метр). Двухкомнатные продаются по 4,5-5,5 млн рублей (80-90 тысяч за кв. метр), цена трехкомнатных – около 6 млн, четырехкомнатных – до 7,6 млн рублей.

Реализацией жилья занимается сам застройщик и агентства, в том числе «Бест-Новострой». По словам менеджера «Бест-Новострой», в малоэтажных домах цены скоро вырастут (я была на объекте в первую неделю продаж), что логично. При встрече с агентом я отметила, что он владеет большим количеством информации об объекте, причем не рекламируя его, а показывая реальное положение дел. Кстати, неподалеку от офиса продаж посредника находится и офис застройщика, там подписывают договоры.

Недостатка в покупателях нет: при мне в офисе продаж заключали договор на квартиру в панельном доме и сразу два – в малоэтажных. Цены на последние еще не опубликованы на сайте, но и секретом не являются. Стоимость регистрации права собственности представители застройщика назвать не смогли - сказали, еще не утвердили.

В панельных домах «Центрального» можно купить квартиру от 1 до 4 комнат. В малоэтажках «Южного» продаются однушки, двушки и трешки, а также студии площадью от 37 до 40 кв. метров. В основном описании проекта «Новые Ватутинки» упоминаются также коттеджи и таунхаусы, но на нынешних планах их нет. Самые малонаселенные дома – одноподъездные трехэтажки на первой линии от Калужского шоссе, к их возведению и продаже еще не приступали.

Любая квартира продается как с черновой, так и с чистовой отделкой (дополнительная стоимость – около 200 тысяч рублей за стандартную двушку). Доступно четыре варианта отделки, подозрительно похожих на предложения «Ведис Групп» в ЖК «Мичурино» и «Юрлово». Если выбирать чистовую отделку, то во всей квартире, кроме ванной и туалета, положат ламинат (он не очень подходит для кухни, но некоторым нравится), стены оклеят бумажными обоями, потолки подготовят под окраску. На кухне установят электроплиту и раковину, в санузле – унитаз, в ванной – собственно ванну, раковину и смесители.

Черновая отделка в малоэтажных домах включает стяжку, выровненные стены и потолки. Особенный плюс квартир в «Южном» – окна от пола до потолка. К сожалению, оценить отделку мне не удалось: на просмотр квартир нужно записываться за неделю, а присоединиться к другим клиентам было неудобно.

Процесс покупки

Квартиры в обоих микрорайонах продаются по 214-ФЗ (заключается ДДУ – договор долевого участия). Возможна рассрочка на полгода со ставкой 1% в месяц от суммы остатка при первоначальном взносе 30, 40 или 50% от стоимости объекта (при покупке 3-, 2- или 1-комнатной квартиры соответственно). Есть и ипотека на срок до 30 лет.

Квартиры в «Южном» кредитуют:

Предложения банков в «Центральном»:

Материнский капитал к оплате пока не принимают, и это огорчает: большинство покупателей, особенно в малоэтажках, - это семьи с детьми. Впрочем, строительство и продажа будут идти еще не один год, условия наверняка изменятся к лучшему.

Впечатления

Проект «Новые Ватутинки» удивляет масштабностью, скоростью строительства и сдачи объектов. Очень приятное впечатление оставляет малоэтажный квартал: как сам проект, так и реализация, а особенно доступные цены.

Меньше положительных эмоций – от цен на квартиры в панельных домах: они сравнимы со стоимостью квартир в монолите Коммунарки, которая все-таки на 10 км ближе к «старой» Москве. Не очень понятно положение с инфраструктурой, в частности поликлиниками и медцентрами.

Транспортная ситуация на сегодняшний день также не слишком радует – возможно, с расширением Калужского шоссе она улучшится. Наконец, нет никаких официальных данных о сроках строительства и сдачи остальных 40 домов в «Центральном» и 59 в «Южном» – по словам менеджера, эти вопросы пока не обсуждались. Однако понятно, что жить рядом со стройкой жителям нового района придется еще несколько лет. Учитывая все это, я оцениваю этот проект на «4» с минусом.

Виктория Зорина