ЖК «Испанские кварталы» в Новой Москве: интересное жилье, но добираться сложно

Чуть меньше года назад Тайный покупатель уже ездил проверять ЖК «Испанские кварталы», который компания «А101 Девелопмент» строит на присоединенных территориях. Тогда реализация проекта только началась, а строительство было на стадии выбора генерального подрядчика. По заданию редакции Novostroy-M.ru наш агент снова решил «купить» квартиру в этой масштабной новостройке Новой Москвы, а заодно выяснить, как продвигается возведение комплекса.

Что строят?

К 2020 году на участке в 38 гектаров появится несколько кварталов жилых домов. ЖК «Испанские кварталы» (читайте предыдущее расследование Тайного покупателя) спроектирован испанскими архитекторами (отсюда и название), проект будут отличать уютные закрытые дворы и пешеходный бульвар. Всего планируется построить 40 монолитных корпусов. Фактически это даже не жилой комплекс, а целый микрорайон.

Сейчас продаются квартиры в четырёх домах жилого комплекса (№ 1, 2, 3 и 12). Вкратце расскажу о них.
Дом № 1 состоит из 4-х корпусов. Корпус 1.1 – 14-15-этажный четырёхсекционный, корпус 1.2 – шестиэтажный двухсекционный, четырёхсекционный корпус 1.3 высотой 7-8 этажей и 12-этажное здание с двумя секциями (корпус 1.4, в котором все квартиры уже проданы).

Дом № 2 состоит из 3-х корпусов 2.1, 2.2, 2.3. Корпус 2.1 высотой 14-15 этажей четырёхсекционный, корпуса 2.2 и 2.3 – 12-этажная и 6-этажные «башни».

Дома №№ 1 и 2 относятся к первой очереди строительства, их планируется сдать в эксплуатацию в IV квартале 2017 года. В них осталось по нескольку квартир в каждом корпусе, выбор тут уже невелик.

Дом № 3 - это третья очередь строительства, его планируется ввести в августе 2018 года. Третий дом состоит из трёх корпусов. Корпус 3.1 – трёхсекционный 12-15 этажный, 3.2 – двухсекционный 12-этажный а 3.3 – 12-15-этажный четырёхсекционный. В корпусе 3.3 продаются квартиры с отделкой.

Дом № 12 (2-я очередь строительства) планируется к сдаче в сентябре 2018 года. У него 3 корпуса: 12.1 – 9-этажный, четырёхсекционный, 12.2 – 13-этажный односекционный и 12.3 – также односекционный 6-этажный. К дому 12 относится подземный паркинг на 146 автомобилей.

Кто строит?

По-прежнему, застройщик проекта – компания «А101 Девелопмент», учредитель которой – «Авгур Эстейт». И та, и другая компании имеют опыт строительства объектов (у «Авгур Эстейт» опыт около 20 лет), однако покупатели квартир этих компаний жалуются на задержки сроков сдачи. Кто-то пишет, что перенесли на год срок сдачи таунхауса в поселке «Кронбург», а кто-то об аналогичной проблеме одного из корпусов в ЖК «Москва А101».

И действительно, ознакомившись с документами, размещёнными на официальном сайте застройщика, можно проследить историю некоторых вопросов. Так, например, первая очередь масштабного проекта «Москва А101» изначально планировалась к сдаче в марте 2014 года, затем сдача корпусов 3,4 была перенесена на март 2015 года, а корпусов 5, 6, 7 – на апрель 2015 года. Фактически корпус 6 был введён в июле 2015 года, а корпуса 5, 7 – в апреле.

В квартале «Кронбург» изначально застройщиком выступала компания «Масштаб», которая впоследствии вошла в компанию «А101 Девелопмент». Срок сдачи в первой версии проектной декларации – II квартал 2014 года. Фактически дома введены в мае 2015 года. Надо сказать, все эти переносы сроков были оформлены должным образом, поэтому формально срывом сроков не являются, то есть можно сказать, что застройщик свои обязательства выполняет. Иногда позже и с нервотрёпкой для покупателей, но выполняет.

В настоящее время на счету застройщика 9 реализованных объектов, в том числе жилые комплексы, бизнес-центр, коттеджные посёлки. Не могу не отметить и некоторые претензии к качеству строительства. Есть жалобы (немного, но встречаются) на качество кладки, промерзание стен, нарекания на изменения в проектах, из-за которых меняется инфраструктурная составляющая объекта.

