ЖК «1147» от «Шатер Девелопмент»: интересный проект, но в рассрочку не купить

Моим новым заданием от редакции Novostroy-M.ru стал жилой комплекс с необычным названием «1147». Оказалось, что девелопер решил так назвать проект по числу квартир в нем. Мне было любопытно проверить новостройку еще и потому, что она возводится вблизи двух парков, рядом с двумя станциями метро, а свободная планировка квартир обрадует любого новосела, ведь можно реализовать ремонт на любой вкус и кошелек. В общем, я отправилась на проверку, чтобы выяснить, так ли замечательна эта новинка на рынке новостроек Москвы.

Что строят?

Ко второму кварталу 2018 года в СВАО, в районе Алексеевский, на Маломосковской улице, появится 18 секций монолитного дома высотой 9-22 этажа по индивидуальному проекту, разработанному архитектурной мастерской «Архитектурный диалог с Мегаполисом» (ADM). Это и будет ЖК бизнес-класса «1147». Строится он частично на территории бывшей автобазы «Дорожное механизированное управление № 3» в рамках программы по выводу промзон.

Внешне дом напоминает незамкнутый прямоугольник. Внутренний двор будет закрыт для проезда машин, территория его огромна — 1 га. Здесь обещают установить детские игровые комплексы, спортивные площадки, выделить место для велосипедных дорожек, разбить газоны и цветники. Но самое главное это - декоративный пруд с шезлонгами вокруг. Такое оформление придомовой территории я встречаю впервые, хотя, говорят, в домах премиального сегмента подобные идеи уже были реализованы.

Прудом застройщик гордится и с удовольствием упоминает о нем в рассказе. Сомневаюсь, что удастся его поддерживать в первоначальном состоянии, учитывая климатические условия, но обещают, что управляющая компания («за ваши деньги», - слова менеджера) сделает все возможное.

Помимо жилья в рамках проекта построят детский сад и фитнес-центр. В обоих зданиях предусмотрен бассейн. Детсад будет пристроенным к 18 секции, а фитнес-центр — к пятой. Общее количество квартир в жилом комплексе 1147, это число и стало названием новостройки.

Для автовладельцев запланирован подземный паркинг на 1252 машиноместа, позже они поступят в продажу. Цены пока неизвестны, но, по словам менеджера, стоит рассчитывать примерно на 2 млн рублей. Дороговато.

Если подземный паркинг окажется не по средствам, можно парковаться за домом. Здесь нанесут разметку для парковки. Точное количество мест будет известно ближе к завершению строительства.

Кто строит?

Застройщик проекта — ОАО «Маломосковия». Компания зарегистрирована в 2009 году и с тех пор участия в строительстве жилья не принимала. Девелопером является ООО «Шатер Девелопмент», основанное в 2007 году. Это имя мне уже знакомо по ЖК «Шатер», малоэтажному микрорайону «Бутовские аллеи», ЖК «Карамель» (ввод - 2016 г.), апарт-комплексу «Волга».

Новостройки находятся в разных стадиях строительной готовности. На сегодняшний день с задержкой сданы только ЖК «Шатер» и два дома в мкр. «Бутовские аллеи». Просрочка по вводу ЖК «Шатер» составила 9 мес., планируемый срок ввода — 4 кв. 2012 г. (по проектной декларации), фактически разрешение на строительство выдано в октябре 2013 года. Причины задержки узнать не удалось.

Срок сдачи двух домов «Бутовских аллей» переносился с I квартала 2014 года на декабрь 2014 года в связи с тем, что в ранее полученные технические условия пришлось вносить изменения, когда пятно застройки присоединили к территориям Новой Москвы.

Как строят?

Новостройка показалась мне интересной, прежде всего, своей архитектурой. Не знаю, что подразумевали авторы, говоря о том, что «здание комплекса будто вырастает из земли», на рендерах я оценила отделку фасадов. Обещают, что это будет клинкерная плитка с имитацией «под дерево» и кирпич. В местах, где запланированы сплит-системы, установят витражные конструкции в виде паутинки. Кровлю фитнес-центра планируют сделать эксплуатируемой. Летом это будет холм с цветочной поляной, а зимой — снежная горка.

В том, что касается технических характеристик проекта, то технологию строительства застройщик выбрал монолитную, с вентилируемыми фасадами. Несущие наружные и внутренние стены, а также перекрытия этажей будут монолитными железобетонными. Не несущие планируются из газобетонных блоков с утеплением.

