«Вертикаль»: недвижимость для бизнеса

Вертикальные МФК строят в центральных районах Москвы. Поскольку земля здесь стоит очень дорого, максимум площадей стремятся разместить на минимальной территории, что и способствует «росту» зданий ввысь. В компании Blackwood комментируют: «Многофункциональные комплексы «вертикального типа», в первую очередь, представляют собой деловые кварталы, функциональной нагрузкой которых является деятельность крупных бизнес-сообществ. Именно поэтому офисные помещения, расположенные в таких МФК, рассчитаны, прежде всего, на крупные национальные и иностранные компании, лидеры своих отраслей, для которых важна имиджевая составляющая месторасположения офиса».

Существенным недостатком вертикальных МФК является отсутствие в непосредственной близости объектов социальной инфраструктуры. Если с офисами, фитнес-центрами и торговыми галереями здесь проблем нет, то школы и детсады в таких проектах предусмотрены крайне редко. Кроме того, в силу ограниченного пространства в вертикальных МФК нет возможности обустроить полноценную зеленую зону на придомовой территории. То есть, это исключительно урбанистический продукт, рассчитанный в основном на деловых и занятых людей.

Ограничивает спрос на подобные МФК и невозможность прописаться в купленной квартире; жилая недвижимость в многофункциональных комплексах – это апартаменты, которые продаются без права прописки, что в большинстве случаев становится камнем преткновения для покупателей. Хотя если учесть, что вертикальные МФК ориентированы на бизнес-среду, становится понятным, что для таких покупателей вопрос прописки не является решающим; гораздо важнее вопрос комфорта и цены.

К слову, стоимость апартаментов, как правило, на порядок ниже цены аналогичных квартир в новостройках. В компании Blackwood комментируют: «Средняя цена предложения на апартаменты в составе МФК, как правило, ниже, чем в сопоставимых по качеству и местоположению жилых объектах. Стандартный дисконт на формат апартаментов составляет порядка 15%». Подтверждает относительную дешевизну апартаментов и руководитель Управления маркетинга и развития Группы компаний «Конти» Сергей Мигунов: «Стоимость квадратного метра апартаментов на 20% ниже по сравнению с жилой недвижимостью». А Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век», считает боле низкую стоимость апартаментов в сравнении с квартирами в данном районе несомненным плюсом, учитывая более широкие возможности по организации жизненного пространства помещения. «В случае расположения апартаментов в составе бизнес-центра для его арендаторов появляется еще один большой плюс – офис под боком», – говорит эксперт.    

В вертикальных МФК очень важно правильно распределить людские потоки. «С точки зрения покупателей и арендаторов расположение в одном комплексе торговых, офисных и жилых помещений удобно. Так, например торговые галереи посещают как непосредственно жильцы комплекса, сотрудники офисов, так и жильцы окружающего района, – говорит руководитель Департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь. – Но для успешной реализации и продвижения проекта требуется грамотная концепция, учитывающая все нюансы формата, как-то сочетание в проекте требований по различным сегментам недвижимости, их пространственное и инженерное разделение».

Не упустили специалисты из виду и транспортную проблему. Строительство многофункционального комплекса в одном из близких к центру столицы районов так или иначе скажется на интенсивности движения в пределах ближайших кварталов. Поэтому столичные власти обязали девелоперов при проектировании МФК учитывать необходимость обустройства развязок и обеспечения достаточного количества парковочных мест. Это увеличивает нагрузку на девелопера и снижает его прибыль, поскольку окупаемость мест в паркинге ниже окупаемости квадратных метров иного назначения.

«Из последних трендов я бы выделил инициативы московских властей по поводу решения транспортной ситуации в Москве, – рассказывает Сергей Мигунов. – Для девелоперов это означает необходимость предусмотреть в любом объекте достаточное количество парковочных мест, развязок и прочих объектов транспортной инфраструктуры. Данные инициативы накладывают существенные ограничения на строительство МФК в виде дополнительной нагрузки, поэтому офисные и жилые объекты с этой точки зрения  подвергаются существенному давлению».

В Департаменте консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood считают, что на  сегодняшний момент самым перспективным, известными и подходящим под мировые стандарты МФК является ММДЦ «Москва-Сити». «Федерация», «Меркурий Сити», «Город столиц», «Imperia Tower» – все эти проекты реализуются на территории Международного Делового Центра. «Проект компании Capital Group «Город столиц» включает в себя офисную и  торговую составляющие, помещения для отдыха и спорта и апартаменты». Действительно, крайне удачное расположение, широкий набор функций, уровень апартаментов – все это привело к тому, что «Город Столиц» стал более чем успешным проектом в Москве. На сегодня уже раскуплено около 70% жилой площади, причем стоимость квадратного метра в некоторых жилых комплексах в пределах МФК может составлять 25 тысяч долларов.

Комплекс «Федерация», также расположенный на территории «Москва-Сити», реализует компания «Potok8». Этот комплекс сочетает в себе офисы, апартаменты, фитнес-центр, рестораны, кафе, бутики и магазины. Среди других многофункциональных комплексов в высокобюджетном сегменте в компании Blackwood отмечают МФК «Легенды Цветного», в бизнес-классе – «Деловой Дом Лефортово», «8 акров».

Главное, чего не будет хватать покупателям недвижимости в вертикальных МФК – это приватность. И здесь на сцену выходит еще один представитель формата, который в среде профессионалов рынка принято называть «горизонтальным».