Разведка в Интернете

ЖК «Испанские кварталы» не имеет своего собственного сайта. Однако страница на официальном сайте «А101 Девелопмент» весьма информативна. Тут есть вся необходимая для принятия решения информация: генплан строящегося микрорайона, планировки квартир, цены, документация, фотографии со стройки. Их не очень много (за 3,5 месяца по 6-8 фотографий каждого корпуса), зато за ходом строительства можно следить при помощи web-камер (которые, правда, не всегда работают).

Интересным мне показался раздел «Аэрофотосъёмка» - есть возможность «полетать» над будущим микрорайоном. Буквально недавно добавили версию от 13.04.2016 года. До этого съемка была датирована декабрём 2015 года. Также на сайте я нашла форум для покупателей, в котором зарегистрировано чуть более 600 участников. Здесь, среди прочего, публикуются официальные сообщения застройщика.

Чего, по-моему, не хватает на сайте – это некоторых фактов в описании проекта. Сколько в итоге планируется кварталов, я не очень поняла (только позже на заставке увидела, что 40). Также мне не понравилась система подбора квартир по параметрам – квартиры показываются по 6 штук, приходится много раз нажимать на кнопку «следующие».

Как ни странно, в социальных сетях проект официального представительства не имеет. «ВКонтакте» обнаружилось несколько неофициальных групп с числом участников меньше 100. В них будущие жители постят информацию, найденную на просторах в сети, в том числе на сайте застройщика, поэтому ничего нового в этих группах я не почерпнула. Форумы жителей также в некоторой степени повторяют сведения о ходе строительства, есть несколько тем с отзывами о застройщике.

Пути-дороги

Жилой комплекс «Испанские кварталы» строится в 3 км от МКАД у Калужского шоссе. Автомагистраль планируется значительно расширить (до 8-ми полос), сейчас она выглядит как стройка, растянутая на 3 км. И автовладельцы, и пассажиры общественного транспорта вынуждены ехать с низкой скоростью по пока узкой дороге.

Чтобы доехать до ближайшей к месту строительства автобусной остановке общественным транспортом, необходимо воспользоваться автобусом или маршрутным такси №895 от станции метро «Тёплый стан». Маршрутки выглядят как небольшие автобусы, стоимость проезда 30 рублей (то есть почти столько же, сколько на городском автобусе), скорость и уровень комфорта в них вполне сопоставимы с автобусом: они останавливаются на тех же остановках. В отсутствии серьёзных пробок эта часть пути занимает 25-30 минут.

Затем ещё минут 15-20 надо пройти от остановки до офиса продаж. Несмотря на то, что по карте ближайшая станция метро «Саларьево», ехать от неё пока неудобно, придётся делать 2 пересадки. К сожалению, открытие новых станций метро в Новой Москве пока не улучшило положение новостройки.

К тому же, я бы посоветовала не очень верить описанию путей дорог. По-видимому, из-за дорожных работ автобусную остановку перенесли чуть дальше по шоссе. Идти 50 метров в сторону области, как это написано на сайте проекта, не имеет смысла – идти надо в сторону Москвы.

Не нашла я и указателя, упоминаемого застройщиком. Не следует верить и Яндекс-картам – на запрос «Испанские кварталы офис продаж» сервис карт почему-то отправляет в Коммунарку, к офису продаж ЖК «Москва А101».

Офис продаж

Сейчас офис продаж ЖК «Испанские кварталы» находится непосредственно на стройке – из окон со второго этажа открывается чудесный вид на строящиеся корпуса первой очереди строительства. В середине апреля на корпусе 1.3 монолит был залит до 6-го этажа. От Калужского шоссе периодически подъезжала техника со стройматериалами, на одном из трёх корпусов были видны рабочие – все говорило о том, что работа на объекте идёт.

По словам специалиста call-центра, записываться на встречу с менеджером по продажам в компании не принято, интересующиеся объектом принимаются в порядке очереди. В первой половине вторника ожидание растянулось приблизительно на полчаса (с ужасом представляю, что там творится в выходной!).