Высота потолков в квартирах «в чистоте» составит 3 метра, для бизнес-класса это вполне приемлемо. Все балконы и лоджии в доме с витражным остеклением. Окна в комнатах с двухкамерными стеклопакетами европейского производителя, холодно в квартирах точно не будет.

Безопасность продумана неплохо. Для защиты от пожаров установят датчики дыма и оснастят дом автоматической системой пожаротушения. Система вытяжной вентиляции будет единой. В подъездах установят видеонаблюдение и домофоны. На каждую секцию запланировано по два лифта. Фирму-поставщика выберут позже, а пока известно, что оба они будут грузо-пассажирскими.

Разведка в Интернете

Лицо новостройки — сайт проекта. Так вот лицо ЖК «1147» оказалось очень привлекательным, но не особо информативным. Сайт интерактивный. Навигация продуманная, вся нужная информация находится в свойственных ей разделах, ничего не приходится разыскивать.

Я с удовольствием побродила по виртуальному туру, оценила масштабы строительства с высоты птичьего полета через аэрофотосъемку, посмотрела презентационное видео, ознакомилась с документами на стройку, полистала новости.

Здесь же раскрывается информация об участниках проектах (застройщик, девелопер, подрядчик, эксплуатирующая компания), но нет самого главного — цен на жилье, вводных по ипотеке, рассрочке и акциям. Мне пришлось довольствоваться планировочными решениями.

Не приоткрыла завесу тайны и «визитка» агентства недвижимости «RЯDOM», которое занимается реализацией жилья. На его странице оказался лишь перечень объектов и гиперссылки на них.

За ходом строительства подсмотреть не удастся: web-камер на сайте нет и фотографий со стройки тоже. Неработающие камеры я нашла на странице проекта второго продавца - Est-a-Tet. Здесь же есть фотографии, но последние датируются маем этого года.

В социальных сетях сообщества я не обнаружила, а на форумах будущие жильцы пока не столь активны, как хотелось бы. В основном, обсуждается ход строительства и темпы роста цен. Забегая немного вперед, отмечу, что продажи стартовали со 150 тысяч рублей за «квадрат», сейчас в среднем он уже стоит 170 тысяч рублей.

Пути-дороги

Расположение новостройки показалось мне очень удачным. Судите сами: до Садового — 5 км, до Третьего транспортного кольца — 3 км, до станций метро «ВДНХ» и «Алексеевская» - максимум 15 минут ходьбы.

От МКАД по навигатору на Маломосковскую, 14 я ехала ровно час, как положено, отстояв в пробке на Проспекте Мира. Пообщавшись с менеджером, прошлась до платформы «Маленковская». Расстояние в 2 км, рассматривая окрестности, я преодолела примерно за 15 минут, но путь был не самым приятным. Маломосковская улица переходит в Рижский проезд, который идет вдоль гаражей.

Не считая команды роллеров, которая пролетела мне навстречу, эту часть пути я преодолела в одиночестве. В начале седьмого идти по безлюдной улице страшновато. Кстати, до Сокольников нужно идти в этом же направлении. Парк начинается с другой стороны платформы, достаточно перейти по подземному переходу.

Рядом с офисом продаж есть остановка общественного транспорта. На автобусе 286 от ул. Маломосковской через Ярославскую, ул. Бориса Галушкина можно доехать до метро «ВДНХ». Идет он довольно долго и интервал в движении составляет 20-30 минут. Не успел на автобус, жди полчаса следующий, проще пешком дойти.

Если немного пройти до ул. Староалексеевской (310 метров), здесь можно сесть на маршрутку №14м или автобус №714 и доехать до платформы «Маленковская». Время в пути — около пяти минут. До метро «Алексеевская» идет маршрутка №98 м.

Офис продаж

Парковки рядом с офисом продаж как таковой нет. Машину можно оставить в соседних дворах. Офис «RЯDOM» небольшой и максимально функциональный, как это бывает в случае мобильных точек продаж. Здесь есть макет, несколько рабочих столов и стулья для клиентов. Детского уголка нет, поэтому малышей лучше с собой не брать, учитывая, что приходится подождать, пока освободится кто-то из менеджеров.

Моим менеджером стал Александр. Краткий рассказ о новостройке я подслушала у другого менеджера, поэтому мы сразу же перешли к обсуждению деталей. Первое, что меня интересовало, это — цены. Выяснив предел моих финансовых возможностей, Александр предложил несколько вариантов планировок и рассказал о преимуществах каждой из заинтересовавших меня квартир.

Дальше последовал стандартный разговор менеджера с клиентом (схема покупки, возможности по ипотеке, рассрочке и т. д.). На каждый, временами, не самый приятный вопрос у Александра находился ответ. Документы по стройке и «рыбу» договора мне предоставили без вопросов.

Геометрия жилья

Студий, как и положено, бизнес-классу, в проекте нет. На площадке по 3-5 квартир, в зависимости от их метража. В продаже жилье от «однушек» до четырехкомнатных квартир. Минимальная площадь — 44,3 кв. м, максимальная — 118,8 кв. м. Больше всего двухкомнатных квартир (492 шт.), чуть меньше - «трешек» (376 шт.). Однокомнатных — 222 квартиры, 4-комнатных — всего 57 шт.

«Однушки» просторные. Поскольку планировка свободная, можно или оставить выделенной зону кухни — 11,2 «квадрата» или сделать студию с двумя окнами. Под гардеробную запланировано 4,5 кв. м в прихожей. Этой площади вполне хватает под нужды одного-двух человек.

Площадь санузла в самой маленькой 1-комнатной квартире небольшая, всего 3,4 кв. м. Здесь комфортно разместится ванна, унитаз и раковина. Под стиральную машинку придется выделять место на кухне или встраивать ее под раковину, что не всегда удобно.

В однокомнатных квартирах площадью побольше (от 48 кв. м) на 3 «квадрата» больше кухня, но при этом меньше гардеробная (2,5 кв. м). Санузел остается тех же размеров. Здесь уже вопрос образа жизни: что окажется важнее, обустроить гардеробную и освободить пространство в комнате или же предпочесть большую кухню, довольствуясь небольшой гардеробной.

«Двушки» в ЖК «1147» значительно интереснее. Во-первых, в каждой из таких квартир запланировано два санузла. Практически во всех 2-комнатных предусмотрена гардеробная, за  редким исключением.

Если бы моя семья была чуть меньше, то недолго думая, взяла бы одну из торцевых «двушек» (74,4 кв. м), где в самой большой комнате (20,9 кв. м) есть два окна на юго-восточную сторону. Для кухни вполне достаточно 13,2 «квадратов», не лишним для вида и настроения будет лоджия с витражным остеклением. Вторая комната чуть меньше первой (18,9 кв. м). Все помещения не вытянутые «вагоны», а почти квадратные. Коридоры используются по максимуму, что важно для меня, поскольку не люблю «съеденных» пространств.

Две комнаты для моей большой семьи никак не подходили, поэтому оставался вариант «трешек» или четырехкомнатных квартир. «Трешки», судя по буклету, авторы планировали как евро-квартиры, где кухня объединена с гостиной и получается просторное помещение под кухню-столовую. Вариант привлекательный для семьи из двух взрослых и одного ребенка, максимум, двух однополых и приблизительно одинакового возраста. В этом случае можно детям отвести одну комнату, родителям — другую, а третью, как и предлагают авторы проекта, отдать под просторную кухню-столовую, где можно собираться всей семьей.

Для меня такой вариант был не актуален, поэтому я присмотрелась к площади кухни, если придется все же возводить стену между помещениями. По проекту, она оказывается не так велика. В некоторых квартирах около 8,2 «квадратов». Можно изменить планировку и выделить большую площадь, но при этом придется не забыть узаконить свои действия. Несмотря на то, что планировка свободная, согласовать обновленный проект в БТИ необходимо.

Есть и откровенно неудачный вариант трехкомнатной квартиры (107,3 кв. м). Во-первых, входишь и сразу же упираешься в кухню без окна. Такие помещения, даже при грамотном дополнительном освещении, на меня навевают тоску и вгоняют в депрессию. Чуть правее от входа огромная комната в 25 «квадратов» с двумя окнами. Это как раз не любимый мной вытянутый «вагон», к тому же проходной. Входов в комнату, по проекту, два — из кухни и из прихожей. Гардеробных в квартире три, расположены они вроде бы логично, рядом со спальнями, но в свете общей планировки и бесконечных коридоров радости от их наличия нет.

Четырехкомнатные квартиры по планировкам одинаковы, только зеркалят друг друга. Здесь все, что нужно для жизни большой семьи: три санузла, три гардеробных комнаты, большая кухня-столовая и комнаты от 13 до 16 «квадратов». Изменять в планировке я бы не стала ничего, настолько она хороша.