Правда, офис вполне удобен для ожидания – в просторном холле достаточно мест для сидения (диванчики, кресла), доступен кулер. Приятная мелочь - фирменные шоколадки на ресепшене, дети покупателей от них в полном восторге. В центре зала стоит макет первых трёх очередей строительства.

Менеджеры работают в небольших кабинетах за матовыми стёклами – там при желании вполне можно создать уединение, но не все менеджеры пользуются этой возможностью. Ожидая встречи со «своим» менеджером, я стала слушателем телефонного разговора одного из специалистов, подбирающего оптимальные варианты для покупателя.

Несмотря на сложность задачи – подобрать квартиру клиенту, рассказывая про планировку, а, не показывая её – специалист терпеливо работал в сложившихся условиях и пригласил клиента приехать далеко не сразу, а уже когда приемлемые варианты были выбраны. По-моему, это говорит о мастерстве продавца. Насколько я поняла, покупатель получил ответы на свои вопросы и собирался приехать в офис для детальной беседы, то есть разговор сложился удачно для обеих сторон.

Кстати, «мой» специалист и тёзка Валентина также мастерски подобрала для меня хорошие варианты – я назвала пару требований к будущему жилью, предполагаемый бюджет покупки, и менеджер мгновенно предложила несколько понравившихся мне квартир. То есть никаких: «доплатите полмиллиона, но зато ….», никаких «вот предлагаю посмотреть нечто похожее, но не вполне такое….». Удивительно! И это при том, что выбор планировок в проекте достаточно широк. В результате беседы я получила исчерпывающую информацию по всем интересовавшим меня вопросам, а также буклет с планировками (и вручную вписанными ценами), контакты менеджера по продажам и образец ДДУ.

Геометрия жилья

В проекте предлагаются квартиры с отделкой (в корпусе 3.3) и без отделки. В квартирах без отделки межкомнатные стены не возводятся, их местоположение обозначено одним кирпичом на полу, поэтому большинство описываемых планировок не являются окончательными.

Несмотря на маленькую площадь «однушек», авторы проекта предлагают делать их полноценными однокомнатными квартирами – с выделенной кухней площадью около 9 кв. метров, трёхметровой кладовкой и совмещённым санузлом. Квартиры метражом 33-35 кв. м, а также площадью около 39 кв. м - прямоугольные, почти квадратные в плане, имеют очень небольшой коридор, в котором можно разместить разве что вешалку.

В квартирах 37,5 метров коридор относительно большой, но, к сожалению, немного вытянутый и без «тупиков» - шкаф в нём поставить негде. Квартиры на втором этаже не имеют балконов, их кухни чуть больше, чем у тех квартир, что расположены над ними.

На момент написания этого обзора, в ЖК «Испанские кварталы» продавалось около 100 двухкомнатных квартир площадью от 55,3 до 80,3 кв. м. Застройщик готов предложить как «распашные» варианты (например, квартиры метражом 60,5 кв. м, 68,8 кв. м или 80,3 кв. м), так и односторонние.

В квартирах площадью 55-57 кв. м раздельный санузел, лоджия, кухня 12-14 метров, а коридор может быть как узкий вытянутый 6-метровый, так и почти квадратный холл в 10 кв. метров. Владельцы квартир метражом 61-66 кв. метров могут устроить 2 совмещённых санузла, отделить приватную зону спальни от гостиной и кухни, площадь которой от 12 до 18 кв. метров. Коридор может быть от 9 до 15 кв. метров, в нём достаточно места для вместительного шкафа.

«Двушки-распашонки» весьма похожи между собой – одна из комнат отделена от остальной части квартиры коридором. Он может быть узким или квадратным, в любом случае, если следовать проекту, в нём найдётся место для шкафа. Размер кухни варьируется от 12 до 17 кв. метров, в некоторых квартирах лоджия примыкает к кухне, в некоторых к комнате (а значит, на втором этаже дома именно это помещение может быть увеличено на 1,5-3 кв. метра).

В «двушках» по 2 санузла, чаще всего они находятся рядом. Интересны варианты двухкомнатных квартир в торцах корпуса. 18-метровая кухня квартиры площадью 66,4 кв. метра имеет 2 окна, то есть, при желании, её можно разгородить на 2 небольших помещения.