Что почем

На сегодняшний день актуальные цены на жилье в ЖК «1147» таковы:

Новостроек рядом с жилым комплексом достаточно, посмотрим на ближайших конкурентов.

1.   На Новоалексеевской, 22 стоит ЖК Egodom - это элитное жилье. Самая маленькая «однушка» - площадью 56 кв. м. Дешевле 16,3 млн рублей жилья здесь не найти. Плюс расположение у комплекса мне показалось не совсем удачным, рядом оживленный перекресток. В общем, сравнивать новостройки смысла нет, я обратила внимания на этот проект, скорее, «для галочки».

2.   В паре шагов от стройки «1147» строится ЖК «Староалексеевская». Проект интересный, новостройки с внутренними дворами-нишами в фасаде, где можно будет погулять, мне еще не встречались. Но, несмотря на то, что работа на стройплощадке кипит, в продаже жилья пока нет. Ходят слухи, что квартиры в реализацию поступят на высокой строительной стадии готовности дома.

3.   На ул. Бориса Галушкина возводится «Дом на ВДНХ». Это проект с апартаментами. Самый дешевый из них обойдется в 8 млн рублей. Стоимость вполне сопоставима с «1147», и сегмент тот же — бизнес-класс, но стоит учитывать отсутствие прописки и возможные проблемы с устройством ребенка в детсад, школу и получением медпомощи.

4.   Еще один комплекс с апартаментами строится на Проспекте Мира — МФК «Парк Мира». По ценам, сегменту и проблемам с инфраструктурой ситуация точно такая же, как и в предыдущем варианте. Плюс ко всему кладбище рядом.

5.   Единственный реальный конкурент «1147» - ЖК комфорт-класса «Life – Ботанический сад». Жилые дома возводятся рядом с метро с одноименным названием. Площадь самой маленькой «однушки» 33,2 кв. м. Цены стартуют от 7 млн 547 тыс. рублей. Стоимость «квадрата» в проектах примерно одинаковая (200-220 тыс. рублей). Разница в расположении и инфраструктуре. Рядом с ЖК «1147» не будет ТПУ, эстакады, шума от МКЖД, делового центра, но и не планируется собственной школы.

Как купить?

Продажи идут по ДДУ с использованием аккредитива. Схема покупки такова:

1.    Подписываю договор бронирования и вношу 155 тыс. рублей. В эту сумму входит подготовка всех документов, оформление собственности и будущая регистрация ДДУ.
2.    Открываю аккредитивный счет в «Альта-Банке», в это время готовится договор долевого участия.
3.    Вношу 100% стоимости квартиры.
4.    Банк сообщает застройщику о том, что нужная сумма поступила на счет.
5.    Подписываю ДДУ.
6.    Застройщик отправляет договор на регистрацию.
7.    Я получаю зарегистрированный договор.
8.    Застройщик получает доступ к деньгам.

В этой цепочке меня, в первую очередь, смутил «Альта-Банк». Структура коммерческая, действует с 1993 года. Учитывая многочисленные отзывы лицензий в последнее время, использовать в сделке малознакомый банк мне страшновато. Ну и сумма, которую приходится заплатить сверх стоимости квартиры, для меня оказалась немаленькой.

В случае с ипотекой схема примерно та же. Подписываю договор бронирования, вношу 155 тыс. рублей и получаю 3 недели на одобрение банком ипотеки. Если на этом этапе будет получен отказ банка, деньги мне вернут полностью. Если же я решу остановить сделку по собственному желанию до регистрации договора долевого участия, так называемые, штрафные санкции, составят 30 тыс. рублей, их я потеряю.

Отмечу, что аккредитив является безотзывным. То есть теоретически, если вдруг случатся форс-мажорные обстоятельства, и мне понадобится отказаться от покупки, я могу попробовать договориться с продавцом, банком и остановить процесс, вернув полностью свои деньги, но, как мне объяснили в отделе продаж, на их практике таких случаев не было и как поведут себя в этом случае все стороны, неизвестно.

Раньше купить квартиру в рассрочку можно было, сейчас такой возможности нет. По словам менеджера, застройщик решил, что этот вариант продажи жилья в условиях кризиса для него  рискованная затея. Официально нет и акций, но опять же, по словам Александра, если я приду со 100%-ной суммой наличными, застройщик наверняка предложит мне какой-то дисконт.