В восьмидесятиметровой двухкомнатной квартире предполагается кухня 18 кв. метров, спальни метражом 18 и 17 кв. метров, один раздельный санузел и 2 подсобных помещения. В коридоре шкаф поставить негде, но, учитывая кладовую в 3,7 кв. м – это не проблема. Эта квартира продаётся в корпусе 1.3 (первая очередь строительства).
Трёхкомнатных квартир в продаже относительно мало, но и здесь застройщик готов предложить несколько вариантов планировочных решений – распашных, односторонних, с кухнями 9-17 кв. метров, двумя санузлами. Есть варианты с просторными кладовыми (до 3,7 кв. м).

Все квартиры в проекте отличаются высокими потолками (3 м), у всех увеличенные окна (2,1 на 2,3 метра). В корпусе 3.3 предлагаются квартиры с чистовой отделкой. В них полностью готовы стены, полы, потолки, установлена сантехника и межкомнатные двери.

На выбор представлено 3 стиля: «Мадрид», «Валенсия» и «Барселона». Дизайн-проекты различаются между собой выбранной цветовой гаммой. «Валенсия» – классический дизайн, выдержанный в бежево-коричневых тонах. Ламинат на полу жилой зоны имитирует дощатый пол.

Авторский дизайн «Барселона» сочетает в себе элементы классические и более современные. Тот же пол сделан в комнате с бирюзовой стеной, имеющей фактуру кирпичной кладки.

Современный дизайн «Мадрид» смотрится стильно, обращает на себя внимание пол на кухне в чёрно-белую клетку. У застройщика в офисе есть шоу-рум с примерами отделки – можно побродить по полностью обставленной квартире, оценить размеры кладовых и уровень освещённости.

Что почем

Первая очередь строительства (дом 1, 2) срок сдачи - декабрь 2017 г.

Вторая очередь строительства (дом 12) срок сдачи - сентябрь 2018 г.

Третья очередь строительства (дом 3 корп. 1, 2) квартиры без отделки срок сдачи - август 2018 г.

Третья очередь строительства (дом 3 корп. 3) квартиры с отделкой срок сдачи – август 2018 г.

Ближайшие соседи ЖК «Испанские кварталы» - это сданный в эксплуатацию ЖК «Николин парк» (от Sezar Group), строящийся ЖК «Новая Звезда» от компании «Крост» (был проверен Тайным покупателем) и ЖК «Коммунарка» от ГК «МИЦ», а также несколько реализованных проектов «А101 Девелопмент».

Сравнивать нашего героя с ЖК «Николин парк» нет смысла, поскольку в продаже там остались единичные квартиры большой площади. В ЖК «Коммунарка» выбор жилья тоже уже небольшой (проект сдан в эксплуатацию и практически реализован).

Пожалуй, ЖК «Новая Звезда» - одна из возможных альтернатив комплексу «Испанские кварталы». Срок сдачи «Звезды» начало 2017 года. Разница в цене со второй очередью строительства «Испанские кварталы» составляет от 500 тысяч до 1,2 млн рублей в зависимости от комнатности («Испанские кварталы» дороже, но в ЖК «Новая Звезда» площади квартир гораздо меньше). Также, имея 5 млн рублей, можно купить 2-комнатную квартиру площадью 40,5 кв. м. в ЖК «Легенда №18» в Коммунарке со сроком сдачи III квартал 2016 года.

Как купить?

Продажи ведутся по 214-ФЗ, через заключение договора долевого участия, они страхуются аккредитованными Цетробанком страховыми компаниями («БИН Страхование», «РСХБ-Страхование» и ВСК). Всего новостройка аккредитована в 15 банках (первая очередь), на покупку квартир второй очереди можно получить ипотеку в 5 банках. Основной партнёр «А 101 Девелопмент» - Россельхозбанк, помимо него 2-ю и 3-ю очереди аккредитовали «Возрождение», Райффайзенбанк, Сургутнефтегазбанк и Сбербанк.

Если квартира покупается в ипотеку, то первым шагом будет получение одобрения по кредиту. После чего покупатель выбирает себе квартиру и бронирует её. Возможно 2 варианта бронирования: платное и бесплатное. При бесплатном бронировании – 2 недели квартиру никому не предлагают (фиксируется только наличие квартиры), при платном бронировании фиксируется не только наличие, но и цена выбранной квартиры.