Банков, которые дают ипотеку на «1147», восемь, включая «Сбербанк». Самое выгодное предложение оказалось у «Россельхозбанка». На весь период кредитования (а это 10-15 лет) годовая ставка составит всего 7%. При этом первый взнос не должен быть меньше 50%. Если есть только 40% от нужной суммы, ставка увеличится до 8% и так далее.

Соцкультбыт

С инфраструктурой в этом районе все хорошо, он давно обжит и все необходимое находится, что называется, под рукой. Детский сад, который обещают построить на территории комплекса, будет коммерческим. Учитывая стоимость жилья, предположу, что многим жителям ежемесячная оплата окажется по карману, но я для себя решила найти альтернативный вариант. Оказалось, что муниципальных детсадов рядом аж 12! И все они на расстоянии от 200 м до километра. Такое расстояние вполне можно и пройти пешком.

Гимназий в шаговой доступности три. Расстояние до них примерно такое же. Собственной школы в «1147» не планируется. Рядом, кстати, есть несколько хороших институтов — МФЮА (Московская Финансово-Юридическая Академия), МПГУ (Московский Педагогический Государственный Университет), Финансовый университет при правительстве РФ. Словом, выбор есть.

С медициной в районе тоже все хорошо. В окрестностях есть как государственные поликлиники, так и частные медцентры. Случить что, до них можно дойти пешком.

Два торговых центра расположены рядом с Проспектом Мира. Небольшие сетевые продуктовые магазинчики разбросаны по всему району. Ближайший — в доме напротив стройки. Выбор продуктов в нем, не сказать, чтобы очень хороший, но что-то остро необходимое купить можно.

Про паркинг я уже говорила раньше: стоимость машиноместа пока неизвестна, в продажу парковочные места поступят позже. Ориентироваться стоит, в среднем, на 2 млн рублей.

Экология

Из всей «промышленности», что мне удалось обнаружить, здесь есть заправка «Лукойл» буквально в паре шагов от стройки и автобаза, но, по словам менеджера, она давно уже не действует, частично на ее территории ведется строительство комплекса.

Пешком от «1147» можно дойти до двух парков (ВДНХ и «Сокольники»). Погода располагала к прогулке и я решила пройтись до Сокольников. Несмотря на то, что идти не очень долго (10-15 мин.), дорога проходит мимо гаражей в почти безлюдном месте.

Предположу, что можно сократить путь и пройти между домами на Рижском проезде, но, не зная района, проверять свои догадки не стала. До ВДНХ, судя по карте, дорога приятнее, но идти придется чуть дольше (около 20-25 минут). На машине можно доехать до парка «Останкино» или Ботанического сада РАН.

Из минусов - рядом есть два кладбища. К такому соседству я отношусь спокойно, если из окон не открывается соответствующий вид. Оба они (и Алексеевское, и Пятницкое) находятся на небольшом удалении от строящегося жилого комплекса (2-3 км), но при этом скрыты домами.

Резюме

Район станции метро «Алексеевской» считается неблагоприятным с точки зрения экологии, хотя я с этим не согласна. Здесь есть несколько парков, до которых, что немаловажно, можно дойти пешком. Ближайшие промышленные предприятия и склады находятся в районе проезда Серебрякова. Непосредственно рядом с жилым комплексом никакой предприятий подобного рода нет.

Инфраструктурой район максимально насыщен. Такому количеству детских садов, например, может позавидовать любой «спальник». Подземный паркинг для меня дороговат, но, предположу, что тот, кто купит жилье за 8 — 20 млн рублей, найдет нужную сумму для покупки машиноместа.

Транспортная доступность у новостройки неплохая, особенно, если пользоваться электричками или метро. Для того, чтобы не стоять в пробках в сторону центра (а их не избежать), я готова отказаться от авто в пользу общественного транспорта.

Плюс ко всем перечисленным благам в ЖК «1147» я получаю оригинальное архитектурное решение, удачные планировки, адекватные для Москвы и конкретного района цены, и благоустроенность просторного двора, который застройщик обещает превратить в миниатюру парка.

Существенные для меня минусы — это навязанный банк в цепочке сделки, завышенная сумма сверх стоимости квартиры за оформление договора, отсутствие акций и официального дисконта. Учитывая все перечисленное, оценить жилой комплекс могу только в «7» баллов.

Мария Калашникова