Если внести 1,4% от стоимости будущего жилья, то бронирование на 2 недели, при 2% - на 1 месяц. Взносы по бронированию входят в общую стоимость и при сделке учитываются. Из дополнительных расходов при покупке (кроме стоимости, указанной в прайс-листе), покупатель платит 55 000 рублей за регистрацию ДДУ и оформление квартиры в собственность, а также самостоятельно оплачивает госпошлину.

Для военных доступна ипотека на особых условиях (т. н. «военная ипотека»), принимается к оплате материнский капитал. Тем, кто платит при помощи материнского капитала, предоставляется беспроцентная рассрочка на 3 месяца. Также доступна рассрочка под 15% на остаток. Минимальный взнос – 30%, срок ограничен датой ввода дома в эксплуатацию, возможны как ежемесячные, так и ежеквартальные выплаты.

Соцкультбыт

В проекте заявлены 2 детских сада (на 570 мест), школа для 1200 учеников, наземный и подземные паркинги на 2500 и 146 автомобилей, поликлиника, спортивный комплекс, кафе и рестораны. На первых этажах здания запроектированы нежилые помещения: сервисно-бытовые организации, небольшие магазины будут открываться одновременно с заселением жителей, так что в целом ситуация с инфраструктурой хорошая. Первый детский сад строится одновременно с первым домом, им смогут пользоваться и те, кто квартиру уже купил.

Со школой ситуация хуже – она появится только в 3-ю очередь, и родителям школьников, купившим квартиру в первой очереди, придётся очень не торопиться с ремонтом и переездом. Менеджеры по продажам утверждают, что к окончанию ремонта в квартирах дома 1 (ориентировочно полгода после вручения ключей), школа уже откроется. Для первых трёх очередей строительства мест в школе и детском саду, я думаю, будет достаточно (насчитала около 2000 квартир в домах, чьи проектные декларации есть на сайте).

Развитая собственная инфраструктура комплекса в данном случае - не роскошь, а необходимость, поскольку новостройка возводится в окружении других аналогичных жилых комплексов, социальных объектов в этой части изначально не было. В ЖК «Николин парк», соседствующим с ЖК «Испанские кварталы», запланированы торговый центр, детский сад, фитнес-центр и другие социальные объекты, но жилой комплекс находится на огороженной территории, «с улицы» удобно пользоваться только автомойкой.

Аналогичная ситуация и с ЖК «Вяземское». Посёлок таунхаусов в пешей доступности от «Испанских кварталов», на его обособленной территории откроется бизнес-центр, поликлиника, школа. Вряд ли эти объекты станут доступны жителям многоэтажной новостройки.

С другой стороны, близость к МКАД позволяет пользоваться несколькими крупными торговыми центрами – в этой части города есть и мелкооптовые продуктовые магазины, и супермаркеты, и строительный рынок.

Экология

Живописный лесок, расположенный между Калужским шоссе и офисом продаж, безусловно, радует. Правда, лесок небольшой и, судя по всему, в скором времени станет ещё меньше – при визите в офис можно наблюдать работающие на опушке бульдозеры – создавалось ощущение, что за счёт зелёных насаждений расширяется проезд к стройке.

В 3 км, отделённое деревней Николо-Хованское, раскинулось крупнейшее московское кладбище - Хованское. Вряд ли оно помешает жителям комплекса в отличие от соседства с аэропортом Внуково. До аэропорта ехать 19 км, но самолёты летают довольно низко над домами, что с непривычки несколько нервирует. Рекультивированный Саларьевский полигон находится также в 3 км от строящихся домов, от новостройки его отделяет не только деревня, но и обширная территория кладбища.

Резюме

Проект обладает рядом преимуществ: просторные квартиры с продуманными планировками, высокими потолками и большими окнами продаются по относительно низкой цене. Привлекательными мне показались условия покупки, понравилась возможность приобрести квартиру с отделкой, и показались интересными дизайн-проекты.

Из недостатков: до новостройки всё ещё трудно добираться, и строительство новых станций метро пока ситуацию не улучшило. Безлошадным покупателям особенно тяжело придется, да и автовладельцам сейчас быстро не доехать до Москвы и обратно. Туманные перспективы относительно школы, поликлиники также не добавляют оптимизма. По сумме факторов ЖК «Испанские кварталы» получают «8» баллов.

Валентина Ша